एक घर पर समापन - प्रक्रिया, बंधक दस्तावेज और प्रक्रियाएं

हालाँकि, विक्रेता द्वारा आपके खरीद प्रस्ताव को स्वीकार करने के बाद समापन प्रक्रिया शुरू होती है। यह आम तौर पर आपकी वास्तविक समापन तिथि से 30 से 60 दिन पहले होता है - एक नियमित होम निरीक्षण के दौरान खोजे गए ऋण हामीदारी लावा, कम मूल्यांकन, या प्रमुख दोष को मानते हुए सौदे में देरी नहीं होती है। इस अवधि के दौरान, आपके घर की बिक्री को "लंबित" कहा जाता है। यदि आपके बाजार में यह प्रथागत है कि आपके प्रस्ताव को स्वीकार किए जाने पर एस्क्रो खाते में पर्याप्त जमा (सहमत खरीद मूल्य का 10% तक, कुछ मामलों में) हो सकता है, तो आप एस्क्रो अवधि के रूप में समापन प्रक्रिया का भी उल्लेख कर सकते हैं - , "हम जो घर खरीद रहे हैं वह हमारे समापन दिवस तक एस्क्रो में है।"

कोई फर्क नहीं पड़ता कि आप इसे क्या कहते हैं, विक्रेता को आपकी खरीद की पेशकश स्वीकार करने और लेनदेन को आधिकारिक बनाने के लिए बैठने के दिन के बीच बहुत कुछ करने की आवश्यकता होती है। आवासीय अचल संपत्ति समापन प्रक्रिया के दौरान होने वाली घटनाओं के सामान्य अनुक्रम पर एक नज़र डालें, आप अपने समापन के दिन और उससे पहले क्या और कितना भुगतान करने की उम्मीद कर सकते हैं, और आपके वास्तविक बनाने के लिए आपको जिन दस्तावेज़ों और खुलासे को समझने और हस्ताक्षर करने की आवश्यकता है संपत्ति लेनदेन अधिकारी.

कुंजी समापन प्रक्रिया मील के पत्थर

यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि रियल एस्टेट लेनदेन को नियंत्रित करने वाले सीमा शुल्क और कानूनी आवश्यकताएं जगह-जगह से काफी भिन्न होती हैं। जबकि निम्नलिखित एक सामान्य समयरेखा है और उस दिन का वर्णन है जो आप (और कब) उस दिन के बीच कर सकते हैं जब आप अपनी खरीद की पेशकश करते हैं और जिस दिन आप संपत्ति को बंद करते हैं, आपका वास्तविक अनुभव भिन्न हो सकता है। इस बारे में अधिक जानने के लिए कि प्रक्रिया आपके विशेष बाजार में कैसे काम करती है, क्षेत्र में अनुभव के साथ एक निष्पक्ष अचल संपत्ति पेशेवर से परामर्श करें.

1. स्वीकृत खरीद प्रस्ताव

विक्रेता द्वारा आधिकारिक रूप से स्वीकार करने, संकेत देने, और आपकी खरीद की पेशकश (जिसे खरीद समझौते के रूप में भी जाना जाता है) को वापस करने की प्रक्रिया बंद हो जाती है। ज्यादातर मामलों में, विक्रेता तब खरीदार के बयाना की राशि जमा करता है - आमतौर पर खरीद मूल्य का 0.5% से 2% - एक एस्क्रो खाते में.

कस्टम, खरीद समझौते को अंतिम मिनट की बातचीत या आकस्मिकताओं को प्रतिबिंबित करने के लिए संशोधित किया जा सकता है, जैसे कि घर के निरीक्षण के दौरान उजागर की गई समस्या, सौदे को तोड़फोड़ किए बिना। हालाँकि, लेन-देन में शामिल सभी पक्ष - खरीदार और विक्रेता, उनके एजेंट, ऋणदाता, शीर्षक या एस्क्रो एजेंट, और संभवतः खरीदार और विक्रेता के वकील - इस धारणा के तहत समापन प्रक्रिया शुरू करते हैं कि खरीद समझौता अंतिम है।.

कुछ राज्यों और बाज़ारों में, विक्रेता द्वारा आपके प्रस्ताव को स्वीकार करने के तुरंत बाद आपको 5% से 10% एस्क्रो डिपॉजिट (आपके डाउन पेमेंट और / या समापन लागत) की आवश्यकता होती है। कानूनी प्रतिनिधियों के साथ काम करने वाले खरीदार आम तौर पर तब तक इंतजार कर सकते हैं जब तक कि उनके वकील अपने एस्क्रो जमा को खरीदने के लिए खरीद समझौते की समीक्षा नहीं करते हैं.

यदि आप सुनिश्चित नहीं हैं कि आपके बाजार में एस्क्रो डिपॉज़िट की आवश्यकता है, तो अपने रियल एस्टेट एजेंट से समय से काफी पहले यह सुनिश्चित करने के लिए कहें कि आपके पास डिपॉज़िट क्लियर करने के लिए पर्याप्त लिक्विड फंड हैं।.

2. क्रेता-आदेशित गृह निरीक्षण

विक्रेता द्वारा आपकी खरीद की पेशकश की स्वीकृति के कुछ दिनों के भीतर, आपको एक पेशेवर निरीक्षक के साथ घर का निरीक्षण करने की आवश्यकता होती है। घर के निरीक्षण का लक्ष्य मामूली और प्रमुख दोषों की तलाश करना है, जैसे कि संरचनात्मक समस्याएं, गैर-वाणिज्यिक उपकरण, और ऐसे तत्व जो स्थानीय भवन कोड का उल्लंघन कर सकते हैं.

कई उधारदाताओं को आपके बंधक ऋण को कम करने की शर्त के रूप में इसकी आवश्यकता होती है। यहां तक ​​कि अगर तुम्हारा नहीं है, तो घर पर पूरी तरह से देखने के लिए थोड़ा नकारात्मक पक्ष है कि आप खरीदने वाले हैं। यदि निरीक्षण एक बड़ी समस्या को उजागर करता है, जिसे बंद करने से पहले तय किया जाना चाहिए (या सहमत खरीद मूल्य में कमी के परिणामस्वरूप), मानक $ 300 से $ 500 निरीक्षण शुल्क एक सौदा जैसा प्रतीत होगा.

