एक रियल एस्टेट निवेशक के रूप में महत्वपूर्ण रूप से अपने करों को कम करने के 11 तरीके

सभी घटाए गए खर्चों के अलावा, रियल एस्टेट निवेशक ठेठ पक्ष की अनुमति देता है की तुलना में कहीं अधिक कर लाभ का आनंद लेते हैं। बाल्टीमोर के मेरे गृह शहर में, शीर्ष कर ब्रैकेट में एक स्व-नियोजित व्यक्ति 60% से अधिक की आयकर देयता का सामना करता है, जबकि सैन फ्रांसिस्को में रहने वाले किसी व्यक्ति के लिए शीर्ष आयकर दर 67% है - उनकी आय का दो-तिहाई से अधिक । जीवन में आगे बढ़ना मुश्किल है जब आप अपनी आय का 30% से 60% तक करों के लिए खो देते हैं.

यदि आप पैसा कमाने और अपनी कर देनदारी को कम करने के लिए सही पक्ष की तलाश कर रहे हैं, तो अचल संपत्ति निवेश के लिए अपने कर बिल को स्लैश करने के 11 विचार हैं.

क्या आप एक रियल एस्टेट निवेशक बनने में दिलचस्पी रखते हैं लेकिन आपने अपनी पहली संपत्ति नहीं खरीदी है? रूफस्टॉक पर विचार करें। वे रियल एस्टेट निवेशकों के लिए घरों का बाज़ार हैं। उन्होंने यह सुनिश्चित करने के लिए कि वे अच्छी आय के अवसर हैं, गुणों को बदल दिया है.

रियल एस्टेट निवेशकों के लिए कर-बचत रणनीतियाँ

1. स्व-निर्देशित इरा में स्वयं के गुण

आप शायद IRAs और रोथ IRAs से सेवानिवृत्ति के लिए निवेश करने के लिए कर-स्थगित तरीके से परिचित हैं। आप जो नहीं जानते हैं वह यह है कि आप अपना स्व-निर्देशित इरा सेट कर सकते हैं और इसका उपयोग रियल एस्टेट कर-मुक्त में निवेश करने के लिए कर सकते हैं.

सावधान रहें: यह सामान्य IRA में इक्विटी खरीदने जितना आसान नहीं है। सबसे पहले, आपको अपने लिए स्व-निर्देशित इरा का प्रशासन करने के लिए एक कस्टोडियन या ट्रस्ट कंपनी को नियुक्त करना होगा। वे स्व-निर्देशित IRA बनाते हैं, और आप इसमें पैसे ट्रांसफर करते हैं। फिर आप एक कानूनी इकाई बना सकते हैं, जैसे कि एलएलसी, निवेश गुण खरीदने और खुद करने के लिए। स्व-निर्देशित IRA आपके चुने हुए निवेश के रूप में कानूनी इकाई में पैसा निवेश करता है.

यह जटिल हो जाता है अगर आप नकदी में इसे खरीदने के बजाय निवेश संपत्ति को वित्त करना चाहते हैं। वित्त पोषण की अनुमति है, लेकिन यह कुछ महत्वपूर्ण चेतावनी के साथ आता है। ऋण "गैर-सहारा" होना चाहिए, जिसका अर्थ है कि उधारकर्ता व्यक्तिगत रूप से उत्तरदायी नहीं हो सकता है, जो कई उधारदाताओं की अनुमति नहीं देते हैं। इसके अलावा, खरीद का केवल वित्तपोषित हिस्सा IRA द्वारा करों से आश्रय है। और, ज़ाहिर है, सामान्य IRA नियम लागू होते हैं: आप 59.5 वर्ष की आयु से पहले पैसा नहीं निकाल सकते हैं, और आपको 70.5 वर्ष की आयु तक वापस लेना शुरू कर देना चाहिए.

