टर्नकी रियल एस्टेट संपत्तियों में निवेश करने से पहले विचार करने वाली 8 बातें
निश्चित रूप से, कुछ रियल एस्टेट निवेशक संपत्तियों का नवीनीकरण करके इक्विटी बनाते हैं। लेकिन ठेकेदारों के साथ काम पर रखना, प्रबंधन और बातचीत करना अपने स्वयं के सिरदर्द के साथ आता है। और कुछ निवेशकों के पास परमिट, ऋणदाता ड्रॉ शेड्यूल और आश्चर्य मरम्मत लागत के साथ परेशान करने के लिए पेट नहीं है.
सौभाग्य से, निवेशक अपनी संपत्ति में विविधता लाने और किराये की संपत्ति खरीदने के लिए पूरी तरह से एक वेबसाइट के माध्यम से टर्नकी संपत्ति के साथ नवीकरण को छोड़ सकते हैं Roofstock. टर्नकी रियल एस्टेट वास्तव में वही है जो ऐसा लगता है: एक संपत्ति जो या तो किराए पर देने की स्थिति में है या पहले से ही एक किराएदार को किराए पर दी गई है.
एक नए रियल एस्टेट निवेशक के लिए एक सपने की तरह ध्वनि सच है? हालांकि यह किराये के निवेश में शुरू करने के लिए एक कम भागीदारी वाला तरीका हो सकता है, यह स्टॉक या रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट खरीदने के लिए एक बटन पर क्लिक करने जैसा नहीं है। उच्च प्रारंभिक निवेश लागत से लेकर कम तरलता, अचल संपत्ति - यहां तक कि टर्नकी गुणों के रूप में - निवेशकों के लिए इसकी विचित्रताओं और चुनौतियों के साथ आता है.
टर्नकी गुण के लिए शीर्ष विचार
इससे पहले कि आप टर्नकी ख़रीदने की होड़ में जाएँ, आपको यह जानना होगा कि आप अपने आप में क्या कर रहे हैं। प्रत्येक संपत्ति की लागत बंद करने और अकेले भुगतान में हजारों डॉलर खर्च करने के साथ, आप कई गलतियां नहीं कर सकते.
यहां आठ बातों पर विचार किया जाना चाहिए क्योंकि आप निवेश के रूप में संभावित टर्नकी गुणों का मूल्यांकन करना शुरू करते हैं.
1. कैप रेट
टर्नकी गुणों के साथ सबसे बड़ी कमी है अच्छे सौदे खोजने में कठिनाई.
इसके बारे में सोचो। किसी और ने संपत्ति को अपडेट करने और इसे सही, किराए पर लेने की स्थिति में डालने के लिए पहले से ही आपके लिए सभी काम किए हैं। वे आपको एक तैयार उत्पाद बेच रहे हैं, जो निष्क्रिय आय पर मंथन शुरू करने के लिए तैयार है.
पैसे के लिए मूल्य के रूप में टर्नकी खरीदार के लिए हड्डी पर थोड़ा मांस छोड़ देता है। विक्रेता, अक्सर एक फ्लिपर, पहले से ही संपत्ति को अपडेट करके इक्विटी को मजबूर कर देता है और संभवतः इसमें एक किरायेदार भी रखता है। जब वे आपको बेचते हैं, तो वे उस इक्विटी को भुनाते हैं.
तो, आप संपत्ति के पूर्ण बाजार मूल्य पर या उसके पास खरीद रहे हैं.
एक आय निवेशक के रूप में, आपका ध्यान अपने मौजूदा बाजार मूल्य की तुलना में संपत्ति की चल रही कमाई क्षमता के साथ अधिक है। आय निवेशक अक्सर मापते हैं कि पूंजीकरण दर, या कैप दर के माध्यम से कमाई की संभावना.
कैप दर, निवेश पर संपत्ति की वापसी का एक उपाय है। सूत्र इस तरह दिखता है:
शुद्ध परिचालन आय (NOI)। खरीद मूल्य
शुद्ध परिचालन आय वह वार्षिक आय है जो संपत्ति माइनस सभी परिचालन खर्चों को उत्पन्न कर सकती है, जैसे मरम्मत, रखरखाव, संपत्ति प्रबंधन शुल्क, रिक्ति दर, संपत्ति कर और बीमा.