3. ऋण उत्पत्ति और हामीदारी

एक बार विक्रेता आपके प्रस्ताव को स्वीकार कर लेता है, तो उसे अपने ऋणदाता को भेजें। इस बिंदु पर, आपका ऋणदाता आपके ऋण की उत्पत्ति और हामीदारी की समय लेने वाली (और महंगी) प्रक्रिया शुरू करता है.

जब तक आप बहुत सारे शारीरिक दोषों के साथ एक पुराना घर नहीं खरीद रहे हैं, यह समापन प्रक्रिया का एक हिस्सा है जिसमें देरी या घातक त्रुटियां उत्पन्न होने की संभावना है जो सौदे को पूरी तरह से स्कैन करती है - खासकर यदि आपके पास असमान क्रेडिट प्रोफ़ाइल या अस्थिर आय स्ट्रीम है.

ऋण की उत्पत्ति और हामीदारी में आपके ऋणदाता की ओर से बहुत सारे काम शामिल हैं। आपके दृष्टिकोण से, हालांकि, यह मूल रूप से एक प्रश्न पर उबलता है: क्या आप, ऋणदाता के विशेषज्ञ की राय में, कई हजारों डॉलर चुकाने के अपने वादे पर अच्छा कर देंगे जो आप इसे उधार देने के लिए कह रहे हैं।?

बंधक आवेदन
हालांकि हर ऋणदाता अलग-अलग है, अधिकांश विषय बंधक आवेदक गहन जांच के लिए। आपके ऋणदाता को आपके पास 30 या 40 पृष्ठों की कुल राशि का एक बंधक आवेदन भेजने की संभावना है और इस तरह के रूप में एक या एक से अधिक क्रेडिट रिपोर्टिंग ब्यूरो से अपनी क्रेडिट रिपोर्ट जारी करने का अनुरोध, पूर्व-वर्ष कर टेप के लिए अनुरोध, और आपके पिछले स्थानों के बारे में जानकारी रहने का स्थान.

आवेदन के साथ, आपके ऋणदाता को आय और संपत्ति के प्रमाण का अनुरोध करने की संभावना है, जैसे कि निम्नलिखित:

• आपका सबसे हालिया कर रिटर्न (एक या दो साल)
• आपका सबसे हाल का भुगतान स्टब्स (कम से कम पिछले दो)
• आपका सबसे हालिया W-2 कथन (एक या दो वर्ष)
• आपके सबसे हाल के बैंक स्टेटमेंट (एक से तीन महीने)

दर ताला
यदि आपको अपने बंधक ऋण के लिए प्रचार-प्रसार प्राप्त हुआ है, जिसे आम तौर पर क्रेडिट जाँच की आवश्यकता होती है, तो आपके ऋणदाता को आपके ऋण की दर उस समय निर्धारित होती है (या "लॉक") जब वह आवेदन सामग्री भेजता है। यदि आप एक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) या पूरे कार्यकाल के लिए एक निश्चित दर के बिना ऋण के अन्य प्रकार के लिए आवेदन कर रहे हैं, तो ताला केवल प्रारंभिक दर पर लागू हो सकता है.

आम तौर पर दरों को एक स्तर पर लॉक किया जाता है जो उस समय की प्रचलित ब्याज दरों के साथ-साथ उधारकर्ता के क्रेडिट जोखिम के कारक होते हैं। आपके क्रेडिट जोखिम जितना कम होगा, आपकी लॉक की गई दर उतनी ही कम होगी.

यदि आप प्रचारित नहीं होते हैं, तो आपके ऋणदाता को आपके दर को लॉक करने के लिए आपके आवेदन के क्रेडिट पुल के परिणामों की प्रतीक्षा करने की संभावना है। यह आपके आवेदन की तारीख और बंद होने से एक सप्ताह पहले किसी भी समय हो सकता है। किसी भी मामले में, दर लॉक केवल एक निश्चित लंबाई के लिए अच्छा है - 30 से 60 दिन विशिष्ट है.

ऋण का अनुमान
बंद दर का उपयोग करना (या, यदि बंद नहीं किया गया है, तो ऋणदाता आपकी प्रारंभिक दर का सबसे अच्छा अनुमान है), ऋणदाता आपके लिए समीक्षा, हस्ताक्षर और वापसी के लिए ऋण अनुमान बनाता है। ऋण अनुमान एक सादे भाषा का दस्तावेज है जो संक्षेप में बताता है कि आप अपने बंधक और समापन के लिए भुगतान करने की क्या उम्मीद कर सकते हैं, और कब.

इसमें निम्नलिखित जानकारी शामिल है:

• ऋण पहचान. इसमें ऋण की विशिष्ट पहचान संख्या, प्रकार (निश्चित-दर, समायोज्य-दर), अवधि लंबाई (15 वर्ष, 30 वर्ष, 5/1), उद्देश्य (खरीद, पुनर्वित्त), और दर लॉक अवधि शामिल है।.
• ऋण की शर्तें. आपके ऋण के मूलधन, ब्याज दर या दर सीमा, मासिक मूलधन और ब्याज भुगतान, पूर्वभुगतान दंड (यदि लागू हो), और गुब्बारा भुगतान (यदि लागू हो) की रूपरेखा.
• अनुमानित भुगतान. अनुमानित बीमा, कर और मूलधन और ब्याज भुगतान सहित आपके कुल मासिक भुगतान के घटकों को जोड़ता है। यह भी निर्दिष्ट कर सकता है कि करों और बीमा का भुगतान कैसे किया जाना है - उदाहरण के लिए, एस्क्रो खाते से बाहर.
• बंद करने की लागत. आपकी अनुमानित समापन लागत और कुल नकदी को बंद करने का विस्तृत विवरण (जिसमें आपका डाउन पेमेंट शामिल है) शामिल है। यह भी इंगित करता है कि आपको कौन सी समापन लागत की खरीदारी करने की अनुमति है, जैसे कि शीर्षक बीमा, और जिसे आपको खरीदारी करने की अनुमति नहीं है, जैसे कि आपके ऋणदाता का मूल्यांकन.
• तुलना. अगले पांच वर्षों के दौरान आप मूलधन और ब्याज में कितना भुगतान करने की उम्मीद कर सकते हैं, आपके ऋण की एपीआर और कुल ब्याज प्रतिशत - आपकी कुल ऋण राशि के लिए आपके कुल ब्याज भुगतान का अनुपात। यह जानकारी अन्य ऋणदाताओं के ऋणों के मुकाबले आपके ऋण की तुलना करने के लिए उपयोगी है.
• अन्य बातें. इसमें महत्वपूर्ण चेतावनी और जानकारी शामिल है, जैसे कि क्या ऋण ग्रहण किया जा सकता है (भविष्य के खरीदार को शर्तों को बदले बिना), क्या ऋणदाता आपके ऋण को एक सर्विसिंग कंपनी में स्थानांतरित करने की योजना बना रहा है, और देर से भुगतान के लिए दंड।.

अक्टूबर 2015 से पहले, अधिकांश उधारदाताओं ने ऋण और समापन लागत अनुमान प्रदान करने के लिए अच्छे विश्वास अनुमान (GFE) दस्तावेजों का उपयोग किया था। GFE और ऋण अनुमानों में समान जानकारी होती है, लेकिन GFEs को अलग तरीके से स्वरूपित किया जाता है और इसकी कम-स्पष्ट भाषा होती है। एक बार ऋण का अनुमान आपके हाथ में होने के बाद, आपका ऋणदाता प्रारंभिक समापन तिथि निर्धारित कर सकता है - एक सहज अंडरराइटिंग, उत्पत्ति और शीर्षक खोज पर आकस्मिक.

4. ऋणदाता मूल्यांकन

ऋणदाता अपने निवेश की रक्षा करते हैं, या कम से कम नुकसान की संभावना को कम करते हैं, अंडरराइटिंग प्रक्रिया के दौरान किसी बिंदु पर मूल्यांकन को कमीशन करके। खरीदार आमतौर पर मूल्यांकन शुल्क का भुगतान या तो मूल्यांकन तिथि से पहले या समापन तिथि पर करते हैं। मूल्यांकन शुल्क आमतौर पर गृह निरीक्षण शुल्क के समान होता है.

यदि आपका मूल्यांकक यह निर्धारित करता है कि आपका घर कम से कम उतना है, जितना आप इसके लिए भुगतान करने के लिए सहमत हैं, तो चिंता करने की कोई आवश्यकता नहीं है। हालांकि, यदि स्वीकृत खरीद मूल्य के नीचे मूल्यांकन कम आता है - ऋणदाता केवल स्वीकृत मूल्य के बराबर राशि का वित्त करने के लिए सहमत होगा। एक कम मूल्यांकन में आमतौर पर खरीदार और विक्रेता को खरीद मूल्य को फिर से संगठित करने और खरीद समझौते में संशोधन करने की आवश्यकता होती है, जिससे सौदे में देरी हो सकती है।.

5. गृहस्वामी और उपाधि बीमा प्राप्त करना

अधिकांश उधारदाताओं को ऋण स्वीकृति की शर्त के रूप में या बंद करने से पहले कम से कम घर मालिकों के बीमा के प्रमाण प्रदान करने की आवश्यकता होती है। यह सुनिश्चित करने के लिए कि आपको एक उचित मूल्य की नीति मिलती है जो आपकी और आपके ऋणदाता की जरूरतों को पूरा करती है, समापन प्रक्रिया की शुरुआत में घर के मालिकों के कवरेज के लिए खरीदारी करना शुरू करें। जरूरी नहीं कि आपको पहले वर्ष के लिए तुरंत भुगतान करना पड़े, हालांकि यह निश्चित रूप से एक विकल्प है - अधिकांश बीमा कंपनियां आपको अपने समापन वर्ष की प्रीमियम राशि को अपनी समापन तिथि पर भुगतान करने की अनुमति देती हैं।.

यहां तक ​​कि अगर आपके ऋणदाता को इसकी आवश्यकता नहीं है, तो भी खरीदार की शीर्षक बीमा पॉलिसी खरीदना समझदारी है। शीर्षक बीमा संपत्ति के शीर्षक के साथ किसी भी दोष को हल करने की लागत को कवर करता है, जैसे कि अवैतनिक कर या ठेकेदार देयताएं, और भविष्य में उत्पन्न होने वाले दावों के खिलाफ आपकी इक्विटी की रक्षा करता है।.

यदि आप उसी कंपनी का उपयोग करने के लिए तैयार हैं जिसे आपका ऋणदाता अपनी शीर्षक नीति के लिए उपयोग कर रहा है, तो बस अपने ऋण प्रोसेसर को बताएं कि आप एक खरीदार की नीति चाहते हैं, और दोनों नीतियों को आपकी समापन लागतों में बांधा जा सकता है। यदि आप बेहतर खरीदार की नीति के लिए खरीदारी करना चाहते हैं, तो आपके बीमाकर्ता को पॉलिसी अपफ्रंट के लिए भुगतान करने की आवश्यकता हो सकती है। चाहे आप समापन पर दोनों नीतियों के लिए भुगतान करें या अपने खरीदार की नीति के लिए भुगतान करें और समापन पर ऋणदाता की नीति, आप अपने बाजार और घर के मूल्य के आधार पर $ 1,000 (कुल मिलाकर) का कुल संयुक्त परिव्यय बनाने की उम्मीद कर सकते हैं।.

6. ऋण स्वीकृति

जैसा कि अंडरराइटिंग में एक महीने या उससे अधिक समय लग सकता है, आपकी ऋण स्वीकृति आमतौर पर समापन प्रक्रिया के अंत की ओर आती है। यह अंतिम प्रमुख टुकड़ा है जिसे अनुसूचित होने के लिए आपके समापन के लिए जगह में गिरने की आवश्यकता है.