यदि आप एक स्व-निर्देशित IRA के माध्यम से अचल संपत्ति में निवेश करने में रुचि रखते हैं, तो कस्टोडियन पर शोध करके और उनके साथ प्रक्रिया और उनकी फीस के बारे में बोलना शुरू करें। रॉकेट डॉलर की जाँच करें, लेकिन अपने होमवर्क करने के लिए सुनिश्चित करें और एक कस्टोडियन को करने से पहले पूरी तरह से प्रक्रिया को समझें.

2. एक वर्ष से अधिक के लिए गुण पकड़ो

जब आप एक वर्ष से कम समय के लिए किसी वस्तु के मालिक होते हैं और उसे लाभ के लिए बेचते हैं, तो उस लाभ पर आपकी सामान्य आयकर दर पर कर लगाया जाता है। यह अचल संपत्ति फ़्लिप करने, पुरानी कारों को पुनर्स्थापित करने और बेचने, दिन के कारोबार, प्राचीन फ़्लिपिंग - कुछ भी जिसमें कम खरीदना और उच्च बेचना शामिल है पर लागू होता है.

यदि आप एक वर्ष में एक या दो से अधिक संपत्तियां पलटते हैं, तो आप आईआरएस के जोखिम को एक स्व-नियोजित "डीलर" के रूप में वर्गीकृत करते हैं और एफआईसीए करों को दोगुना करने के लिए अपनी कमाई को जारी करते हैं (इस पर शीघ्र ही अधिक).

इससे बचने का एक विकल्प यह है कि बेचने से पहले एक साल से अधिक समय तक के लिए खुद की प्रॉपर्टी का मालिक हो। यह एक डीलर के रूप में वर्गीकृत होने के जोखिम को नकारता है और आपके लाभ को सामान्य आय के रूप में कर से पूंजीगत लाभ के रूप में कर लगाया जा रहा है। अधिकांश अमेरिकियों के लिए, पूंजीगत लाभ पर 15% कर लगाया जाता है - अधिकांश अमेरिकियों की सामान्य आयकर दरों की तुलना में काफी कम है.

यदि आप मकान फ्लिप करते हैं, तो उन्हें बेचने से पहले एक साल की लीज अवधि के लिए उन्हें किराए पर देने पर विचार करें। आप अपनी कर की दर कम करते हैं, कुछ नकदी प्रवाह कमाते हैं, और यहां तक ​​कि सराहना और उच्च बिक्री मूल्य से भी लाभ हो सकता है.

अचल संपत्ति निवेश पर अपनी पूंजीगत लाभ की दर को कम करने के लिए, डीलर के रूप में अर्हता प्राप्त करने वाले अतिरिक्त विवरण के साथ यहां कुछ अन्य टिप्स दिए गए हैं.

3. डबल एफआईसीए टैक्स देने से बचें

जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, अगर आईआरएस आपको एक निवेशक के बजाय एक डीलर के रूप में वर्गीकृत करता है, तो आपको स्व-नियोजित माना जाता है और डबल एफआईसीए करों का भुगतान करना है.

FICA कर सामाजिक सुरक्षा और चिकित्सा को निधि देने के लिए तैयार किए गए रोजगार कर हैं। वे नियोक्ताओं और कर्मचारियों के बीच विभाजित हैं, प्रत्येक पार्टी 7.65% का भुगतान करती है। यदि आप स्व-नियोजित हैं, तो आपको अपने संघीय, राज्य और स्थानीय आय करों के अलावा, कुल 15.3% का बकाया है.