कल्पना कीजिए कि आप एक दूसरे से सड़क पर दो समान गुणों पर विचार कर रहे हैं। दोनों गुण $ 20,000 की वार्षिक शुद्ध परिचालन आय में लाते हैं। लेकिन एक विक्रेता 275,000 डॉलर पूछ रहा है, जबकि दूसरा $ 250,000, क्रमशः 7.3% बनाम 8% की कैप दर के लिए पूछ रहा है.
ध्यान दें कि जबकि कैप रेट उद्देश्यपूर्ण रूप से गुणों की तुलना करने का एक तरीका प्रदान करते हैं, वे निवेश पर आपके रिटर्न का हिसाब नहीं रखते हैं। उसके लिए, आपको नकद-ऑन-कैश रिटर्न की गणना करने की आवश्यकता है.
2. कैश-ऑन-कैश रिटर्न
जब आप एक टर्नकी संपत्ति का वित्तपोषण करते हैं, तो आप केवल अपनी खुद की नकदी की एक निश्चित राशि जेब से निकालते हैं। विशेष रूप से, आप डाउन पेमेंट और समापन लागत के लिए धन के साथ आते हैं.
आप कम नकदी का निवेश कर रहे हैं, लेकिन आप प्रत्येक वर्ष कम शुद्ध आय देखेंगे क्योंकि आपके पास बंधक भुगतान होगा। कैश-ऑन-कैश रिटर्न आपके रिटर्न को उस पैसे पर मापता है जिसे आपको नीचे रखना था.
कहें कि आप $ 250,000 से ऊपर के उदाहरण में संपत्ति खरीदते हैं। आपने $ 60,000 के कुल नकद परिव्यय के लिए 20%, या $ 50,000, प्लस $ 10,000 की लागत को नीचे रखा। लेकिन यह आपको $ 200,000 बंधक के साथ छोड़ देता है, जो हम कहेंगे कि आपको 30% ऋण के लिए 6% ब्याज दर के साथ लगभग 1,200 डॉलर प्रति माह खर्च करना होगा। बंधक भुगतान $ 20,000 से $ 5,600 तक आपकी वार्षिक शुद्ध आय को गिरा देता है.
संपत्ति के लिए आपका नकद-ऑन-कैश रिटर्न अब इस तरह दिखता है: वार्षिक आय में $ 5,600 आपके $ 60,000 के निवेश से विभाजित, 9.3% की वार्षिक वापसी के लिए। यह न केवल आपके नकद निवेश को कम करने में बल्कि आपके नकदी रिटर्न को तेज करने में भी लाभ उठाने की शक्ति को दर्शाता है.
3. वित्त
जैसा कि बस दिखाया गया है, वित्त पोषण आपकी गणना को बदल देता है - कभी-कभी बेहतर के लिए, लेकिन हमेशा नहीं। आपको यह जानने की जरूरत है कि प्रस्ताव देने से पहले किसी भी संपत्ति के लिए किस तरह के वित्तपोषण की उम्मीद है.
उदाहरण के लिए, मान लें कि आपके पास अपने घर के शहर में एक स्थानीय ऋणदाता है जो आपको संपत्ति के खरीद मूल्य का 80% 6% पर उधार देने के लिए तैयार है। लेकिन वे राज्य से बाहर उधार नहीं देते हैं। इसलिए जब आप टर्नकी गुणों को आगे बढ़ाते हैं, तो आपको एक अलग ऋणदाता की तलाश करनी होगी, जिसमें अलग-अलग उधार शर्तें हो सकती हैं.
प्रत्येक बाजार में कई उधारदाताओं के साथ संबंध स्थापित करें जहां आप अपनी पहली पसंद के ऋणदाता को निवेश करने की योजना बनाते हैं जो किसी भी कारण से किसी भी संपत्ति को अनुमति नहीं देता है। प्रत्येक ऋणदाता के पास अपने स्वयं के अंडरराइटिंग दिशानिर्देश हैं, और यहां तक कि वे हमेशा पूर्वानुमान योग्य साबित नहीं होते हैं। कभी-कभी, एक ऋणदाता सिर्फ एक संपत्ति का रूप पसंद नहीं करता है और ऋण को ठुकरा देता है.
