कैसे एक घर पर एक प्रस्ताव बनाने के लिए - युक्तियाँ और रणनीतियाँ जीतने के लिए

लेकिन आपके नए घर की खोज के सपने देखने के चरण को अंततः समाप्त होना चाहिए। एक बार जब आपको ऐसा घर मिल जाता है, जो आपकी जरूरतों को पूरा करता है, तो समय कम हो जाता है और वास्तव में इसे खरीदने से पहले कोई और करता है.

आप पहले उस पर एक प्रस्ताव बनाए बिना घर नहीं खरीद सकते। एक खरीद प्रस्ताव, जिसे खरीद समझौते या खरीद के इरादे के पत्र के रूप में भी जाना जाता है, एक कानूनी दस्तावेज है जो उस कीमत को रेखांकित करता है जिसे आप घर के लिए भुगतान करने के लिए तैयार हैं, आप इसके लिए कैसे भुगतान करना चाहते हैं, और लेनदेन के अन्य प्रमुख शब्द.

विक्रेता द्वारा शर्तों को स्वीकार करने के बाद खरीद ऑफ़र आम तौर पर कानूनी रूप से बाध्यकारी हो जाते हैं। उनके निष्पादन और अशांति को नियंत्रित करने वाले कानून हालांकि राज्य द्वारा भिन्न होते हैं, और कुछ अनुकूल परिणामों जैसे समापन दीमक निरीक्षण या अन्य निरीक्षणों पर अपने निष्पादन को बंद करने या करने से पहले उन्हें संशोधित करना बेहद आम है।.

यदि आप एक रियल एस्टेट एजेंट के साथ काम कर रहे हैं, तो वह आपके लेनदेन के लिए विशिष्ट शर्तों के साथ पूर्व-लिखित टेम्पलेट को संशोधित करेगा। कुछ राज्यों में, जैसे कि न्यूयॉर्क, एक लाइसेंस प्राप्त वकील को वास्तव में किसी भी औपचारिक खरीद समझौते पर मसौदा तैयार करने या हस्ताक्षर करने की आवश्यकता होती है, चाहे खरीदार किसी एजेंट के साथ काम कर रहा हो।.

फिर भी, किसी भी आवासीय अचल संपत्ति लेनदेन के आकार और दीर्घकालिक प्रभाव को देखते हुए, निम्नलिखित को पूरी तरह से समझना आपके हित में है:

• आपकी खरीद ऑफ़र के घटक
• सामान्य आकस्मिकताएँ जो इसके निष्पादन को प्रभावित कर सकती हैं
• अपने स्थानीय अचल संपत्ति बाजार और व्यक्तिगत स्थिति की बाधाओं के भीतर एक मजबूत प्रस्ताव कैसे तैयार करें
• विक्रेता द्वारा किसी भी प्रतिवादियों को कैसे जवाब दिया जाए

एक खरीद प्रस्ताव के प्रमुख घटक

कई आवासीय अचल संपत्ति खरीद ऑफ़र राज्य-विशिष्ट टेम्पलेट्स का उपयोग करके तैयार किए जाते हैं, इसलिए किसी दिए गए ऑफ़र के खंड का शब्दांकन और क्रम स्थान के अनुसार भिन्न हो सकता है। लेकिन अमेरिका में किए गए अधिकांश खरीद प्रस्तावों में ये प्रमुख घटक हैं:

• विचारधारा खिड़की. यह खंड निर्दिष्ट करता है कि ऑफ़र की शर्तें कब तक वैध हैं - दूसरे शब्दों में, विक्रेता को कब तक इस पर विचार करना है। यदि विक्रेता खिड़की के अंत तक जवाब नहीं देता है, तो खरीदार एक और प्रस्ताव देने के लिए स्वतंत्र है.
• बयाना राशि. बयाना राशि जमा से पता चलता है कि खरीदार घर खरीदने के बारे में गंभीर है। राशि, आमतौर पर कुल प्रस्ताव मूल्य का लगभग 1%, प्रस्ताव में और दस्तावेज़ के साथ एक व्यक्तिगत या कैशियर के चेक में लिखा जाता है। यदि लेन-देन सफलतापूर्वक बंद हो जाता है, तो बयाना राशि को बंद करने (कुल समापन लागत को कम करने) पर श्रेय दिया जाता है। यदि लेन-देन गिरता है, तो राज्य के कानून के आधार पर बयाना धन वापस किया जा सकता है या वापस नहीं किया जा सकता है और क्या प्रस्ताव में विशिष्ट भाषा शामिल है, जब जमा वापस किया जाना चाहिए।.
• संपत्ति का कानूनी विवरण. यह भौतिक संपत्ति का कानूनी विवरण है जैसा कि मूल शीर्षक पर लिखा गया है। स्थानीय रिवाज के आधार पर, इसमें उपखंड नाम, ब्लॉक और बहुत सारी संख्याओं, संपत्ति के संख्यात्मक माप और इसकी भौतिक सीमाओं के विवरण के कुछ संयोजन शामिल हैं। नव उपविभाजित संपत्तियों के लिए, विक्रेता को वारंट करना चाहिए कि सभी सीमाएं अंतिम हैं और आवश्यक सरकारी अनुमोदन हैं.
• शामिल फिक्स्चर और उपकरणों का विवरण. यह खंड किसी भी अतिरिक्त लागत पर किसी भी और सभी जुड़नार, उपकरण, यांत्रिक वस्तुओं, व्यक्तिगत संपत्ति और अन्य "विनियोजन" को संपत्ति की बिक्री में शामिल करने का वर्णन करता है। आम उदाहरणों में रसोई के उपकरण, एचवीएसी उपकरण, आउटबिल्डिंग, बगीचे के पौधे, धूम्रपान डिटेक्टर और केबल जैक शामिल हैं.
• कुल खरीद मूल्य और वित्तपोषण. यह खरीदार को संपत्ति के लिए भुगतान करने के लिए तैयार कीमत, डाउन पेमेंट (समापन पर नकद) राशि, वित्तपोषित होने की राशि और वित्तपोषण विधि (जैसे एक पारंपरिक या एफएचए बंधक) के लिए तैयार है।.
• कर्म. यह लेनदेन में शामिल एक वारंटी विलेख या ट्रस्टी विलेख जैसे विलेख के प्रकार का वर्णन करता है। यह भी वर्णन करता है कि क्या (यदि कोई है) विलेख प्रतिबंध के अधीन है, जैसे कि खनिज अधिकारों और उपयोगिता आसानी के आरक्षण.
• रियायती कर और उपयोगिताएँ. यह बंद होने से पहले और बाद में संपत्ति कर और उपयोगिता भुगतान के लिए खरीदार और विक्रेता की संबंधित जिम्मेदारियों को बताता है। सादगी के लिए, विक्रेता अक्सर बिलिंग अवधि के समापन के माध्यम से उपयोगिताओं (पानी, सीवर, मना, बिजली, और इतने पर) का भुगतान करता है जिसमें समापन तिथि भी शामिल है। संपत्ति कर का भुगतान आमतौर पर 6- या 12 महीने की मूल्यांकन अवधि से पहले किया जाता है, इसलिए खरीदार के लिए यह तय करना होता है कि विक्रेता को पहले से बंद और मौजूदा मूल्यांकन अवधि के अंत के बीच के अंतराल पर भुगतान किए गए करों के लिए प्रतिपूर्ति करें।.
• विशेष मूल्यांकन. यह प्रावधान विशेष मूल्यांकन के भुगतान के लिए जिम्मेदारी प्रदान करता है। विशेष आकलन सार्वजनिक बुनियादी ढांचा परियोजनाओं, जैसे कि नई पानी की लाइनें या सड़क प्रकाश व्यवस्था के लिए स्थानीय सरकारी इकाइयों द्वारा लगाया जाने वाला एकतरफा कर आकलन है। वे नव निर्मित उपखंडों और हाल ही में नगरपालिकाओं में होने की अधिक संभावना रखते हैं। आमतौर पर, विक्रेता समापन तिथि से पहले लगाए गए किसी विशेष मूल्यांकन का भुगतान करता है, जबकि खरीदार बंद होने के बाद किसी भी तरह का भुगतान करता है, चाहे वास्तविक बुनियादी ढांचा परियोजना पूरी होने पर.
• समापन और वितरण तिथियाँ. यह खंड समापन तिथि को निर्धारित करता है, या जिस दिन लेनदेन को अंतिम रूप दिया जाता है। यह तब भी निर्धारित होता है जब विक्रेता द्वारा खरीदार को घर पहुंचाया जाना होता है - दूसरे शब्दों में, जब खरीदार अंदर जा सकता है। अक्सर, समापन और वितरण की तारीखें समान होती हैं, लेकिन विक्रेता कभी-कभी खरीदारों को जल्दी में जाने की अनुमति देते हैं। यदि ऋण अनुमोदन, संपत्ति संशोधन, या अन्य लेन-देन घटक अपेक्षा से अधिक समय लेते हैं, तो दोनों तिथियों को वापस धकेला जा सकता है.
• सीवेज और पानी. यह खंड संपत्ति की पानी और सीवेज सेवाओं का वर्णन करता है, वर्तनी है कि क्या यह नगर निगम के पानी और सीवेज लाइनों, एक पीने योग्य पानी के कुएं, एक उपसतह सीवेज उपचार प्रणाली (जैसे कि सेप्टिक टैंक) और अन्य प्रासंगिक सुधारों से जुड़ा है। कुओं और उपसतह सीवेज उपचार के साथ गुणों को अक्सर समापन से पहले अतिरिक्त निरीक्षण और सत्यापन की आवश्यकता होती है.
• दोहरी एजेंसी का प्रतिनिधित्व. कुछ राज्यों में, खरीदार और विक्रेता का प्रतिनिधित्व करने के लिए एक ही एजेंट के लिए कानूनी है, एक शर्त जिसे "दोहरी एजेंसी," या "दोहरी" प्रतिनिधित्व के रूप में जाना जाता है। यदि लेनदेन में दोहरी एजेंसी शामिल है, तो यह खंड खरीदार के और विक्रेता के संबंधित अधिकारों की रूपरेखा तैयार करता है और दोनों पक्षों से सकारात्मक सहमति की आवश्यकता होती है.