जो कोई भी घर से बाहर निकलता है, उसे आईआरएस द्वारा डीलर वर्गीकरण से बचने के लिए एक रणनीति बनानी चाहिए और इस तरह इस अतिरिक्त 15.3% कर से बचना चाहिए। डीलर की स्थिति से बचने का एक तरीका प्रत्येक बिक्री के मुनाफे के लिए "निवेश का इरादा" प्रदर्शित करना है। दूसरे शब्दों में, एक ऐसे मामले का निर्माण करें जिसे आप अपने नियमित व्यवसाय अभ्यास के हिस्से के रूप में नहीं बेचते हैं, लेकिन अन्य निवेश परियोजनाओं के लिए पूंजी उत्पन्न करते हैं। इन अन्य निवेश परियोजनाओं में किसी अन्य संपत्ति में सुधार के लिए भुगतान करना या लंबी अवधि के किराये की निवेश संपत्ति पर भुगतान करना शामिल हो सकता है.

एक अन्य रणनीति एकल सदस्यीय एलएलसी के माध्यम से व्यापार करने से बचना है, जो आम तौर पर कर उद्देश्यों के लिए अस्वीकृत है। इसके बजाय, आप एक कानूनी इकाई बना सकते हैं, जैसे कि भागीदारी एलएलसी या एस-कॉर्प जो निवेशकों को कर लगाने के तरीके को बदलता है.

यदि आप प्रत्येक वर्ष संपत्तियों के एक जोड़े से अधिक फ़्लिपिंग की योजना बनाते हैं, तो रियल एस्टेट निवेशकों के साथ काम करने के अनुभव के साथ एक एकाउंटेंट से बात करें। टैक्स कोड के कई अन्य तत्वों की तरह, इस व्यक्ति के पास कुछ ग्रे क्षेत्र हैं, इसलिए आपको गैर-डीलर स्थिति के लिए प्रेरक मामला बनाने में सक्षम होने की आवश्यकता है यदि आईआरएस आपको चुनौती देता है।.

4. दो साल के लिए संपत्ति में रहते हैं

कभी लिव-इन फ्लिप करने के बारे में सोचा है? आप समय के साथ आगे बढ़ते हैं, सुधार और उन्नयन करते हैं। यदि आप कम से कम दो वर्षों के लिए संपत्ति में रहते हैं, तो पूंजीगत लाभ का पहला $ 250,000 एकल के लिए कर-मुक्त है। विवाहित जोड़ों के लिए, सीमा एक पूर्ण $ 500,000 है.

बेशक, आप एक निरंतर कार्य क्षेत्र में रहना या हर दो साल में स्थानांतरित नहीं करना चाहते हैं, लेकिन अगर आप घर में सुधार और घर के आसपास छेड़छाड़ से प्यार करते हैं, तो यह कर-मुक्त पैसा कमाने का एक मजेदार तरीका हो सकता है.

5. 1031 एक्सचेंज के साथ डिफर टैक्स

कर कोड की धारा 1031 के अनुसार एक "समान तरह का आदान-प्रदान", संपत्ति मालिकों को अपनी आय के साथ समान संपत्ति खरीदकर अनिश्चित काल के लिए कर का भुगतान करने की अनुमति देता है.

यह इस तरह काम करता है: कहते हैं कि आप $ 100,000 के लिए एक संपत्ति खरीदते हैं, सुधार पर $ 20,000 खर्च करते हैं, और $ 30,000 के लाभ के लिए इसे 150,000 डॉलर में बेचते हैं। आप उस $ ३०,००० को जेब से निकाल सकते हैं और उसे भोजन पर उड़ा सकते हैं या एक नई कार खरीद कर दिखा सकते हैं कि आप कितने सफल हैं। तब आप उस पर आयकर का भुगतान करेंगे, जो आपको $ 30,000 के बजाय $ 15,000 या $ 20,000 की शुद्ध आय के साथ आपके प्रयासों के लिए दिखाएगा.

या, आप इसे किसी अन्य संपत्ति में निवेश कर सकते हैं और इस पर कोई कर नहीं दे सकते हैं - कम से कम अभी के लिए.

