होम टाइटल इंश्योरेंस क्या है - पॉलिसी की लागत, कवरेज और आवश्यकता

यह शीर्षक बीमा, अचल संपत्ति क्षतिपूर्ति का एक विशेष रूप है। जब आवासीय या वाणिज्यिक अचल संपत्ति का एक टुकड़ा हाथ बदल जाता है, तो एक शीर्षक नीति यह सुनिश्चित करती है कि संपत्ति पिछले देनदारियों या अन्य समस्याओं से ग्रस्त नहीं है - जैसे कि जाली शीर्षक और पिछले विलेख के लिए अयोग्य या अक्षम पक्ष - जो प्रभावित कर सकते हैं भविष्य की वित्तीय लागतों में हस्तांतरण की वैधता या परिणाम.

ज्यादातर मामलों में, ऋणदाता और खरीदार अलग-अलग शीर्षक बीमा पॉलिसी खरीदते हैं, प्रत्येक संपत्ति में अपने संबंधित हितों की रक्षा करते हैं। खरीदार आम तौर पर दोनों नीतियों की पूरी लागत का भुगतान करता है, हालांकि अक्सर खरीदार के बाजार में विक्रेता के साथ लागत-साझाकरण की व्यवस्था करना (या विक्रेता को पूरा वित्तीय बोझ उठाने के लिए राजी करना) संभव है। शीर्षक बीमा आम तौर पर एक अचल संपत्ति लेनदेन में समापन लागत के रूप में शामिल होता है.

चाहे आप एक पुराना घर खरीद रहे हों या एक नया निर्माण घर, आपको एक शीर्षक नीति की आवश्यकता होगी। यहां आपको बीमा के इस असामान्य लेकिन अविश्वसनीय रूप से सामान्य रूप के बारे में जानने की आवश्यकता है.

शीर्षक बीमा क्या है?

हालांकि शीर्षक बीमा अधिकांश औद्योगिक देशों में मौजूद है, यह संयुक्त राज्य अमेरिका में दूसरों की तुलना में कहीं अधिक सामान्य है। यह मुख्य रूप से इस तथ्य के कारण है कि स्थानीय सरकारें दुनिया भर में लगभग कहीं भी संपत्ति के हस्तांतरण और स्वामित्व की वैधता का निर्धारण करने में एक छोटी भूमिका निभाती हैं।.

अधिकांश अन्य देशों में, विशेष रूप से जो ब्रिटिश आम कानून से प्रभावित हैं, नए प्रॉपर्टी मालिक हाल ही में हस्तांतरित शीर्षक को लागू स्थानीय सरकार के पास दर्ज करते हैं, जो तब लेनदेन के परिणामस्वरूप उत्पन्न होने वाले किसी भी विवाद के अंतिम मध्यस्थ के रूप में कार्य करता है। इसके विपरीत, अधिकांश अमेरिकी न्यायालय केवल प्रत्येक संपत्ति हस्तांतरण को निर्णायक रूप से निर्धारित किए बिना दर्ज करते हैं कि क्या यह वैध है या संपत्ति झूठे और अन्य मामलों से मुक्त है या नहीं। यह निर्धारण निजी विशेषज्ञों के लिए होता है, जिसमें शीर्षक बीमा कंपनी के कर्मचारी भी शामिल हैं.

यह क्यों होता है

मानो या न मानो, संपत्ति के मालिकों के पास 19 वीं शताब्दी के पूर्व के अवैध या धोखाधड़ी वाले भूमि खिताब के खिलाफ कोई कानूनी सहारा नहीं था। इसके बाद, यह सुनिश्चित करने के लिए खरीदारों पर गिर गया कि उनका शीर्षक वैध था। यह एक कठिन, समय लेने वाली प्रक्रिया थी जो गरीब सड़कों और केंद्र में स्थित विशाल सीमावर्ती राज्यों में व्यावहारिक रूप से असंभव थी, और कभी-कभी खराब बनाए रखी जाती थी, भूमि रिकॉर्ड.

मामलों की इस नाखुश स्थिति को लैंडमार्क वाटसन बनाम मुइरहेड मामले में चुनौती दी गई और 1868 में पेंसिल्वेनिया सुप्रीम कोर्ट द्वारा सुना गया। अदालत ने फैसला सुनाया कि पेन्सिलवेनिया के कंसर्ट (रियल एस्टेट ट्रांसफर प्रोफेशनल) मुइरहेड को उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता। एक वकील की गलत राय पर भरोसा करते हुए कि एक विशेष शीर्षक एन्कम्ब्रेन्स से स्पष्ट था। वास्तव में, शीर्षक में एक आकर्षक ग्रहणाधिकार था जिसे जांचने वाला वकील खोजने में असफल रहा, जिसके परिणामस्वरूप खरीदार के लिए गंभीर वित्तीय संकट उत्पन्न हो गया।.