7. नोटिस और प्रकटीकरण बंद करना

बंद करने का नोटिस
एक बार जब सभी टुकड़े आपके समापन के लिए हो जाते हैं, तो आपके शीर्षक या एस्क्रो एजेंट (या वकील) को आपको समय, तारीख के साथ एक औपचारिक समापन नोटिस भेजना होगा, जिसमें भाग लेने वाले रियल एस्टेट एजेंट (खरीदार और विक्रेता) और समापन का स्थान होगा, जो है आमतौर पर शीर्षक या एस्क्रो एजेंट का कार्यालय, या लेनदेन में शामिल वकील का कार्यालय। नोटिस यह भी बताता है कि आपको इस कार्यक्रम में क्या लाने की आवश्यकता है, आमतौर पर निम्नलिखित सहित:

• दोनों खरीदार (यदि विवाहित जोड़ा है), या गैर-मौजूद वाले के लिए हस्ताक्षर करने के लिए वर्तमान खरीदार को अनुमति देने वाले अटॉर्नी प्रलेखन की नोटरीकृत शक्ति है
• फोटो आईडी (पासपोर्ट या राज्य द्वारा जारी आईडी)
• पिछले 10 वर्षों में आपके आवासों की सूची
• समापन लागत को कवर करने के लिए पर्याप्त भुगतान (आमतौर पर बैंक चेक या वायर ट्रांसफर)

प्रकटीकरण बंद करना
आपके शीर्षक या एस्क्रो एजेंट को समापन तिथि से कम से कम तीन व्यावसायिक दिनों में आधिकारिक समापन प्रकटीकरण भेजने की आवश्यकता होती है। अक्टूबर 2015 से पहले, HUD-1 या "सेटलमेंट स्टेटमेंट" ने समापन प्रकटीकरण के रूप में एक ही उद्देश्य पूरा किया.

ऋण अनुमान की तरह, समापन प्रकटीकरण एक सादे भाषा का दस्तावेज़ है जो लेनदेन से संबंधित आपके सभी वास्तविक वित्तीय दायित्वों को रेखांकित करता है - आपकी वास्तविक समापन लागत, चल रहे कर और बीमा दायित्वों और आपके बंधक ऋण का टूटना। यह मोटे तौर पर ऋण अनुमान के टेम्पलेट का अनुसरण करता है, हालांकि यह आम तौर पर अधिक विस्तृत होता है और इसमें अक्सर लेखांकन लाइन आइटम या प्रकटीकरण और चेतावनी शामिल होती है जो अनुमान में मौजूद नहीं थे।.

अपने समापन प्रकटीकरण की सावधानीपूर्वक समीक्षा करें
एक बार जब आप अपना समापन प्रकटीकरण प्राप्त करते हैं, तो यह सुनिश्चित करने के लिए सावधानीपूर्वक समीक्षा करें कि उल्लिखित दायित्व मोटे तौर पर आपके ऋण अनुमान में वर्णित हैं। इसके अलावा, सुनिश्चित करें कि आपके बंधक ऋण की शर्तें अपेक्षित हैं - उदाहरण के लिए, कि आपकी दर या दर संरचना ऋण अनुमान से नहीं बदली है.

यदि आपकी समापन लागत अनुमान से काफी भिन्न होती है या आपका बंधक ऋण मूल रूप से वर्णित से भिन्न होता है, तो आपका ऋणदाता या शीर्षक या एस्क्रो एजेंट कानून तोड़ सकता है। इसलिए यह एक अच्छा विचार है - और अक्सर आर्थिक रूप से सार्थक - समापन प्रक्रिया की अवधि के लिए एक वकील को बनाए रखने के लिए.

आम समापन लागत

हालांकि खरीदारों को अन्य व्यवस्थाओं की अनुपस्थिति में सभी समापन लागतों का भुगतान करने की उम्मीद है, खरीदार और विक्रेता अक्सर समापन लागत को विभाजित करने के लिए सहमत होते हैं - विशेष रूप से खरीदार के बाजारों में। यह समझौता आम तौर पर स्वीकृत खरीद समझौते में उल्लिखित है और इसे बंद करने से पहले किसी भी समय संशोधित किया जा सकता है। कई मामलों में, पार्टियां यह नहीं बताती हैं कि कौन भुगतान करता है जो बंद करने की लागत - वे बस एक अनुपात पर सहमत होते हैं, जैसे "विक्रेता 40% का भुगतान करता है और खरीदार 60% का भुगतान करता है," या सहमत है कि एक पार्टी एक निश्चित राशि का भुगतान करती है समापन की ओर और दूसरा शेष को उठाता है.

कई मामलों में, बैंक चेक या वायर ट्रांसफर द्वारा समापन लागत का भुगतान किया जाता है। एक बैंक चेक आम तौर पर एक बेहतर सौदा होता है, क्योंकि वे शायद ही कभी $ 1 या $ 2 से अधिक खर्च करते हैं, जबकि बैंक अक्सर एक ही दिन के तार हस्तांतरण के लिए $ 10 या अधिक शुल्क लेते हैं। यदि आपके शीर्षक या एस्क्रो एजेंट को वायर ट्रांसफर की आवश्यकता है, तो सुनिश्चित करें कि वे आपको क्लोजिंग नोटिस के साथ पूर्ण निर्देश (खाता संख्या और बैंक रूटिंग नंबर प्राप्त करने सहित) भेजें।.

कोई फर्क नहीं पड़ता कि आप कैसे बातचीत करते हैं और भुगतान निष्पादित करते हैं, आप समापन पर निम्नलिखित लागतों का भुगतान करने की उम्मीद कर सकते हैं। कुछ को आपके हिस्से पर कार्रवाई की आवश्यकता हो सकती है, जैसे कि घर के मालिक बीमा पॉलिसी को बंद करने से पहले। अन्य लोग आपके समापन प्रकटीकरण पर लाइन आइटम के रूप में दिखाई देते हैं, और प्रत्यक्ष कार्रवाई की आवश्यकता नहीं होती है.