मान लीजिए कि आप $ 30,000 लेते हैं और इसे $ 100,000 की संपत्ति के बजाय $ 200,000 की संपत्ति पर डाउन पेमेंट के रूप में उपयोग करते हैं। इस अगले सौदे में, आप सुधार में $ 50,000 का निवेश करते हैं और $ 60,000 के लाभ के लिए संपत्ति बेचते हैं। अब आपके पास लाभ में $ 60,000 हैं। फिर, आप इस पैसे को खर्च कर सकते हैं, या आप इसे 1031 एक्सचेंज का उपयोग करके पुनर्निवेश कर सकते हैं। शायद अगली बार जब आप इसके साथ $ 400,000 की संपत्ति खरीदते हैं, तो चार-इकाई किराये की संपत्ति जो आपको $ 1,200 प्रति माह नकद प्रवाह में देती है.

यदि आप उस संपत्ति को बेचते हैं, तो एक बार फिर आपको मुनाफे पर कर चुकाने या 1031 विनिमय करने के बीच चुनना होगा। कोई नहीं कहता कि आपको बेचना है; आप इसे हमेशा के लिए रख सकते हैं और अतिरिक्त किराये की आय का आनंद ले सकते हैं.

6. एक किस्त बिक्री करें

कहते हैं कि आप $ 50,000 के लाभ के लिए एक संपत्ति बेचते हैं। जो भी कारण के लिए, आप तुरंत एक नई संपत्ति खरीदने के लिए 1031 विनिमय नहीं करना चाहते हैं। यदि आप एक वर्ष में कर योग्य आय में अतिरिक्त $ 50,000 के साथ अपना कर रिटर्न दाखिल करते हैं, तो आप उस पर कुछ भारी करों का भुगतान करने की उम्मीद कर सकते हैं, जो आपको एक उच्च कर ब्रैकेट में डाल सकता है।.

वैकल्पिक रूप से, आप विक्रेता वित्तपोषण प्रदान करके कई वर्षों में लाभ फैला सकते हैं। उस वर्ष में जब आप संपत्ति बेचते हैं, तो आपको केवल नीचे दिए गए भुगतान पर आय कर का भुगतान करना होगा और खरीदार आपको भुगतान करता है। समय के साथ, वे धीरे-धीरे आपके द्वारा दिए गए शेष राशि का भुगतान करते हैं, महीने दर महीने और साल दर साल। मामलों को और बेहतर बनाने के लिए, आपको खरीदार के ब्याज पर शुल्क लेना होगा.

बेशक, जोखिम यह है कि वे डिफ़ॉल्ट होते हैं और आपको संपत्ति पर फोरक्लोज करना पड़ता है। हल्के से एक किस्त बिक्री दर्ज न करें, और सुनिश्चित करें कि आप खरीदार को पूरी तरह से योग्य बनाते हैं। एक विकल्प एक पट्टा-खरीद समझौते के साथ शुरू करना है, जिसमें खरीदार अपने किराए के हिस्से के साथ किराएदार के रूप में शुरू होता है जो हर महीने उनके डाउन पेमेंट की ओर जा रहा है। एक निश्चित डाउन पेमेंट बैलेंस पर, आप फिर किरायेदार-खरीदार को संपत्ति हस्तांतरित कर सकते हैं और एक बंधक नोट और ग्रहणाधिकार पर हस्ताक्षर कर सकते हैं.

7. अपनी कटौती को अधिकतम करें

अचल संपत्ति निवेश का एक फायदा यह है कि हर वास्तविक खर्च, और कुछ कागज खर्च, कर-कटौती योग्य होते हैं.