परिशिष्ट

विशिष्ट खरीद ऑफ़र में कई एडेंडा होते हैं जो स्थिति और स्थान के अनुसार भिन्न होते हैं। कुछ एडेंडा खरीद प्रस्ताव के प्रमुख पहलुओं को याद करते हैं, जैसे कि खरीद को कैसे वित्तपोषित किया जाना है और कौन समापन लागत का भुगतान करता है। अन्य कानून द्वारा आवश्यक विस्तृत खुलासे हैं। यद्यपि प्रत्येक परिशिष्ट को अपने स्वयं के हस्ताक्षर पृष्ठ के साथ एक अलग दस्तावेज के रूप में संरचित किया गया है, इसे खरीद समझौते का एक लागू करने योग्य हिस्सा माना जाता है.

सामान्य अतिरिक्त शामिल हैं:

• बंद करने की लागत. यह परिशिष्ट निर्धारित लागतों के लिए कौन जिम्मेदार है, और किस मात्रा में है। उदाहरण के लिए, खरीदार अनुरोध कर सकता है कि शेष राशि के लिए जिम्मेदार खरीदार के साथ विक्रेता $ 3,000 का भुगतान करे। एक समापन लागत परिशिष्ट की आवश्यकता नहीं हो सकती है यदि खरीदार सभी समापन लागतों का पूरा भुगतान करने के लिए सहमत हो.
• फाइनेंसिंग. यदि खरीदार एक बंधक ऋण के साथ खरीद मूल्य का हिस्सा वित्तपोषण कर रहा है, तो यह परिशिष्ट ऋण की संरचना, अवधि और दर का वर्णन करता है। यह भी पता लगाता है कि क्या ऋणदाता को बंधक जारी करने से पहले संपत्ति को किसी भी मरम्मत के लिए विक्रेता की आवश्यकता होती है (और यदि ऐसा है, तो मरम्मत की प्रकृति) और क्या वित्तपोषण के माध्यम से गिरता है.
• मध्यस्थता समझौता / प्रकटीकरण. इस वैकल्पिक परिशिष्ट पर हस्ताक्षर करने से, खरीदार और विक्रेता सभी विवादों को बाध्यकारी मध्यस्थता के माध्यम से निपटाने के लिए सहमत होते हैं और अदालत के मुकदमे के अपने अधिकारों को माफ करते हैं.
• लीड-आधारित पेंट और अन्य जोखिम प्रकटीकरण. अधिकार क्षेत्र के आधार पर, एक खरीद समझौते में अक्सर स्थानीय कानूनों द्वारा आवश्यक कई खतरनाक खुलासे शामिल होते हैं। सामान्य खतरे के खुलासे में रेडॉन, कुओं और उपसतह सीवेज उपचार प्रणाली और लीड-आधारित पेंट (1970 के दशक के अंत से पहले निर्मित घरों के लिए) शामिल हैं।.
• संपत्ति का खुलासा. खरीद ऑफ़र में आम तौर पर एक विक्रेता की संपत्ति प्रकटीकरण शामिल होता है, जिसमें विक्रेता यह पुष्टि करता है कि संपत्ति को उसके ज्ञान के सर्वश्रेष्ठ के लिए सटीक रूप से दर्शाया गया है। स्थानीय कानूनों को कभी-कभी तीसरे पक्ष के प्रकटीकरण या रिपोर्ट की आवश्यकता होती है, विस्तार से, घर के घटकों की स्थिति.

आम आकस्मिकता और संशोधन

ज्यादातर राज्यों में, विक्रेता द्वारा स्वीकार किए जाने और दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षर किए जाने के बाद खरीद प्रस्ताव एक बाध्यकारी अनुबंध बन जाता है। हालांकि, अनुबंध का निष्पादन लगभग हमेशा कुछ चीजों पर आकस्मिक होता है, जिन्हें सामूहिक रूप से "आकस्मिकता" के रूप में जाना जाता है। कुछ आकस्मिकताओं को खरीदार या उनके एजेंट द्वारा खरीदार की सुरक्षा के लिए डाला जाता है, जबकि दूसरों को विक्रेता या उनके एजेंट द्वारा विक्रेता की सुरक्षा के लिए डाला जाता है। कुछ, जैसे कि गृह निरीक्षण और मूल्यांकन, कई राज्यों में मानक खरीद प्रस्ताव भाषा का हिस्सा हैं.

