6 विकल्प यदि आपको स्थानांतरित करने की आवश्यकता है और अपना घर नहीं बेच सकते हैं

इस तथ्य के बावजूद कि हम वसंत के बाद अपने घर को बाजार पर रख रहे थे - प्रधान अचल संपत्ति का मौसम - और यह तथ्य कि फ़र्स्ट-टाइम होमब्यूयर टैक्स क्रेडिट हमारी चाल से दो महीने पहले समाप्त हो गया था, हम निश्चित थे कि हम घर को बेच देंगे कुछ महीने.

लड़का, क्या हम गलत थे.

लगभग पूरे साल लग गए - 2011 के मई तक - इससे पहले कि हम अपना घर बेच पा रहे थे, और एक कीमत के लिए लगभग 20,000 डॉलर जो हम पाने की उम्मीद कर रहे थे उससे कम।.

यह उन परिवारों के लिए एक सर्व-सामान्य स्थिति है, जिन्हें स्थानांतरित करना है। आवास दुर्घटना के बाद, अपने घर को बेचना अब एक पुनर्वास का अपेक्षाकृत आसान हिस्सा नहीं है। सौभाग्य से, घर के मालिकों के लिए कई विकल्प हैं जो बेचने की कोशिश कर रहे हैं.

उन लोगों के लिए विकल्प जो अपना घर नहीं बेच सकते

1. सही मूल्य के लिए बेचें

हमारे कोलंबस घर में पांच साल के दौरान, मेरे पति और मैंने कई हजार डॉलर घर के सुधारों में लगाए, साथ ही हमारे अपने श्रम के अनगिनत घंटे। जबकि हम जानते थे कि घर में सुधार एक ऐसी चीज है जिसे किया जाना चाहिए क्योंकि हम परिणाम चाहते थे (और न केवल बढ़े हुए पुनर्विक्रय मूल्य), हम तब भी मदद नहीं कर सकते थे, लेकिन जब हम अपनी चाल की योजना बनाना शुरू करते हैं तो हमारी आंखों में डॉलर के संकेत मिलते हैं। हमने मूल रूप से अपने घर को लगभग $ 25,000 से अधिक के लिए सूचीबद्ध किया था, जबकि हमने इसके लिए भुगतान किया था - एक कीमत जो हमारे घर के दुर्घटनाग्रस्त होने से पहले हमारे घर के लिए उपयुक्त होगी, लेकिन एक ऐसा नहीं जो हमें 2010 में मिल सके।.

जब हमने बेचा, तब तक हम अपने मूल खरीद मूल्य से महज $ 6,000 में बेचने के लिए भाग्यशाली महसूस करते थे। हालांकि यह संभावना नहीं है कि मूल रूप से हमारे घर को उस कीमत पर सूचीबद्ध करने से बिक्री बढ़ेगी - खरीदार किसी भी कीमत पर घर में गंभीर रुचि दिखाने वाले पहले व्यक्ति थे - यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि पैसा (और समय) घर अक्सर खरीद मूल्य में वृद्धि नहीं करते हैं, विशेष रूप से डाउन मार्केट में.

एक यथार्थवादी संख्या के साथ आने के लिए अपने रियाल्टार के साथ काम करें जो आपको बाजार से बाहर नहीं करता है और आपको जल्दी से बेचने की अनुमति देता है। इसका एक तरीका यह है कि हाल ही में बेचे गए तुलनीय घरों पर कीमतों को देखा जाए। यदि, दूसरी ओर, आप देखते हैं सूची आपके समान घरों की कीमतें, आपको बाजार की सही समझ नहीं मिल सकती है, क्योंकि इनसे ऊपर अच्छी तरह से कीमत तय की जा सकती है जो एक विक्रेता भुगतान करने के लिए तैयार है।.

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि जब आवास बाजार एक चमक का अनुभव कर रहा होता है, तो आपको यह महसूस करने की आवश्यकता होती है कि मूल्य बिंदु जहां आप अपना घर बेच सकते हैं, वह आपके पसंद से कम होने की संभावना है, और संभवतः आपके द्वारा घर के लिए भुगतान किए जाने से भी कम है। लेकिन याद रखें, यदि आप अपने घर को अपने से कम कीमत पर बेचने का जोखिम नहीं उठा सकते हैं, तो आप विकल्प के बिना नहीं हैं.