इसके अलावा, यह भी ध्यान रखें कि टर्नकी गुणों के लिए, आपको अल्पकालिक कठिन मुद्रा ऋण के बजाय दीर्घकालिक वित्तपोषण की आवश्यकता होती है। पोर्टफोलियो उधारदाताओं और स्थानीय सामुदायिक बैंकों की तलाश करें, विशेष रूप से वे जो निवेश संपत्ति ऋण के लिए आपके क्रेडिट पर रिपोर्ट नहीं करते हैं.
4. संपत्ति प्रबंधन
किराये की संपत्ति खरीदने से पहले, आपके पास इसे प्रबंधित करने जा रहे लोगों के लिए एक योजना होनी चाहिए.
वह आप हो सकते हैं। अपने खुद के किराये के गुणों का प्रबंधन करना, खासकर जब आप पहली बार निवेश करना शुरू करते हैं, तो उद्योग को तेजी से सीखने का एक शानदार तरीका है। यह आपको एक बेहतर निवेशक बनाता है कि विभिन्न प्रकार की संपत्तियों, पड़ोस और किराए पर लेने वालों के बीच खर्च और प्रबंधन श्रम कैसे भिन्न होते हैं.
लेकिन अपने किराये के गुणों को प्रबंधित करना हमेशा व्यावहारिक नहीं होता है। यदि आप किसी अन्य राज्य में रहते हैं, तो जन्मों को जन्म दें, एक नई नौकरी लें, या दर्जनों संपत्तियों को इकट्ठा करें, आपको उस दिन के लिए तैयार होना चाहिए जब आप उन्हें स्व-प्रबंधन नहीं कर सकते। उस मामले के लिए, कई जमींदारों को पता चलता है कि किराये का प्रबंधन बहुत सारे मुद्दों के साथ आता है, और वे बस ऐसा करने से नफरत करते हैं। इसलिए भले ही आप संपत्ति का प्रबंधन खुद करने का इरादा रखते हों, संपत्ति प्रबंधन के लिए एक आकस्मिक योजना है.
और सुनिश्चित करें कि आप संपत्ति प्रबंधन के लिए बजट बनाते हैं, भले ही आप इसे पहली बार उपयोग करने की योजना न करें। संपत्ति प्रबंधन एक श्रम व्यय है, चाहे आप उस श्रम का प्रदर्शन कर रहे हों या कोई और। रेंटल प्रॉपर्टी पूरी तरह से आय का निष्क्रिय स्रोत नहीं है.
यदि आप एक संपत्ति प्रबंधक को किराए पर लेने का विकल्प चुनते हैं, तो सुनिश्चित करें कि आप वहां संपत्ति खरीदने से पहले बाजार में अनुसंधान और साक्षात्कार करें। अपने प्रॉपर्टी मैनेजर खोज में एक शुरुआती बिंदु के रूप में, रूफस्टॉक की जाँच करें, जो प्रमाणित संपत्ति प्रबंधकों की एक राष्ट्रव्यापी सूची रखता है.
5. मौजूदा किरायेदारों
क्या संपत्ति में पहले से ही किरायेदारों को रखा गया है? यदि हां, तो वे कब से हैं? उनका क्रेडिट कैसा है? उनकी आय? क्या उन्हें कभी बेदखल किया गया? उनका भुगतान इतिहास क्या है?
एक साफ, विश्वसनीय दीर्घकालिक किरायेदार के साथ एक संपत्ति खरीदना सुविधाजनक है। लेकिन बस के रूप में आसानी से, आप एक बुरा सपना किराए पर ले सकते हैं जो आपके स्वामित्व के पहले महीने में डिफ़ॉल्ट होगा.
यदि संपत्ति में किरायेदार है, तो उन्हें उसी तरह से स्क्रीन करें जिस तरह से आप एक नए आवेदक हैं। उनके भुगतान इतिहास, उनकी सभी पृष्ठभूमि की जाँच, उनके किराये के आवेदन और उनकी आय की समीक्षा करें.