• गृह निरीक्षण और मूल्यांकन. यदि इन्हें भुगतान नहीं किया गया है, तो इन्हें आपकी समापन लागतों में जोड़ दिया जाता है। दोनों सेवाओं के बीच कुल $ 600 से $ 1,000 का भुगतान करने की उम्मीद है.
• ऋण उत्पत्ति और हामीदारी शुल्क. ये शुल्क आपके बंधक ऋण उत्पत्ति और अंडरराइटिंग सेवाओं की लागत को कवर करते हैं, न कि क्रेडिट रिपोर्ट और अन्य शुल्क सहित। अधिकांश उत्पत्ति शुल्क की गणना कुल खरीद मूल्य के प्रतिशत के रूप में की जाती है, आमतौर पर 0.5% से 1.5% तक। इन प्रतिशतों को कभी-कभी "अंक" के रूप में संदर्भित किया जाता है - उदाहरण के लिए, 1% उत्पत्ति शुल्क एक अंक होगा। हामीदारी शुल्क खरीद मूल्य या एक फ्लैट शुल्क के प्रतिशत के रूप में लिया जा सकता है। या तो मामले में, अंडरराइटिंग में आमतौर पर घर की खरीद मूल्य का 1% से कम खर्च होता है। ध्यान दें कि कुछ बंधक ऋण, जिन्हें "नो कॉस्ट" या "नो फी" लोन के रूप में जाना जाता है, की उत्पत्ति या हामीदारी शुल्क नहीं है। हालांकि, "नो कॉस्ट" लोन में आमतौर पर तुलनीय पारंपरिक ऋण की तुलना में अधिक ब्याज दर होती है.
• क्रेडिट रिपोर्ट. खरीदारों को आम तौर पर अपने ऋणदाता के क्रेडिट चेक और रिपोर्ट के लिए भुगतान करना पड़ता है - कहीं भी $ 20 से $ 60 तक, यह निर्भर करता है कि ऋणदाता कितने पर चलता है और किस रिपोर्टिंग ब्यूरो के साथ है.
• बाढ़ प्रमाणन. यह एक छोटा शुल्क है - आमतौर पर $ 20 के आसपास - जो स्थानीय बाढ़ के खतरे के नक्शे के सापेक्ष आपके घर के स्थान की जांच की लागत को कवर करता है। यदि आप बाढ़ बीमा की आवश्यकता को समाप्त करते हैं, तो बाढ़ प्रमाणीकरण महत्वपूर्ण है। कुछ क्षेत्रों में, आपको एक-बार बाढ़ निगरानी शुल्क (अक्सर $ 25 और $ 50 के बीच) का भी भुगतान करना पड़ सकता है.
• पहले महीने का ब्याज. कई उधारदाताओं को समापन तिथि और पहले भुगतान की तारीख के बीच जमा किए गए बंधक ब्याज के अग्रिम भुगतान की आवश्यकता होती है। ध्यान दें कि यदि आप महीने के मध्य में बंद हो जाते हैं, तो संभव है कि आपको अगले महीने के पहले तक मूल भुगतान नहीं करना होगा, यह मानते हुए कि आपका भुगतान महीने के पहले दिन के कारण है। उदाहरण के लिए, मेरी पत्नी और मैं अगस्त की शुरुआत में एक घर पर बंद हो गए और अक्टूबर के पहले तक अपना पहला मुख्य भुगतान नहीं किया - लेकिन समापन पर, हम किया अगस्त में अर्जित ब्याज का भुगतान करना होगा.
• प्रारंभिक एस्क्रो जमा. बंद और उनके संबंधित देय तारीखों के बीच जमा करने के लिए निर्धारित कर और बीमा दायित्वों को कवर करने के लिए, उधारदाताओं को एक सुरक्षित एस्क्रो खाते में अग्रिम जमा की आवश्यकता होती है। व्यवहार में, इसका मतलब है कि आपको एक पूरे साल के गृहस्वामी बीमा प्रीमियम के बारे में जमा करना होगा - जब तक कि आपने अग्रिम भुगतान नहीं किया है - और कहीं भी संपत्ति कर प्रीमियम के 1 से 12 महीने तक। हालांकि संपत्ति कर आमतौर पर हर छह महीने में भुगतान किया जाता है, उधारदाता पहले कर भुगतान को खाली करने के लिए मुश्किल से पर्याप्त संतुलन के साथ एक नया एस्क्रो खाता शुरू करने के लिए अनिच्छुक हैं। उदाहरण के लिए, मेरी पत्नी और मैंने सात महीने के संपत्ति कर को कवर करने के लिए पर्याप्त जमा किया.
• एस्क्रो बफ़र. कई उधारदाताओं को खरीदारों को एक अतिरिक्त बफर जमा करने की आवश्यकता होती है जो कि अल्पावधि में करों और बीमा प्रीमियम के लिए ऊपर की ओर समायोजन को कवर करते हैं, और एक देर से भुगतान की संभावना को कम करने के लिए एक नकारात्मक एस्क्रो संतुलन का कारण बनता है। बफ़र का आकार आम तौर पर मासिक कर और बीमा दायित्वों का एक कार्य है - हमारा मासिक दायित्वों के आकार के दोगुना था.
• गृहस्वामी एसोसिएशन बकाया. यदि आप एक घर के मालिक संघ (कंडोस के साथ आम) द्वारा सेवा में रहते हैं, तो आपको मासिक, वार्षिक या द्विवार्षिक रूप से एचएए बकाया का भुगतान करना होगा। कुछ उधारदाता आपके बकाया राशि को आपके एस्क्रो खाते में बाँधते हैं और उन्हें आपकी ओर से भुगतान करते हैं, जैसे कि आपके करों और बीमा प्रीमियम के साथ। यदि आपके HOA के लिए यह मामला है, तो आपको पहले भुगतान अवधि (संभवतः समापन के एक साल बाद तक) के माध्यम से अपने HOA बकाया का भुगतान करने की संभावना है। अन्य मामलों में, चाहे ऋणदाता या एचओए नीति के कारण, होआ बकाया एस्क्रो में शामिल नहीं हैं और उन्हें अलग से भुगतान किया जाना चाहिए.
• शीर्षक / एस्क्रो सेवाएँ और बीमा. ऋणदाता और खरीदार की (यदि खरीदी गई) शीर्षक बीमा की लागत को इस श्रेणी में बांधा जाता है - औसत 1,000 डॉलर दोनों नीतियों को कवर करता है, लेकिन स्थान और संपत्ति के मूल्य के आधार पर अत्यधिक परिवर्तनशील है। इस श्रेणी में आपकी शीर्षक कंपनी, एस्क्रो एजेंट, या वकील (आपके अधिकार क्षेत्र के आधार पर) द्वारा निष्पादित अतिरिक्त शीर्षक कार्य की लागत भी शामिल है - यदि आप लाइसेंस प्राप्त वकील का उपयोग करते हैं तो एक और उच्च परिवर्तनीय लागत अधिक होने की संभावना है। अंत में, इस श्रेणी में आमतौर पर एक निपटान शुल्क शामिल होता है, जो मूल रूप से समापन के दिन आपके शीर्षक या एस्क्रो एजेंट के समय के लिए भुगतान करता है, और आमतौर पर $ 200 से $ 400 तक होता है.
• रिकॉर्डिंग शुल्क. आपके क्षेत्र में अचल संपत्ति के हस्तांतरण की रिकॉर्डिंग के लिए जिम्मेदार शहर या काउंटी कार्यालय शामिल कार्यों के लिए शुल्क लेता है। फीस जगह-जगह व्यापक रूप से बदलती है और आपकी संपत्ति के मूल्य या आकार पर निर्भर हो सकती है.
• कर हस्तांतरण. आपकी स्थानीय और राज्य सरकारें संभावित रूप से संपत्ति के मूल्य और संभवतः पार्सल के ज़ोन पदनाम के आधार पर अचल संपत्ति लेनदेन पर कर हस्तांतरण करती हैं। आवासीय अचल संपत्ति पर कुल राज्य और स्थानीय हस्तांतरण कर आमतौर पर उच्च तीन-आंकड़ा से लेकर मध्य-चार-आंकड़ा सीमा तक होते हैं.
• दलाल मुक्त. खरीदारों के एजेंट विक्रेता आय से अपना कमीशन लेते हैं, जिसका अर्थ है कि खरीदार उन्हें सीधे भुगतान नहीं करते हैं। हालांकि, एजेंटों के नियोक्ता - रियल्टी समूह या ब्रोकरेज - अक्सर खरीदार से सीधे अपेक्षाकृत छोटी सेवा या रेफरल शुल्क लेते हैं। ये नाममात्र राशि ($ 100 या उससे कम) से लेकर $ 500 या अधिक तक हो सकते हैं.