2. यह प्रतीक्षा करें

सबसे बुरे के लिए योजना बनाना, जो सभी घर विक्रेताओं को करने की आवश्यकता है, और ऐसा नहीं करना सबसे बड़ी गलती थी जो मेरे पति और मैंने की थी। हमने माना कि आवास दुर्घटना ने हमारे पड़ोस को प्रभावित नहीं किया है। लेकिन हम में से कुछ ब्लॉकों के भीतर दो फौजदारी के साथ और पड़ोस में कुछ घरों से कम के लिए बेच रहे थे, हम (और हमारे रियाल्टार) को दीवार पर लिखना देखना चाहिए था। इसके बजाय, हमने फौरन इंडियाना में एक नया घर खरीद लिया, यह सोचकर कि हमारे पास केवल कुछ महीनों के दोहरे बंधक होंगे.

एक बेहतर योजना यह होगी कि हम एक या दो साल के लिए एक अपार्टमेंट किराए पर लें क्योंकि हम अपने पहले घर को बेचने के लिए इंतजार कर रहे थे। इससे न केवल हमारे ऊपर वित्तीय दबाव पड़ा होगा, बल्कि इससे हमें अपने विश्व के विभिन्न शहरों के बारे में और अधिक जानने का मौका मिला होगा।.

एक कठिन आवास बाजार के दौरान एक और विकल्प परिवार के हिस्से के लिए रखा जाता है, जबकि नया कर्मचारी नई नौकरी लेने के लिए खुद या खुद को स्थानांतरित करता है। हालांकि यह भावनात्मक रूप से कठिन हो सकता है, यह घर को दिखावे के लिए टिप-टॉप आकार में रखना आसान बनाता है, और आपको खाली घर का बीमा करने की बढ़ी हुई लागत से बचने की अनुमति देता है।.

अंततः, यह मान लेना सबसे अच्छा है कि आप अपने घर को जल्दी से नहीं बेचेंगे, और उसी के आधार पर अपने आवास और चलती योजनाएं बना सकते हैं.

3. जमींदार बनो

कुछ मायनों में, अपने घर को किराए पर लेना आपकी बिक्री के संकट का एक सुखद समाधान हो सकता है। हालाँकि, आपके कूदने से पहले मकान मालिक होने के बारे में जानने के लिए बहुत कुछ है.

लागत

• घर के मालिक का बीमा. अपने घर को किराए पर लेना कई संबद्ध लागतों को वहन करता है जो आप अनुमान नहीं लगा सकते हैं। उदाहरण के लिए, आपके घर के मालिकों को ऐसी पॉलिसी में बदलाव करना होगा जो विशेष रूप से मकान मालिकों / किराये की संपत्तियों को कवर करती है। बीमा सूचना संस्थान के अनुसार, "जमींदारों की नीतियों में आम तौर पर एक मानक गृहस्वामी नीति की तुलना में लगभग 25% अधिक खर्च होता है क्योंकि जमींदारों को विशिष्ट गृहस्वामी की तुलना में अधिक सुरक्षा की आवश्यकता होती है।"
• संपत्ति प्रबंधन. इसके अलावा, संपत्ति प्रबंधन की लागत - खासकर यदि आप एक दूरस्थ जमींदार हैं - संभवतः किराए की आय का एक बड़ा हिस्सा खा सकता है। यदि आप देश के किसी अन्य हिस्से में हैं, तो आपको किसी भी मुद्दे की देखभाल करने के लिए, किसी भी समस्या से निपटने के लिए, नियमित रखरखाव के लिए, मृतक किरायेदारों के लिए हाथ की आवश्यकता होगी। ज्यादातर मामलों में, आपको एक संपत्ति प्रबंधक को किराए पर लेने की आवश्यकता होती है, जो आम तौर पर आपको मासिक किराए का लगभग 10% खर्च होगा.
• पूँजीगत लाभ. अंत में, जब आप मकान मालिक बनते हैं तो आपके कर का बोझ बदल जाएगा। उदाहरण के लिए, एक संभावित कर चिंता पूंजीगत लाभ कर छूट का आपका संभावित नुकसान है। जब तक आप अपने घर की बिक्री से पहले पांच साल से दो साल के लिए अपने घर में रहते हैं, आपको अपने घर की बिक्री से $ 250,000 तक के लाभ (विवाहित जोड़ों के लिए $ 500,000) पर कर का भुगतान नहीं करना पड़ता है। हालांकि, अगर आप अपने कदम के बाद तीन साल से अधिक समय के लिए अपने घर को किराए पर लेते हैं और फिर लाभ के लिए बेचते हैं, तो आप उस लाभ पर संघीय सरकार को पैसा देंगे.