याद रखें, आपके किरायेदारों की गुणवत्ता आपके रिटर्न की गुणवत्ता निर्धारित करती है.
6. मैकेनिकल सिस्टम की आयु
आपको रहने योग्य स्थिति में एक संपत्ति मिली जो नए किरायेदारों के लिए या मौजूदा किरायेदारों के साथ विज्ञापन करने के लिए तैयार है। लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि भट्टी अगले महीने आप पर नहीं मरेगी या कि तारों के घटने की प्रतीक्षा नहीं होगी.
"Livable" "नए," "पुनर्निर्मित," या "आधुनिक" का पर्याय नहीं है। यहां तक कि जब कोई विक्रेता संपत्ति को "अद्यतन" या "पुनर्निर्मित" के रूप में बाजार में रखता है, तो इसका मतलब यह नहीं है कि वे संपत्ति पर हर घटक को प्रतिस्थापित करते हैं.
अपनी उम्र और शेष जीवन का आकलन करने के लिए संपत्ति के प्रत्येक यांत्रिक प्रणाली और संरचनात्मक घटक को देखें। अपने अचल संपत्ति एजेंट के इनपुट से पूछें, और एक गृह निरीक्षक के साथ इन रायों को पुष्टि करें.
सिर्फ इसलिए कि एक या अधिक सिस्टम उम्र बढ़ने का मतलब यह नहीं है कि आप संपत्ति के साथ आगे बढ़ना नहीं चाहते हैं। लेकिन आपको यह जानने की जरूरत है कि आप अपने आप में क्या कर रहे हैं और तदनुसार बजट.
नवीनीकरण की गुणवत्ता
इसी तरह, सिर्फ इसलिए कि एक संपत्ति को हाल ही में पुनर्निर्मित किया गया था इसका मतलब यह नहीं है कि इसे अच्छी तरह से पुनर्निर्मित किया गया था.
फ़्लिपर्स को संपत्ति में रहने या इसे लंबे समय तक बनाए रखने की आवश्यकता नहीं है; उनकी प्राथमिकता लाभ है। वे तैयार उत्पाद बनाने के लिए कम से कम राशि खर्च करने का लक्ष्य रखते हैं। कभी-कभी इसका मतलब है कि दूसरी दर के ठेकेदारों या सामग्रियों पर कम खर्च करना.
एक दांतेदार कंघी के साथ संपत्ति को चुनें और अपने घर के निरीक्षक को भी ऐसा करने के लिए कहें। नवीनीकरण की गुणवत्ता के बारे में निरीक्षक और रियल एस्टेट एजेंट से उनकी राय पूछें.
यदि आप तीनों को यह पसंद नहीं है कि आप क्या देखते हैं, तो संपत्ति को छोड़ दें और अगले पर जाएं। घटिया काम का दर्शनीय सबूत केवल समस्या की सतह है - यह वही है जो आप नहीं देख सकते हैं कि आपको वास्तव में डरना चाहिए.
8. स्थानीय बाजार का दीर्घकालिक आर्थिक स्वास्थ्य
किराये की संपत्तियों को खरीदना, फ़्लिपिंग घरों के विपरीत, एक दीर्घकालिक निवेश शामिल है। आप बढ़ती आबादी, नौकरियों और आवास की मांग के साथ एक शहर और पड़ोस में निवेश करना चाहते हैं। आप घटते अपराध दर, रिक्तियों और सामाजिक समस्याओं के साथ एक शहर भी चाहते हैं.
मैं अब उस शहर में निवेश नहीं करता जहाँ मैं बड़ा हुआ क्योंकि मुझे इसके दीर्घकालिक आर्थिक और राजनीतिक स्वास्थ्य पर भरोसा नहीं है। मैंने कठिन तरीका सीखा कि लोअर-एंड पड़ोस अक्सर उच्च कैप दरों के साथ कागज पर अच्छे लगते हैं, लेकिन उन कैप दरों में टर्नओवर, अपराध और संरक्षणवादी कानूनों जैसे दृश्यमान लागत कम होती है.