आप कटौती कर सकते हैं:

• बंधक ब्याज
• बीमा
• संपत्ति कर
• रखरखाव की लागत
• संपत्ति प्रबंधन शुल्क
• विज्ञापन व्यय
• सॉफ्टवेयर, उपकरण, या अन्य रियल एस्टेट समर्थन खर्च
• कानूनी फीस
• शीर्षक कंपनी और ऋणदाता शुल्क जैसे समापन लागत
• घर का खर्च
• यात्रा और माइलेज खर्च
• पास-थ्रू कटौती (उस पर शीघ्र ही)
• मूल्यह्रास (उस पर शीघ्र ही अधिक)

सबसे अच्छी बात? आप अभी भी मानक कटौती ले सकते हैं। इनमें से अधिकांश के लिए आपको अपनी कटौती की आवश्यकता नहीं है; वे केवल आपके शेड्यूल ई या शेड्यूल सी पर कुल कर योग्य आय की मात्रा को कम करते हैं.

अपना होमवर्क ठीक उसी तरह करें, जिस पर आप अपने कर बिल को कम करने का दावा कर सकते हैं, और हमेशा की तरह, किसी भी क्षेत्र के क्षेत्रों पर चर्चा करने के लिए एक एकाउंटेंट से बात करें.

8. 20% पास-थ्रू कटौती का लाभ लें

2017 के टैक्स कट्स एंड जॉब्स एक्ट में रियल एस्टेट निवेशकों सहित छोटे व्यापार मालिकों के लिए एक पेचीदा टैक्स पर्क शामिल था.

सरलतम स्तर पर, यह छोटे व्यवसाय मालिकों को उनकी शुद्ध व्यावसायिक आय का 20% अतिरिक्त कटौती करने की अनुमति देता है। बेशक, आईआरएस के साथ कुछ भी सरल नहीं है। अनुमत कटौती निम्न है:

1. आपकी "संयुक्त योग्य व्यवसाय आय"
2. किसी भी शुद्ध पूंजीगत लाभ के योग पर कर योग्य आय की अधिकता का 20%

वास्तव में "संयुक्त योग्य व्यवसाय आय" क्या है? कुछ प्रकार के व्यवसायों के लिए, जगह में आय सीमाएं हैं: विवाहित जोड़ों के लिए $ 315,000 और एकल फाइलरों के लिए $ 157,500। आप "योग्य व्यवसाय आय" की पूरी आईआरएस परिभाषा पढ़ सकते हैं या अपने आप को माइग्रेन को बचा सकते हैं और इसके बारे में अपने एकाउंटेंट से बात कर सकते हैं.

हालांकि यह अप्रयुक्त रहता है और आईआरएस से पूरी तरह से स्पष्ट नहीं है, एक तेज लेखाकार के साथ, आपको अपनी कर योग्य आय से अपनी आय का 20% अतिरिक्त निवेश करने में सक्षम होना चाहिए।.

9. अपने गुणों की सराहना करें

एक और पेपर खर्च रियल एस्टेट निवेशक मूल्यह्रास का लाभ उठा सकते हैं। आईआरएस 27.5 साल में एक आवासीय भवन का जीवनकाल निर्धारित करता है, इसलिए संपत्ति के मालिक अपनी संपत्ति के भवन मूल्य के 1 / 27.5 को प्रत्येक वर्ष पहले 27.5 वर्षों के लिए संपत्ति में कटौती कर सकते हैं.

उदाहरण के लिए, मान लें कि आप $ 150,000 के लिए एक संपत्ति खरीदते हैं, जिसकी कीमत $ 50,000 है और भवन की कीमत $ 100,000 है। अगले 27.5 वर्षों के लिए हर साल, आप मूल्यह्रास के लिए $ 3,636 की कटौती कर सकते हैं: $ 100,000 ÷ 27.5 = 3,636.

आप संपत्ति में पूंजीगत सुधार को भी कम कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, यदि आप $ 8,000 के लिए एक नई छत स्थापित करते हैं, तो 27.5 वर्षों में $ 8,000 को भी मूल्यह्रास किया जा सकता है.