कुछ मामलों में, एक विशेष आकस्मिकता के परिणाम से खरीद प्रस्ताव में संशोधन होता है। उदाहरण के लिए, एक खरीदार-आदेशित गृह निरीक्षण कहता है कि एक पूर्व अज्ञात दोष का पता चलता है जिसे खरीदार बंद करने से पहले तय करना चाहता है। खरीदार या उनके एजेंट तब समस्या का वर्णन करते हुए एक संशोधन तैयार करते हैं और यह निर्दिष्ट करते हैं कि कब और कैसे इसे ठीक करने की आवश्यकता है। यदि विक्रेता सहमत है, तो वह संशोधन पर हस्ताक्षर करता है और संभवतः समस्या को ठीक करता है। यदि विक्रेता को गंजा हो जाता है, तो खरीदार समझौते से दूर चलना चुन सकता है और अपने या अपने बयाना के पैसे वापस मांग सकता है.

सामान्य खरीद प्रस्ताव आकस्मिकताओं और संबंधित संशोधनों में शामिल हैं:

• गृह निरीक्षण. सभी उधारदाताओं को एक ऋण जारी करने के लिए निर्णय लेने से पहले खरीदार-कमीशन गृह निरीक्षण की आवश्यकता होती है, लेकिन खरीदारों को दृढ़ता से एक के लिए वसंत के लिए प्रोत्साहित किया जाता है (सामान्य लागत लगभग $ 300 से $ 500 है, निरीक्षण तिथि पर देय है और आमतौर पर अकाट्य है)। घर के निरीक्षण के दौरान, एक लाइसेंस प्राप्त निरीक्षक अच्छी तरह से घर पर दिखता है, जो छोटे दोषों और प्रमुख मुद्दों को इंगित करता है जो अप्रशिक्षित खरीदारों के लिए हमेशा स्पष्ट नहीं होते हैं। यदि निरीक्षण एक प्रमुख मुद्दे को उजागर करता है जो पहले रिपोर्ट नहीं किया गया था, जैसे कि छत या नींव की क्षति, निरीक्षण आकस्मिकता खरीदार को यह मांग करने की अनुमति देती है कि मुद्दा तय हो जाए या पूरी तरह से चला जाए।.
• खतरा निरीक्षण. खतरनाक निरीक्षण अधिक विशिष्ट मुद्दों की तलाश करते हैं जो कि एक विशेष घरेलू निरीक्षण में शामिल नहीं हैं, जिसमें राडोण, कीट और लीड पेंट शामिल हैं। हालांकि हमेशा वैकल्पिक, खतरनाक निरीक्षण की सिफारिश की जाती है जब किसी विशेष खतरे का खतरा अधिक होता है - उदाहरण के लिए, उन क्षेत्रों में जहां दीमक संक्रमण या रेडॉन संदूषण आम है। निरीक्षण प्रकार के आधार पर लागत अलग-अलग होती है, लेकिन आम तौर पर कम तीन-आंकड़ा सीमा में आती है.
• सीवर और अच्छी तरह से निरीक्षण. सीवर और अच्छी तरह से निरीक्षण एक संपत्ति के पानी और स्वच्छता प्रणालियों की स्थिति, कार्यक्षमता और सुरक्षा का आकलन करते हैं। लागत निरीक्षण की व्यापकता और स्थान का एक कार्य है - $ 200 से $ 500 का एक अकाट्य, अग्रिम भुगतान विशिष्ट है। घर और खतरे के निरीक्षण के साथ, खरीदार प्रमुख मुद्दों (जैसे कि एक दूषित कुएं या पेड़ की जड़ों से क्षतिग्रस्त सीवर लाइन) के लिए एक फिक्स की मांग कर सकते हैं या समझौते को रद्द कर सकते हैं.
• मूल्यांकन. कोई भी ऋणदाता अंतर्निहित संपत्ति से अधिक बंधक ऋण को अनुमोदित नहीं करना चाहता है। इस कारण से, ऋणदाताओं को लगभग हमेशा खरीदार के ऋण आवेदन को मंजूरी देने से पहले एक मूल्यांकन (आमतौर पर $ 300 से $ 500, अपफ्रंट और नॉनएंडंडेबल) की आवश्यकता होती है। यदि किसी घर का मूल्यांकन मूल्य खरीद मूल्य से कम आता है, तो ऋणदाता केवल स्वीकृत मूल्य के बराबर राशि का वित्त करने के लिए सहमत होगा.
• ऋण स्वीकृति. यदि खरीदार का ऋणदाता अंततः किसी भी कारण से अपने ऋण आवेदन को अस्वीकार कर देता है, तो विक्रेता लेनदेन को पूरा करने के लिए बाध्य नहीं होता है। यह आकस्मिकता निर्दिष्ट करती है कि क्या लेन-देन के माध्यम से गिरता है या नहीं तो विक्रेता को वापस लौटाया जाना चाहिए.
• क्रेता की मौजूदा संपत्ति और अन्य खरीद प्रस्ताव. यदि खरीदार अपने वर्तमान घर को बेचने की कोशिश कर रहा है और उस बिक्री से प्राप्त होने वाली आय पर निर्भर होकर एक नए घर की खरीद के लिए धन देता है, तो वह सफल बिक्री पर बंद करने की संभावना रखता है। यदि घर को बंद करके बेचा नहीं जाता है, तो खरीद प्रस्ताव निर्दिष्ट करता है कि क्या नया घर खरीदना रद्द करना है या समापन तिथि बढ़ाई गई है। इसी तरह, अगर विक्रेता घर पर अन्य खरीद प्रस्तावों पर विचार कर रहा है, तो वर्तमान खरीद ऑफ़र को एक निर्दिष्ट तिथि तक रद्द करने के लिए आम तौर पर आकस्मिक बना दिया जाता है।.
• प्रारंभिक व्यवसाय. यदि खरीदार को बंद करने से पहले एक स्थायी घर की उम्मीद नहीं है (उदाहरण के लिए, उनके पिछले घर की बिक्री वर्तमान बिक्री से पहले बंद हो जाती है), विक्रेता समापन तिथि से पहले मूव-इन की अनुमति देने और खरीद में संशोधन करने के लिए सहमत हो सकता है। तदनुसार समझौता करें.
• मार्गदर्शन सहायता. खरीदारों को पारंपरिक रूप से बंद करने से पहले (आमतौर पर उसी दिन) घर से गुजरने की अनुमति दी जाती है ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि सभी अनुरोधों को ठीक कर लिया गया है और अपडेट पूरा हो गया है और घर के निरीक्षण के बाद से घर की स्थिति नहीं बदली है। एक बड़ी समस्या, जैसे कि नया पानी या आग से नुकसान, पूरी तरह से लेन-देन को बंद करने या बंद करने में देरी कर सकता है.