ऐसे निवेशकों की एक संख्या है जो संघर्षरत शहरों और पड़ोस में अच्छा मुनाफा कमाते हैं। लेकिन यह ठीक है कि: अद्वितीय गतिशीलता के साथ एक आला। कम खरीद मूल्य और उच्च ऑन-पेपर रिटर्न के प्रलोभन का विरोध करें। वहाँ पैसा बनाने के लिए विशेष विशेषज्ञता लेता है.
यदि आप 100% आश्वस्त नहीं हैं कि एक शहर और पड़ोस सही दिशा में आगे बढ़ रहे हैं, तो वहां निवेश न करें.
जहां टर्नकी गुण खरीदने के लिए
टर्नकी किराये की संपत्तियों में विविधता लाने के लिए तैयार हैं, लेकिन सुनिश्चित नहीं हैं कि उन्हें कहां खोजना है? अचल संपत्ति निवेश में अनुभव के वर्षों की आवश्यकता नहीं है कि विकल्पों का उपयोग करके सिरदर्द के बिना विविध.
Roofstock
पिछले कुछ सालों में, Roofstock टर्नकी किराये की संपत्तियों के लिए राष्ट्रव्यापी प्रमुख मंच के रूप में उभरा है। यह एक रियल एस्टेट एजेंट को काम पर रखने की तुलना में विक्रेताओं के लिए सस्ता है, और यह खरीदारों को भारी मात्रा में डेटा प्रदान करता है.
उस डेटा में पड़ोस के विवरण, जैसे कि स्थानीय स्कूलों की गुणवत्ता, औसत दर्जे के घर के मूल्य और प्रशंसा इतिहास शामिल हैं। संपत्ति के लिए, मंच में समायोज्य कैलकुलेटर और कैप दरों पर डेटा, वापसी की आंतरिक दर और अनुमानित प्रशंसा शामिल हैं.
रूफस्टॉक में दो गारंटी भी शामिल हैं। पहला मनी-बैक गारंटी है। खरीदार बिक्री के लिए संपत्ति को राहत दे सकते हैं यदि वे खरीद के 30 दिनों के भीतर इसके साथ खुश नहीं हैं, और रूफस्टॉक गारंटी देता है कि वे अपने खरीद मूल्य को पुनर्प्राप्त करें। दूसरा एक किरायेदार-प्लेसमेंट गारंटी है। यदि आप एक खाली संपत्ति खरीदते हैं और 45 दिनों के भीतर उसमें नए किरायेदारों को रखने में विफल रहते हैं, तो रूफस्टॉक 90% बाजार किराए का भुगतान करता है.
एक रियल एस्टेट एजेंट को बनाए रखें
आप हमेशा पुराने स्कूल जा सकते हैं और एक रियल एस्टेट एजेंट को किराए पर ले सकते हैं। अमेरिका में अधिकांश घर अभी भी एमएलएस पर बेचते हैं, आखिरकार। इसके अलावा, विक्रेता सबसे अधिक भुगतान करता है - यदि सभी नहीं - एजेंट की फीस। एक रियल एस्टेट एजेंट को किराए पर लेने के लिए खरीदार के रूप में आपको बहुत कम लागत आती है.
बस सुनिश्चित करें कि आप निवेशकों के साथ काम करने में अनुभवी एक तारकीय अचल संपत्ति एजेंट को किराए पर लेते हैं - और अधिमानतः एक निवेशक जो खुद है.
एमएलएस पर सार्वजनिक रूप से सूचीबद्ध घरों के साथ समस्या यह है कि परिभाषा के अनुसार, वे बाजार मूल्य निर्धारण के लिए बेच रहे हैं। अगर वहाँ एक सौदा पाया जा सकता है, यह या तो मुश्किल से बातचीत या सरासर भाग्य के माध्यम से है। आप कोई ऐसा सौदा नहीं करेंगे जो कोई और नहीं जानता होगा कि घरों के बारे में खुले तौर पर बिक्री के लिए सूचीबद्ध किया गया है.
निजी टर्नकी विक्रेता / फ़्लिपर्स
कई रियल एस्टेट निवेशक लंबी अवधि के निवेशकों के लिए घरों को फ्लिप करके अपना जीवन यापन करते हैं। वे एक जीर्ण घर पर एक अच्छा सौदा पाते हैं, इसे पुनर्निर्मित करते हैं, और इसे टर्नकी संपत्ति के रूप में बेचते हैं। कुछ लोग इसमें किरायेदारों को ले जाने की लागत को कवर करते हैं, जबकि वे इसे बाजार में लाते हैं.