आपका लेन-देन कहां होता है, इस पर निर्भर करते हुए, आपकी समापन फीस यहां वर्णित लोगों से काफी भिन्न हो सकती है। अपने क्षेत्र में एक विश्वसनीय, निष्पक्ष रियल एस्टेट पेशेवर या वकील से बात करने के लिए क्या उम्मीद है, इस पर एक और भी बेहतर पढ़ने के लिए.

समापन दिवस पर क्या अपेक्षा करें

समापन के दिन, जिस घर को खरीदने के लिए आप सहमत हुए हैं, वह वह घर बन जाता है, जिस पर आप गर्व करते हैं। हालाँकि, इससे पहले कि आप सामने के दरवाजे से गुजर सकें और सही मायने में इसे अपना घर बना लें.

फाइनल वॉक-थ्रू

आपका अंतिम वाक-थ्रू यह सुनिश्चित करने का आपका अंतिम अवसर है कि घर अच्छी स्थिति में बना हुआ है - या, यदि आप एक फिक्सर-ऊपरी खरीद रहे हैं, तो जिस स्थिति में आप इसे खरीदने के लिए सहमत हुए हैं। अधिकांश लेनदेन में, अंतिम वॉक-थ्रू। किसी भी समय निर्धारित समापन समय के 24 घंटे के भीतर हो सकता है.

अपने अंतिम चलने के दौरान, निम्नलिखित के बारे में सुनिश्चित करें:

• सभी अनुरोधित मरम्मत की गई है
• सभी प्रकाश जुड़नार और आउटलेट काम कर रहे हैं
• होम मैकेनिकल (हीटिंग, एयर कंडीशनिंग, वॉटर हीटर) काम कर रहे हैं
• नल और नलसाजी जुड़नार कार्यात्मक हैं
• रसोई और कपड़े धोने के उपकरण हुक और कार्यात्मक हैं
• आपके घर के निरीक्षण के बाद से कोई नया नुकसान या घिसाव नहीं आया है (जैसे कि दीवार में छेद, गायब फर्शबोर्ड, क्षतिग्रस्त छत के दाने और इसी तरह)।
• घर अंदर और बाहर साफ सुथरा हो
• विक्रेता की व्यक्तिगत संपत्ति चली गई है या बाहर ले जाने की प्रक्रिया में है

यदि आप वॉक-थ्रू के दौरान किसी भी अप्रत्याशित समस्या का सामना करते हैं, तो चीजों को सही करने में देर नहीं लगती। अपने विकल्पों पर चर्चा करने के लिए अपने रियल एस्टेट एजेंट या समापन एजेंट से संपर्क करें। ज्यादातर मामलों में, विक्रेता आवश्यक मरम्मत या सफाई कार्यों के लिए भुगतान करने के लिए सहमत होगा, भले ही इसका मतलब कुछ दिनों के समापन में देरी हो।.