कैसे एक मजबूत प्रस्ताव क्राफ्ट करने के लिए

जैसा कि आप अपने खरीद ऑफ़र का संकलन कर रहे हैं, इन युक्तियों को ध्यान में रखें। बस बहुत लंबे समय के लिए या अधिक त्वरित पैर वाले खरीदार आपको मुक्का नहीं मार सकते.

1. एक तुलनात्मक बाजार विश्लेषण का आदेश दें

प्रारंभिक पूछ मूल्य निर्धारित करने से पहले, अधिकांश विक्रेता तुलनात्मक बाजार विश्लेषण (सीएमए) का आदेश देते हैं। CMA आसपास के पड़ोस में समान संपत्तियों की कम से कम तीन हालिया बिक्री का मूल्यांकन करके घर के वर्तमान बाजार मूल्य का अनुमान लगाता है.

ऑफ़र में डालने से पहले, अपनी अचल संपत्ति एजेंट से अपनी ओर से सीएमए का संचालन करने के लिए कहें। इससे आपको अपने स्थानीय बाजार की अप-टू-डेट तस्वीर मिलती है, जो विशेष रूप से महत्वपूर्ण है अगर घर कुछ महीनों के लिए बाजार पर रहा हो। यह एक घर को भी स्पष्ट रूप से अधिग्रहित करता है - अगर सीएमए $ 250,000 से $ 270,000 की सीमा में बाजार मूल्य का सुझाव देता है और घर की कीमत $ 300,000 है, तो आपके पास बातचीत करने के लिए जगह होगी। लेकिन यहां तक ​​कि अगर घर की सीमा के उच्च अंत में काफी कीमत है, तो आपका सीएमए आपको पहले प्रस्ताव के लिए एक उचित शुरुआती बिंदु देता है.

2. बाजार और अन्य बाजार संकेतक पर समय पर विचार करें

सीएमए के परिणामों से परे, घर ने बाजार पर जितना समय बिताया है, वह खरीदार के हित का एक अच्छा संकेतक है। यह डेटा सार्वजनिक रूप से एमएलएस और ट्रुलिया जैसे घर-खोज साइटों में उपलब्ध है.

अधिक व्यापक रूप से, आपके क्षेत्र में बाजार पर घर का औसत समय (ज़िप कोड, शहर, या काउंटी) क्षेत्र के आवास बाजार की समग्र स्थिति में अंतर्दृष्टि प्रदान करता है - चाहे वह खरीदार का बाजार हो, विक्रेता का बाजार हो, या न हो। खरीदार के बाजारों में घर लंबे समय तक बने रहते हैं और विक्रेता के बाजारों में तेजी से बिकते हैं.