जबकि इनमें से कुछ विक्रेता MLS या रूफस्टॉक पर अपने गुणों को सूचीबद्ध करते हैं, अन्य निजी संपर्क सूचियों के माध्यम से संचालित होते हैं। आप उन्हें अपनी पसंद के बाजार में या फेसबुक समूहों या मंचों पर निवेश करने वाले रियल एस्टेट में टर्नकी विक्रेताओं के लिए Google खोज के साथ पा सकते हैं.
कभी-कभी, ये विक्रेता अचल संपत्ति एजेंट या रूफस्टॉक शुल्क की अतिरिक्त लागतों के बिना बातचीत के लिए कुछ झालरदार कमरे की अनुमति देते हैं। लेकिन हमेशा की तरह, एक फ्लिपर से टर्नकी खरीदने से पहले विचार ऊपर रखें.
मौजूदा जमींदारों का दृष्टिकोण
लोग जमींदारों से नफरत करना पसंद करते हैं। लेकिन तथ्य यह है कि मकान मालिक होने के नाते सिरदर्द का एक बहुत कुछ है, 3am फोन कॉल से किरायेदारों चिल्लाते हुए अवैतनिक किराए पर लगातार शिकायतों और मांगों के लिए.
कई जमींदार इतने दयनीय हैं, वे अपनी संपत्तियों को पहले व्यक्ति को लोड करेंगे जो ब्याज को व्यक्त करते हैं। वे आवश्यक रूप से अभी बेचने की योजना नहीं बना रहे हैं, लेकिन वे बहुत दुखी हैं, वे एक प्रस्ताव के साथ आने पर प्रलोभन देते हैं.
डायरेक्ट मेल, सोशल मीडिया मैसेजिंग, यहां तक कि फोन कॉल सभी मौजूदा जमींदारों को आउटरीच रणनीति के रूप में काम कर सकते हैं। अक्सर, गुणों में किरायेदारों को पहले से ही भुगतान करने की सुविधा होती है, जिससे वे न केवल टर्नकी बनते हैं, बल्कि पहले से ही किराए पर हैं.
लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि वे अच्छे किरायेदार हैं, बेशक। अपने पूर्ववर्तियों से बेहतर इन संपत्तियों के प्रबंधन के लिए एक योजना बनाएं, और किराए को इकट्ठा करने, इकाई का निरीक्षण करने और अपने पट्टे के समझौते को लागू करने में एक मजबूत हाथ लें।.
अंतिम शब्द
यदि आप अचल संपत्ति में विविधता लाना चाहते हैं और प्रत्यक्ष स्वामित्व के सिरदर्द नहीं चाहते हैं, तो आपके पास अप्रत्यक्ष रूप से अचल संपत्ति में निवेश करने के लिए बहुत सारे विकल्प हैं।.
लेकिन एक जमींदार बनने के लिए तैयार लोगों के लिए, टर्नकी रियल एस्टेट किराये की संपत्तियों में विविधता लाने के लिए अपेक्षाकृत त्वरित और आसान तरीका बनाता है - कोई हथौड़ा और नाखून की आवश्यकता नहीं है.
अन्य फायदों से परे, निवेश संपत्तियों के कर लाभ बहुत हैं। और अगर आप एक संपत्ति बेचते हैं और आय पर पूंजीगत लाभ कर का भुगतान नहीं करना चाहते हैं, तो आप हमेशा उनके साथ टर्नकी संपत्ति खरीदकर 1031 विनिमय कर सकते हैं.
बस सुनिश्चित करें कि आप संख्याओं को चलाते हैं और अपनी कड़ी मेहनत से अर्जित डॉलर के दसियों का निवेश करने से पहले संपत्ति और किरायेदारों की दोबारा जांच करते हैं.
क्या आप टर्नकी प्रॉपर्टी खरीदने के बारे में सोच रहे हैं? आपको निवेश करने से पीछे क्या है?