संभावित कर लाभ

• कैपिटल लॉस का दावा करना. पूंजीगत लाभ कर छूट (विशेषकर नीचे बाजार में) के नुकसान के बारे में चिंताओं के लिए एक दूसरा पक्ष यह है कि अपने घर को किराए पर लेना और फिर इसे नुकसान पर बेचना इसका मतलब है कि आप अपनी आय के खिलाफ पूंजी हानि का दावा कर सकते हैं। यह एक बड़ा कर विराम हो सकता है, और इस कारण से यह अक्सर नीचे बाजार में विक्रेताओं के लिए अपने घर को बेचने से पहले किराए पर लेने के लिए एक महान विचार है, क्योंकि वे वास्तव में करों के माध्यम से अपने नुकसान की कुछ भरपाई कर सकते हैं.
• रियायत. आपकी आय के खिलाफ आपके पूंजीगत नुकसान का दावा करने के अलावा, मकान मालिकों के लिए अन्य कर विराम उपलब्ध हैं जो अपने मकान किराए पर लेते हैं जबकि वे मकान मालिक होते हैं। मकान मालिक अपने किराये के घर के रखरखाव और विपणन से संबंधित किसी भी खर्च में कटौती कर सकते हैं, जैसे कि बीमा प्रीमियम, मरम्मत, विज्ञापन लागत, भूनिर्माण सेवाएं, संपत्ति प्रबंधन सेवाएं, बंधक ब्याज और यहां तक ​​कि किराये से संबंधित यात्रा व्यय.

अपनी दरें निर्धारित करना
किराया वसूलने के लिए उचित राशि जानना मुश्किल हो सकता है। निवेश के गुणों के लिए अंगूठे का सामान्य नियम बताता है कि सकारात्मक नकदी प्रवाह उत्पन्न करने के लिए आपको बंधक की राशि का कम से कम 1% चार्ज करना होगा। हालाँकि, यह नियम थोड़ा पेचीदा है जब आप अपने मौजूदा घर को किराए पर दे रहे हैं.

आपको पहले यह निर्धारित करना होगा कि आपके पड़ोस के लिए कितना किराया विशिष्ट है। यहां तक ​​कि अगर आप रहते हैं तो कुछ किराये की संपत्तियां हैं, आप अभी भी एक उचित दर निर्धारित कर सकते हैं। दरों के बारे में अधिक जानने के लिए संपत्ति प्रबंधन एजेंसियों से बात करें, और ऑनलाइन समान किराये की खोज करें। क्रेगलिस्ट, रेंटोमीटर और रेंट.कॉम भी जांचने के लिए अच्छे संसाधन हैं.

एक वर्ष से अधिक किराए पर लेने की उम्मीद करने के लिए आपको अपनी रिक्ति दरों में भी कारक होना चाहिए। अधिकांश निवेश संपत्ति सलाह बताती है कि आप प्रति वर्ष अधिभोग के केवल 10 और डेढ़ महीने की योजना बनाते हैं - जिसका अर्थ है कि आप किसी विशेष अवधि में 10% रिक्ति की उम्मीद कर सकते हैं जिसे आप किराए पर दे रहे हैं.