आपके प्रस्ताव को वर्तमान स्थानीय मांग को प्रतिबिंबित करने की आवश्यकता है और विक्रेता को प्राप्त होने की संभावना है अन्य प्रस्तावों के अनुरूप होना चाहिए। उदाहरण के लिए, एक विक्रेता जिसका घर लंबे समय से बाजार पर है और बोलियों को आकर्षित करने के लिए संघर्ष करता है, एक विक्रेता की तुलना में कम प्रस्ताव को स्वीकार करने की अधिक संभावना है जो सिर्फ संपत्ति सूचीबद्ध करता है। गर्म बाजारों में, घर अक्सर कुछ दिनों (या घंटों) तक बाजार पर रहते हैं और सूची मूल्य पर या उससे अधिक की बोलियों को आकर्षित करते हैं.

फिर, हर स्थिति अलग है। उदाहरण के लिए, यहां तक ​​कि सबसे अधिक बिकने वाले बाजारों में भी, नए घरों और पुराने घरों को देखकर, गंभीर दोषों से ग्रस्त लोगों ने पर्याप्त प्रस्तावों को आकर्षित करने के लिए संघर्ष किया। जब संदेह हो, तो अपने अचल संपत्ति एजेंट से पूछें (या, यदि आप स्वयं का प्रतिनिधित्व करते हैं, तो एक परिचित व्यक्ति जो स्थानीय बाजार से परिचित है) मार्गदर्शन के लिए.

3. विक्रेता की प्रेरणाओं का पता लगाना

विक्रेता के व्यक्तिगत प्रेरणा बाजार के समग्र तापमान के समान ही महत्वपूर्ण हैं। कुछ विक्रेताओं को जितनी जल्दी हो सके उतराई करने की आवश्यकता होती है, शायद एक तत्काल स्थानांतरण या एक और संपत्ति खरीदने के लिए पूंजी जुटाने की आवश्यकता के कारण। ऐसे विक्रेताओं को "प्रेरित विक्रेता" के रूप में जाना जाता है और अक्सर अपने पूछ मूल्य से काफी कम स्वीकार करने के लिए तैयार होते हैं, खासकर खरीदार बाजारों में.

अन्य विक्रेता, जैसे कि एक लंबे समय तक रहने वाले परिवार के घर से कम किराये के घर में रहने वाले लोग, विशेष रूप से जल्दी में नहीं हैं और सही प्रस्ताव की प्रतीक्षा कर सकते हैं। सुराग की तलाश करें, जैसे कि क्या घर का मालिक है और विक्रेता के स्वयं के बयान, किस श्रेणी में आपका विक्रेता फिट बैठता है.

4. संपत्ति पर अन्य प्रस्तावों के बारे में पता करें

कई न्यायालयों में, विक्रेताओं को विचार के तहत खरीद आदेशों का खुलासा करने की आवश्यकता नहीं है। विक्रेता द्वारा किसी प्रस्ताव को स्वीकार करने के बाद ही यह सार्वजनिक रिकॉर्ड का मामला बन जाता है.

हालांकि, अनुभवी रियल एस्टेट एजेंटों के लिए प्रतिस्पर्धा के प्रस्तावों को सूँघना संभव है। अपने ऑफ़र में भेजने से पहले, अपने एजेंट से विक्रेता के एजेंट से हाल की गतिविधि दिखाने के बारे में पूछें। विक्रेता का एजेंट संभवत: यह नहीं बताएगा कि विक्रेता किसी अन्य ऑफ़र के कब्जे में है, लेकिन वह स्वीकार कर सकता है कि संपत्ति में बहुत गंभीर रुचि नहीं है या, इसके विपरीत, हाल ही में बहुत अधिक ब्याज हुआ है। यदि आपके पास कोई एजेंट नहीं है, तो आपको अपने आधार पर इस कार्य को करने की आवश्यकता है.

यदि आपको संदेह है कि विक्रेता के पास कई प्रस्ताव हैं, तो अपना प्रस्ताव शीघ्रता से प्रस्तुत करें और उसे अधिक विक्रेता-हितैषी (उच्च प्रस्ताव मूल्य, कम विक्रेता-प्रदत्त लागत) की तुलना में आपके द्वारा अन्यथा किया गया हो। यदि ऐसा लगता है कि घर पर कई प्रस्ताव हैं, तो अपनी पेशकश को अधिक खरीदार-अनुकूल बनाएं, क्योंकि आपके पास बातचीत करने का अवसर होगा.