यह अच्छी खबर है। बुरी खबर यह है कि जब आप संपत्ति बेचते हैं, तो आप उन सभी मुनाफे पर "मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण" के लिए करों का भुगतान करेंगे जो आपने पहले मूल्यह्रास के माध्यम से करों का भुगतान करने से बचते थे। बेशक, अगर आप कभी नहीं बेचते हैं, तो आप कभी भी उन करों का भुगतान नहीं करते हैं.

10. उधार, नहीं बेचना द्वारा प्रशंसा की प्राप्ति

आपने $ 150,000 के लिए ऊपर खरीदी गई संपत्ति समय के साथ सराहना की, और कुछ वर्षों के बाद, आपने इसमें कुछ इक्विटी का निर्माण किया होगा.

आप इसे बेच सकते हैं और उस इक्विटी पर पूंजीगत लाभ करों का भुगतान कर सकते हैं, या आप संपत्ति के खिलाफ उधार ले सकते हैं और हाथ में अपनी नकदी पर कोई कर का भुगतान नहीं कर सकते। वास्तव में, आपको उधार लेने की लागत, समापन लागत और बंधक ब्याज दोनों में कटौती करनी होगी.

समय के साथ, आपके किरायेदार आपके लिए ऋण का भुगतान करते हैं। आपको संपत्ति रखने के लिए मिलती है, जो उम्मीद है कि आपके लिए सराहना जारी रखती है, और समय के साथ किराए में वृद्धि होती है, यहां तक ​​कि जब तक आपका बंधक भुगतान तय रहता है.

और जब ऋण का भुगतान किया जाता है, तो अनुमान लगाएं कि क्या है? आप अपनी संपत्ति के खिलाफ और अधिक नकदी ले सकते हैं!

11. अपने गुणों के कारण मरो

यदि आप अचल संपत्ति के मालिक हैं, तो मूल आधार (अधिग्रहण लागत) गायब हो जाता है, और आपके उत्तराधिकारी कोई पूंजीगत लाभ नहीं देते हैं.

उपरोक्त उदाहरण को जारी रखने के लिए, संपत्ति के लिए आपका मूल आधार $ 150,000 था। मान लीजिए कि 30 वर्षों में, यह $ 900,000 की सराहना करता है। यदि आप संपत्ति बेचते हैं, तो आप $ 750,000 के अपने पूंजीगत लाभ पर करों का भुगतान करने की उम्मीद कर सकते हैं.

या, आप हर महीने संपत्ति से किराए की जेब रख सकते हैं और इसे कभी नहीं बेच सकते हैं। यदि आप नकदी बाहर निकालना चाहते हैं, तो आप इसे ऊपर उल्लिखित के रूप में उधार ले सकते हैं, या आप इसे बिना लाइसेंस छोड़ सकते हैं और इससे बहुत अधिक नकदी प्रवाह कमा सकते हैं.

जब आप मर जाते हैं, तो संपत्ति आपके उत्तराधिकारियों के पास आपकी संपत्ति के हिस्से के रूप में चली जाती है। वे इस पर संपत्ति कर का भुगतान कर सकते हैं, लेकिन केवल अगर आप अमीर मर गए; आपकी संपत्ति का पहला $ 11.18 मिलियन कर-मुक्त है। अन्यथा, वे संपत्ति को बेचने और आय, कर-मुक्त रखने के लिए प्राप्त करते हैं.

अंतिम शब्द

यदि आप धन के खेल में जीतना चाहते हैं, तो आपको नियमों को जानने की आवश्यकता है। और कहीं भी यह स्पष्ट नहीं है कि अपने आय करों को कैसे नष्ट किया जाए.

जानिए रियल एस्टेट मालिकों को दिए गए टैक्स फायदों को कैसे भुनाना है। अपने पूरे जीवन के दौरान, वे आपको सैकड़ों हजारों डॉलर या उससे अधिक बचा सकते हैं और धन बनाने की ओर अपना अधिक पैसा लगाने में आपकी मदद कर सकते हैं.

अपने करों को कम करने के लिए आपकी पसंदीदा रणनीति क्या है?