यहां तक ​​कि अगर आपको लगता है कि आपके द्वारा ली जाने वाली किराए की राशि (संबंधित ले जाने की लागत और रिक्ति दर घटा सकती है) तो आपके मासिक बंधक बिल को कवर करने के लिए पर्याप्त नहीं होगी, फिर भी यह आपके घर को किराए पर लेने के लिए समझ में आता है, न कि प्रयास करने के बजाय। अपने आप से बंधक.

किरायेदारों को ढूँढना
अपने घर को किराए पर देने के सबसे कठिन पहलुओं में से एक विश्वसनीय किरायेदारों को ढूंढ रहा है। आपको यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता है कि आप अत्यधिक दृश्यमान स्थानों में विज्ञापन करें: ऑनलाइन, रेंट डॉट कॉम और क्रेगलिस्ट जैसी किराये की साइटों पर और साथ ही फेसबुक जैसी सोशल नेटवर्किंग साइटों पर; स्थानीय पुनर्वास फर्मों और मानव संसाधन विभागों के माध्यम से; किसी भी स्थानीय विश्वविद्यालयों में; और अपने यार्ड में पुराने जमाने के चिन्ह के साथ.

एक बार आपके पास आवेदक होने के बाद, यह अनिवार्य है कि आप उन्हें स्क्रीनिंग प्रक्रिया के माध्यम से रखें। आप बॉयलरप्लेट एप्लिकेशन और पट्टे अनुबंध ऑनलाइन पा सकते हैं, लेकिन आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि आप अपने संभावित किरायेदारों से उनकी आय, रोजगार इतिहास और किराये के इतिहास के बारे में पूछें - और उनके सभी संदर्भों को कॉल करें.

इसके अलावा, याद रखें कि आप ई-रेंटर जैसी वेबसाइट के माध्यम से पृष्ठभूमि और क्रेडिट जाँच के लिए सामाजिक सुरक्षा संख्या का अनुरोध कर सकते हैं। इन पृष्ठभूमि और क्रेडिट चेक में मामूली शुल्क (लगभग $ 25) का खर्च होता है, लेकिन यह आपको कई सिरदर्द से बचा सकता है.

4. एक अवकाश किराया में अपने घर को चालू करें

भले ही दीर्घकालिक मकान मालिक बनना संभव न हो या आपको लुभाता हो, फिर भी आप यात्रियों को अपना घर किराए पर देकर कुछ लागतों की भरपाई कर सकते हैं। Vrbo या सहकर्मी से सहकर्मी आवास किराए पर लेने की साइट पर एक छुट्टी के किराये के रूप में अपने घर को सूचीबद्ध करना Airbnb आपको बाजार मंदी की सवारी करने में मदद कर सकता है जब तक आप बेचने में सक्षम नहीं होते हैं।.

इसके अलावा, यदि आप अपने घर को छुट्टी के किराये के रूप में अक्सर उपयोग करते हैं, तो यह एक आय-उत्पादक संपत्ति के रूप में योग्य है, और आप बाजार में आने से पहले संपत्ति को बेचना समाप्त कर देते हैं, आप अपने करों पर उस नुकसान का दावा कर सकते हैं।.

5. एक छोटी बिक्री के लिए अपने घर रखो

यदि आपको पूरी तरह से स्थानांतरित होना चाहिए और आप अपने घर में पानी के नीचे हैं, तो एक छोटी बिक्री एक अंतिम-खाई विकल्प है जो कम से कम आपको घर से बाहर निकाल देगी। इस मामले में, आप और आपका ऋणदाता आपके घर को बहुत कम कीमत पर बेचने के लिए सहमत होंगे, बस इसे बेचने के लिए। आपका ऋणदाता तब बंधक और पूरी राशि का भुगतान करने में सक्षम होने के बीच की कमी को माफ कर देता है। हालांकि, यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि कुछ मामलों में, वह कमी है नहीं माफ कर दिया, और विक्रेता अभी भी ऋणदाता को भुगतान करने के लिए जिम्मेदार है.