5. याद रखें कि कुछ पूर्व-समापन लागत अकाट्य हैं

याद रखें कि कुछ पूर्व-समापन लागतों को अग्रिम भुगतान किया जाना चाहिए और वापस नहीं किया जाना चाहिए। कम से कम, आपको एक घर निरीक्षण और मूल्यांकन के लिए भुगतान करने की संभावना है - जो संयुक्त $ 1,000 चला सकता है। आप कीट, राडोण, सीवर, सीसा पेंट, और अन्य खतरनाक निरीक्षणों के लिए भी भुगतान कर सकते हैं, जो आपकी अग्रिम लागतों में $ 1,000 या अधिक जोड़ते हैं। और अगर आपका बयाना धन वापस नहीं किया जाता है, तो आप सैकड़ों या हजारों अधिक हो सकते हैं.

इनमें से किसी भी एक संपत्ति पर भुगतान करना जो इसे बंद करने के लिए नहीं बनाता है, आपके बजट, साथ ही साथ आपके मनोबल को प्रभावित कर सकता है। इससे पहले कि आप खरीदारी का प्रस्ताव भेजें, यहां तक ​​कि एक कम-गेंद की पेशकश भी सुनिश्चित करें कि आप इस तरह से स्वीकार नहीं किए जाएंगे, यह देखना होगा कि आप उस विशेष संपत्ति को खरीदने के बारे में गंभीर हैं.

6. वित्तीय लेनदेन के लिए पूर्व-अनुमोदन पत्र प्राप्त करें

कोई भी प्रस्ताव करने से पहले, अपने ऋणदाता से पूर्व-अनुमोदन पत्र के लिए पूछें, जो बताता है कि आप एक निश्चित डॉलर की राशि तक बंधक ऋण के लिए अनंतिम रूप से अनुमोदित हैं। पूर्व-अनुमोदन पत्र प्राप्त करने के लिए, आपको एक ऋण अधिकारी से मिलने, क्रेडिट जांच के लिए सहमति और आय और संपत्ति सत्यापन (आमतौर पर स्टब्स या बैंक स्टेटमेंट का भुगतान करने) की आवश्यकता होती है.

हालांकि यह अंतिम ऋण अनुमोदन के समान नहीं है, पूर्व-अनुमोदन इस संभावना को बढ़ाता है कि आपका ऋण आवेदन अंततः स्वीकृत हो जाएगा। अंतिम अनुमोदन की संभावना कम होने के कारण, कई विक्रेता संलग्न पूर्व-अनुमोदन दस्तावेजों के बिना वित्तपोषित प्रस्तावों पर गंभीरता से विचार नहीं करते हैं। सभी-नकद लेनदेन के लिए पूर्व-अनुमोदन की आवश्यकता नहीं है, क्योंकि कोई वित्तपोषण शामिल नहीं है.

7. अपने डाउन पेमेंट को स्ट्रेच करें

आपके ऑफ़र का कैश कंपोनेंट जितना बड़ा होगा, वह विक्रेता को उतना ही आकर्षक लगेगा। ऐसा इसलिए है क्योंकि वित्तपोषण के मुद्दे के कारण छोटे ऋणों की आवश्यकता कम होने की संभावना है.

अन्य सभी चीजें समान हो रही हैं, एक विक्रेता ने $ 200,000 की पेशकश को 3.5% डाउन पेमेंट के साथ प्रस्तुत किया और 20% डाउन पेमेंट के साथ $ 200,000 की पेशकश को बाद वाले को चुनने की संभावना है। ऑल-कैश ऑफ़र और भी बेहतर हैं, हालांकि वे पहली बार घर खरीदारों के लिए अप्राप्य हैं.

8. एक अटार्नी की पेशकश की समीक्षा करें

एक अचल संपत्ति खरीद ऑफ़र आपके जीवनकाल में हस्ताक्षर करने के लिए अधिक महत्वपूर्ण कानूनी दस्तावेजों में से एक है। यहां तक ​​कि अगर आपके राज्य के कानूनों को खरीद प्रस्तावों को लेने के लिए एक लाइसेंस प्राप्त वकील की आवश्यकता नहीं है, तो यह लगभग हमेशा एक वकील की समीक्षा करने के लिए आपके प्रस्ताव की समीक्षा करने के लिए सार्थक है और यह सुनिश्चित करें कि इसमें कुछ भी अपरंपरागत या आपके लिए हानिकारक नहीं है.

कई रियल एस्टेट वकील यह काम एक उचित फ्लैट शुल्क के लिए करते हैं, जो कि स्थान के आधार पर $ 150 और $ 300 के बीच चल सकता है। उदाहरण के लिए, खराब शब्द या लापरवाही से की गई समीक्षा की संभावित लागत की तुलना में यह एक सौदेबाजी है - उदाहरण के लिए, यदि आप अपने प्रस्ताव पर हस्ताक्षर करते हैं तो यह मानते हैं कि आपका $ 2,000 का बयाना धन वापसी योग्य है और बाद में पता चलता है कि यह नहीं है.