समापन पर - कुंजी समापन दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करना

नियत समापन समय पर, आप अपने शीर्षक या एस्क्रो एजेंट, रियल एस्टेट एजेंट और संभवतः वकील के साथ कई दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करते हैं। विक्रेता अपने समकक्षों को भी साथ लाते हैं, हालांकि विक्रेताओं के पास हस्ताक्षर करने के लिए बहुत अधिक कागजी कार्रवाई नहीं है और इसलिए अक्सर तब तक दिखाई नहीं देते हैं जब तक आप अपने हस्ताक्षर करने वाले ओडिसी में नहीं होते।.

लेन-देन की गंभीरता, और इसमें शामिल राशि को देखते हुए, जितना समय आपको पढ़ने और समझने की जरूरत है, उतना ही समय लें। कुछ समापन दस्तावेज घने कानूनी तरीके से लिखे गए हैं, इसलिए अपने वकील या रियल एस्टेट एजेंट से पूछें कि क्या आप कुछ भी स्पष्ट नहीं कर रहे हैं। शीर्षक या एस्क्रो एजेंट को आप पर हावी न होने दें - वे अतीत में सैकड़ों बंद कर चुके हैं, और संभवतः उनकी अगली नियुक्ति करने या कार्यालय से समय पर बाहर निकलने के बारे में अधिक चिंतित हैं, यह सुनिश्चित करने के बजाय कि आप 100% पर हैं ऊपर और ऊपर.

समापन के दौरान पढ़ने और हस्ताक्षर करने के लिए सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज क्या हैं:

• वचन पत्र. यह आपके बंधक ऋण को चुकाने के लिए आपकी बाध्यकारी प्रतिबद्धता का प्रतिनिधित्व करता है। इसमें आपके ऋण पर दी गई कुल राशि, आपके ऋण की ब्याज दर, आपकी मासिक भुगतान तिथियां, आपके ऋण की अवधि (अवधि) और स्वीकार्य भुगतान विधियां (व्यक्तिगत जांच भेजने के लिए एक भौतिक पते के साथ) शामिल हैं। यदि आपके पास एक ARM या वैरिएबल-रेट बंधक है, तो आपके प्रॉमिसरी नोट में इस बात की भी विस्तृत व्याख्या होगी कि आपकी दर और भुगतान कब, कैसे और कितनी मात्रा में बदल सकते हैं.
• बंधक / ट्रस्ट का डीड. सुरक्षा उपकरण के रूप में भी जाना जाता है, बंधक (या विश्वास के विलेख) एक अनुबंध है जो आपके ऋणदाता को फौजदारी के माध्यम से आपकी संपत्ति को जब्त करने का अधिकार देता है यदि आप सहमत के रूप में अपने बंधक का भुगतान करने में विफल रहते हैं। बंधक वचन पत्र में निहित जानकारी को दोहराता है, लेकिन एक गृहस्वामी और उधारकर्ता के रूप में आपके अधिकारों और जिम्मेदारियों के बारे में अधिक गहराई में जाता है - उदाहरण के लिए, यह वर्णन करना कि आप संपत्ति पर कब्जा कैसे कर रहे हैं (प्राथमिक निवास, किराये की संपत्ति के रूप में, और इसी तरह) आगे) और यह रेखांकित करना कि आपका ऋणदाता आपको कब और कैसे डिफ़ॉल्ट रूप से घोषित कर सकता है.
• प्रारंभिक एस्क्रो प्रकटीकरण. यह बताता है कि आपके ऋणदाता ने आपके एस्क्रो खाते में पैसे वितरित करने की योजना कैसे बनाई है। इसमें आपके प्रिंसिपल-प्लस-ब्याज और एस्क्रो भुगतान का ब्रेकआउट, साथ ही अपेक्षित मासिक एस्क्रो बैलेंस के 12 महीने शामिल हैं। एस्क्रो खुलासा यह भी दिखाता है कि प्रत्येक एस्क्रो आइटम (संपत्ति कर, बीमा, और संभवतः पीएमआई और एचओए बकाया) का भुगतान कब और कितना करना है.

अतिरिक्त समापन दस्तावेजों को पढ़ने और हस्ताक्षर करने के लिए

समापन प्रक्रिया में अतिरिक्त दस्तावेज़ों के एक समूह को पढ़ना और हस्ताक्षर करना शामिल है। फिर, यदि आवश्यक हो तो प्रश्न पूछने, प्रत्येक आइटम को पढ़ने और समझने के लिए जितना समय चाहिए, उतना समय लें। आखिरकार, एक चीज जिसमें समापन प्रक्रिया शामिल नहीं है, वह एक ओवर-ओवर के लिए मौका है.

ये दस्तावेज़ बंद होने पर आम हैं, लेकिन आपके लेनदेन में आपके क्षेत्र में नियमों और आपके द्वारा खरीदे जाने वाले घर के प्रकार के आधार पर कुछ अलग मिश्रण शामिल हो सकते हैं।.