दुर्भाग्य से, यहां तक ​​कि जब कमी को माफ कर दिया जाता है, तो एक छोटी बिक्री के लंबे समय तक चलने वाले वित्तीय परिणाम हो सकते हैं। यह आपके क्रेडिट स्कोर को नुकसान पहुंचा सकता है, हालांकि एक फौजदारी के रूप में उतना नहीं, जो अक्सर होता है जो एक छोटी बिक्री से बचने का प्रयास करता है। इसके अलावा, ऋणदाता आम तौर पर केवल एक छोटी बिक्री के लिए सहमत होते हैं यदि घर का मालिक पहले से ही भुगतान पर पीछे है और उसे एक डिफ़ॉल्ट नोटिस मिला है.

यह कहने के लिए पर्याप्त है, एक छोटी बिक्री केवल एक समाधान है यदि आपकी बंधक समस्या अन्यथा निंदनीय है.

6. फौजदारी में जाओ

कुछ मामलों में, ऐसा लग सकता है कि बैंक को आपके घर पर फोरक्लोज़ करने की अनुमति देना आपका एकमात्र विकल्प है। हालांकि फौजदारी आपको अपने आवास की गड़बड़ी से बाहर निकलती है, यह एक विकल्प है जिससे बचने के लिए आपको कड़ी मेहनत करनी चाहिए। ज्यादातर लोग समझते हैं कि फौजदारी के प्रमुख क्रेडिट परिणाम हैं - लेकिन कई लोग यह महसूस नहीं करते हैं कि आपके क्रेडिट को हिट करने से आपको अपने क्रेडिट कार्ड का खर्च उठाना पड़ सकता है। एक फौजदारी के बाद, पूर्व गृहस्वामी को क्रेडिट कार्ड रद्द या सीमित हो सकता है। इसके अलावा, बैंकों को (पूर्व में तीन से सात) साल लगते हैं, इससे पहले कि बैंक एक गृहस्वामी के लिए एक बंधक पर एक मौका लेने के लिए तैयार हों, जिसने एक पूर्व घर पर कब्जा कर लिया हो.

फौजदारी का यह भी मतलब नहीं है कि एक गृहस्वामी बिना किसी नकदी के खर्च किए चल सकता है। ज्यादातर राज्यों में, बैंक कानूनी तौर पर कमी के लिए घर के मालिकों के बाद जा सकते हैं, जो कि बैंक को घर के लिए प्राप्त करने में सक्षम था और बंधक पर अभी भी बकाया था। और यहां तक ​​कि उन घर मालिकों को भी, जो कमी-विरोधी कानूनों के साथ एक राज्य में रहते हैं, उन्हें अभी भी बैंक को जवाब देना होगा कि क्या उन्होंने कभी दूसरा ऋण लिया है या कुछ इक्विटी को नकद करने के लिए अपने बंधक को पुनर्वित्त किया है। कमी विरोधी कानून उन मामलों में घर के मालिकों की रक्षा नहीं करते हैं.

कुछ भी जो एक गृहस्वामी फौजदारी से बचने के लिए कर सकता है वह अंततः सबसे अच्छा वित्तीय निर्णय है, क्योंकि फौजदारी आने वाले वर्षों के लिए वित्त को नकारात्मक रूप से प्रभावित कर सकती है.

अंतिम शब्द

यह आपके घर को वांछित समय-सीमा के भीतर या उस कीमत के लिए बेचना संभव नहीं हो सकता है जिसे आप पसंद करेंगे, लेकिन उस तथ्य को स्वीकार करना और उसके अनुसार अपने निर्णय लेना आपकी स्थिति के लिए सर्वोत्तम वित्तीय परिणाम तक पहुंचने में आपकी मदद कर सकता है। आवास बाजार के बारे में सबसे बुरा यह मानते हुए कि आपके नीचे की रेखा के लिए कार्रवाई का सबसे सुरक्षित कोर्स है.

क्या आपने हाल ही में अपना घर बेचने की कोशिश की है? जो लोग आपको बेचने के लिए संघर्ष कर रहे हैं, उन्हें आप क्या सुझाव देते हैं?