विक्रेता प्रतिक्रियाएँ और काउंटरऑफ़र्स

एक बार जब आप अपना खरीद प्रस्ताव प्रस्तुत करते हैं, तो विक्रेता के पास प्रतिक्रिया देने के लिए विचार विंडो के अंत तक होता है। यदि विक्रेता के पास घर पर कई ऑफ़र हैं और आपका सबसे आकर्षक नहीं है, तो वह ऑफ़र की अनदेखी कर सकता है.

अधिक सामान्यतः, विक्रेता इसके द्वारा ऑफ़र खरीदने के लिए प्रतिक्रिया देते हैं:

• शर्तें स्वीकार करना. जब पेशकश उतनी ही अच्छी होती है, जब विक्रेता परिस्थितियों में उम्मीद कर सकता है, तो वह इसे लिखित रूप में स्वीकार करता है और उस पर हस्ताक्षर करता है, जिससे बाध्यकारी समझौता हो जाता है। समापन तिथि तक संशोधन (जैसे कि गृह निरीक्षण द्वारा उजागर किए गए मुद्दों को ठीक करने के अनुरोध) के लिए अभी भी संभव है, बशर्ते दोनों सहमत हों और हस्ताक्षर करें.
• शर्तें खारिज करना. जब ऑफ़र की कीमत बहुत कम होती है या ऑफ़र की शर्तें विक्रेता के प्रतिकूल होती हैं, तो विक्रेता ऑफ़र को एकमुश्त अस्वीकार कर देता है। जबकि एक अस्वीकृति हमेशा चुभती है, चांदी का अस्तर यह है कि विक्रेता कम से कम आपके साथ जुड़ने के लिए तैयार है। आप एक नए, अधिक विक्रेता-अनुकूल प्रस्ताव के साथ अस्वीकृत प्रस्ताव का पालन करने के लिए स्वतंत्र हैं.
• एक काउंटरफ़ायर बनाना. जब ऑफ़र लुभावना होता है, लेकिन पूरी तरह से संतोषजनक नहीं होता है, तो विक्रेता इसे कुंजी खंड (जैसे खरीद मूल्य और विक्रेता-भुगतान लागत) में संशोधन करके, उस पर हस्ताक्षर करके, और इसे वापस भेजकर संशोधित करता है। इसे एक प्रतिरूप के रूप में जाना जाता है। आप काउंटरॉफ़र को लिखित रूप में स्वीकार करने या इसे आगे संशोधित करने के लिए चुन सकते हैं, इस पर हस्ताक्षर कर सकते हैं और इसे विक्रेता को समीक्षा के लिए वापस भेज सकते हैं। जब तक विक्रेता किसी प्रस्ताव को स्वीकार नहीं करता है या पार्टी बातचीत बंद कर देती है, तब तक यह प्रक्रिया आवश्यक हो सकती है.

कुछ स्थितियों में, विक्रेता जो एक बार में कई संभावित प्रस्ताव प्राप्त करते हैं, प्रत्येक संभावित खरीदार के साथ व्यक्तिगत रूप से सर्वोत्तम संभव सौदा प्राप्त करने के प्रयास में बातचीत करते हैं। यदि विक्रेता अधिक तेज़ी से किसी बाध्यकारी समझौते पर पहुंचना चाहता है, तो वह प्रत्येक इच्छुक खरीदार से अपनी सर्वोत्तम संभव पेशकश के लिए कह सकता है, फिर सबसे अनुकूल विकल्प चुनें.

अंतिम शब्द

खरीद प्रस्ताव को संकलित करना और क्रियान्वित करना खुले घरों में जाने या बिक्री के लिए घरों से गुजरने के रूप में सम्मोहक नहीं है, लेकिन प्रक्रिया में इसके आकर्षण हैं। भले ही मेरी पत्नी और मेरे पास एक अचल संपत्ति एजेंट था, जिसने हमारे हाल ही में खरीदे गए घर पर किए गए खरीद ऑफ़र और काउंटरऑफ़र्स को आकर्षित किया, हमने प्रक्रिया के दौरान बहुत कुछ सीखा। इसके अलावा, बातचीत की प्रक्रिया - हालांकि तनावपूर्ण - वास्तव में मजेदार थी, और यह सुनकर बहुत संतोष हुआ कि विक्रेता ने एक प्रस्ताव को काफी हद तक स्वीकार कर लिया था कि हम भुगतान करने के लिए तैयार थे। मैं जल्द ही किसी भी समय फिर से इस प्रक्रिया से गुजरना नहीं चाहता, लेकिन निश्चित रूप से समय आने पर इसे नेविगेट करने की अपनी क्षमता पर मुझे अधिक विश्वास है.

क्या आपने घर पर खरीदारी का प्रस्ताव रखा है?