• हस्ताक्षर / नाम शपथ पत्र. यह मूल रूप से हस्ताक्षर का प्रमाण है कि ऋणदाता, ऋणदाता, सरकारी संस्थाएं, और कोई भी अन्य संबंधित पक्ष अन्य सभी समापन दस्तावेजों पर आपके हस्ताक्षर की वैधता निर्धारित करने के लिए उपयोग करते हैं। यह बंधक धोखाधड़ी जांच के दौरान विशेष रूप से उपयोगी है.
• ऑक्युपेंसी / ऑक्युपेंसी स्टेटमेंट का प्रमाण पत्र. यदि आप एक नया निर्माण घर खरीद रहे हैं, तो आपको अधिभोग के प्रमाण पत्र पर हस्ताक्षर करने की आवश्यकता है जो यह दर्शाता है कि घर रहने के लिए तैयार है और सुरक्षित है। तकनीकी रूप से, अधिभोग का एक लापता प्रमाण पत्र समापन प्रक्रिया में देरी कर सकता है। यदि आप एक मौजूदा घर खरीद रहे हैं, तो आपको घर के उद्देश्य को रेखांकित करते हुए एक ऑक्यूपेंसी स्टेटमेंट पर हस्ताक्षर करने की आवश्यकता है, कितनी जल्दी आपको अंदर जाने की आवश्यकता है, और यदि आप बताए गए उद्देश्य के साथ असंगत तरीके से घर का उपयोग करते हैं, तो क्या हो सकता है उदाहरण, फौजदारी).
• पहला भुगतान अधिसूचना. यह राशि (एस्क्रो, प्रिंसिपल, और इंटरेस्ट ब्रेकडाउन के साथ) और आपके पहले बंधक भुगतान की तारीख को पुनर्स्थापित करता है। इसमें आपके भुगतान को कैसे करें, इसकी जानकारी भी शामिल है, जिसमें सर्विसर का भौतिक और वेब पता भी शामिल है.
• विक्रेता / ऋण रियायतें. यह दस्तावेज़ रेखांकित करता है कि समापन लागत, यदि कोई हो, विक्रेता और ऋणदाता भुगतान करते हैं.
• सर्विसिंग डिस्क्लोजर. यह आपके ऋणदाता की पहचान करता है - या तो मूल ऋणदाता या एक कंपनी जो बाद में बंधक खरीदती है - और आपकी समझ की पुष्टि करती है कि भविष्य में ऋण हस्तांतरित किया जा सकता है.
• निजी बंधक बीमा प्रकटीकरण. यदि आपका ऋण-से-मूल्य अनुपात (LTV) 80% से अधिक है, तो आपके ऋणदाता को निजी बंधक बीमा (PMI) की आवश्यकता होती है। यह खुलासा पीएमआई को परिभाषित करता है और आपके प्रासंगिक अधिकारों और जिम्मेदारियों का वर्णन करता है कि यह कैसे और कब भुगतान किया जाता है (आमतौर पर मासिक, एस्क्रो में), और जब आप अनुरोध कर सकते हैं कि इसे गिरा दिया जाए (आमतौर पर 80% LTV सीमा पार करने के बाद).
• बाढ़ खतरा बयान. यह पुष्टि करता है कि आपका घर एक विशेष बाढ़ खतरे वाले क्षेत्र में है या नहीं है। यदि आपका घर बाढ़ क्षेत्र में है, तो इसके लिए बाढ़ बीमा की आवश्यकता है.
• मूल्यांकन आभार. यह पुष्टि करता है कि आपको अपने घर के मूल्यांकन की एक प्रति प्राप्त करने का अधिकार है। यह अक्सर बंधक आवेदन में भी शामिल है.
• समान क्रेडिट अवसर अधिनियम प्रकटीकरण. यह फ़ेडरेटेड रूप से अनिवार्य रूप से दोहराया गया है कि आपके ऋण को किसी भी संरक्षित स्थिति, जैसे दौड़ या पंथ के आधार पर अस्वीकार नहीं किया जा सकता है। यह अक्सर बंधक एप्लिकेशन में शामिल होता है.
• सत्य-में-उधार प्रकटीकरण. यह एक और संघात्मक रूप से अनिवार्य दस्तावेज है जो आपके बंधक ऋण, आपके मासिक भुगतान, और कुल राशि (मूलधन और ब्याज सहित) की विशेषताओं को बताता है, आप अपने ऋण के जीवन पर भुगतान करने की उम्मीद कर सकते हैं.
• बंधक धोखाधड़ी विवरण. यह दस्तावेज़ बंधक धोखाधड़ी के विभिन्न रूपों को परिभाषित करता है, बंधक धोखाधड़ी के दोषी पाए गए लोगों के लिए संभावित दंड को सूचीबद्ध करता है, और धोखाधड़ी के संदिग्ध लोगों की जांच और मुकदमा चलाने के लिए अमेरिकी सरकार द्वारा उठाए गए कदमों की रूपरेखा तैयार करता है।.
• Homeowners एसोसिएशन वाचाएं और समझौते. होमबॉयर एसोसिएशन में आपकी सदस्यता के लिए आवेदन करने वाले अनुबंध कभी-कभी समापन पर दिखाई देते हैं, हालांकि वे अक्सर समापन दिवस से पहले भी निपटाए जाते हैं.
• खतरा प्रकट. हालांकि खरीद समझौते में आमतौर पर आपके घर के लिए सभी आवश्यक खतरे के खुलासे शामिल हैं, वही, या अतिरिक्त, अपने समापन पैकेट में लोगों को देखकर आश्चर्यचकित न हों। सामान्य खुलासे में लीड पेंट (1978 से पहले बने घरों के लिए), रेडॉन और सबट्रेनियन कुएं शामिल हैं.

अंतिम शब्द

मेरी पत्नी और मैं 2015 की गर्मियों में अपने पहले घर पर बंद हो गए थे। हमारा समापन दिन एक बवंडर था: एक व्यस्त अंतिम वाक-थ्रू; शीर्षक कंपनी के दूर के मुख्यालय के लिए ट्रैफिक-चॉक्ड ड्राइव; हस्ताक्षर और आरंभ करने के लिए रूपों और प्रकटीकरणों का एक अंतहीन जुलूस; चाबियों का भ्रामक झंझट, स्पष्टीकरण के हस्तलिखित नोट्स, और विक्रेता से अंतिम-मिनट की सलाह - यह प्रक्रिया के लिए बहुत कुछ था.

और फिर भी, समापन दिवस बस एक लंबी चलती और बसने की अवधि की शुरुआत थी। हम सभी आशा कर सकते हैं कि हम उसी परिश्रम, संगठन और कच्ची ऊर्जा को चैनल करते हैं जो हमें कठिन दिन में बंद करने के माध्यम से मिला, एक साधारण घर को एक साधारण घर में बदलने के लिए अक्सर कठिन काम की आवश्यकता होती है। यदि आप एक घर खरीदने की प्रक्रिया में हैं, तो याद रखें कि समापन दिवस पर जश्न मनाने के लिए यह बिल्कुल ठीक है - जब तक आप बाद में काम करने के लिए सही वापस मिल जाते हैं.

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