फैसले से नाराज, भूस्वामियों ने हस्तक्षेप करने के लिए पेंसिल्वेनिया राज्य विधानमंडल की पैरवी की। 1874 में, निकाय ने शीर्षक बीमा की अनुमति देने वाला एक कानून पारित किया। 1876 ​​में, फिलाडेल्फिया में पहली शीर्षक बीमा कंपनी को शामिल किया गया था। अन्य राज्यों ने सूट का पालन किया, और बाकी इतिहास है.

टाइटल इंश्योरेंस के प्रकार

शीर्षक बीमा दो मूल रूपों में आता है: ऋणदाता (जिसे "ऋण" के रूप में भी जाना जाता है) नीतियां और खरीदार नीतियां। ऋणदाता नीतियां बंधक ऋणदाता की संपत्ति में रुचि की रक्षा करती हैं, जो आमतौर पर समय के साथ घट जाती है। खरीदार की नीतियां खरीदार के हितों की रक्षा करती हैं, जो आमतौर पर समय के साथ बढ़ती हैं.

बंधक ऋण के जीवन के लिए या प्रारंभिक बंधक पुनर्वित्त होने तक ऋणदाता नीतियां लागू रहती हैं, जिस बिंदु पर एक नई ऋणदाता नीति जारी की जाती है। खरीदार की नीतियां तब तक लागू रहती हैं जब तक खरीदार संपत्ति में रुचि रखता है.

क्या शीर्षक बीमा कवर

बीमा के अधिकांश अन्य प्रकार नुकसान, चोरी और अन्य खतरों के कारण भविष्य में होने वाले नुकसान से वित्तीय सुरक्षा प्रदान करते हैं। इसके विपरीत, शीर्षक बीमा की लागत पिछले मुद्दों के लिए वर्तमान पॉलिसीधारक को नकारात्मक रूप से प्रभावित करने की क्षमता के साथ अलग-अलग सेट की जाती है - और वित्तीय नुकसान का कारण बनने से पहले ऐसे मुद्दों को उजागर करने और सुधारने के लिए आवश्यक व्यावसायिक श्रम के लिए.

शीर्षक खोज

हालांकि शीर्षक बीमा नीतियां राज्य से राज्य और प्रदाता से प्रदाता तक भिन्न होती हैं, वे हमेशा एक शीर्षक खोज आयोजित करने की लागत को कवर करते हैं। एक शीर्षक खोज यह निर्धारित करने के लिए प्रासंगिक सार्वजनिक रिकॉर्ड की गहन जांच है कि क्या शीर्षक के साथ कोई समस्या है। ये रिकॉर्ड आमतौर पर शहर या काउंटी के पास होते हैं जहां संपत्ति स्थित है.

आदर्श रूप में, एक शीर्षक खोज एक संपत्ति के पूरे इतिहास को देखती है, जो अपनी मूल पलटन या उपखंड में वापस खींचती है। यह आमतौर पर संपत्ति के सार की जांच करके किया जाता है - एक दस्तावेज जिसमें स्वामित्व और ऐतिहासिक झूठ की पूरी श्रृंखला होती है। हालांकि, चूंकि अमूर्त अपूर्ण हो सकते हैं या गलत जानकारी हो सकती है, इसलिए एक व्यापक शीर्षक खोज आम तौर पर सूचना के अन्य स्रोतों, जैसे स्थानीय कर रिकॉर्ड, पिछले मालिकों की वसीयत और लागू अदालत के निर्णयों पर निर्भर करती है।.

समस्याओं का समाधान या समाधान

शीर्षक बीमा पॉलिसियां ​​शीर्षक खोज के दौरान उजागर किए गए अधिकांश शीर्षक समस्याओं (जिन्हें दोष के रूप में भी जाना जाता है) को हल करने की लागत को भी कवर करती हैं। सामान्य दोषों में शामिल हैं, लेकिन निम्नलिखित तक सीमित नहीं हैं:

• कर देय (अवैतनिक करों के लिए)
• कंस्ट्रक्शन लीन्स, जिसे मैकेनिक्स लीन्स (अवैतनिक निर्माण या नवीनीकरण बिल के लिए) के रूप में भी जाना जाता है
• लेनदार झूठ (उदाहरण के लिए, एक आकर्षक बंधक पर एक अवैतनिक शेष)
• कोर्ट के फैसले (उदाहरण के लिए, एक पूर्व पति को संपत्ति का हिस्सा देने वाला तलाक के बाद का फैसला)

ध्यान दें कि यदि शीर्षक खोज को समाप्त कर देता है, तो शीर्षक के साथ गंभीर समस्याएं - जैसे कि यह सबूत कि संपत्ति पूरी तरह से किसी तीसरे पक्ष के स्वामित्व में है और इस प्रकार वर्तमान विक्रेता द्वारा बिक्री योग्य नहीं है, कि एक या अधिक हस्तांतरण उपकरण जाली थे, एक अक्षम पार्टी (जैसे) एक नाबालिग के रूप में) पिछले हस्तांतरण में शामिल था, या यह कि भूमि तक पहुंच का अधिकार नहीं है - ऋणदाता संपत्ति पर बंधक जारी करने से इनकार कर सकता है और खरीदार को दूर चलने के लिए मजबूर किया जा सकता है।.

कानूनी लागत और नुकसान का मुआवजा

अंत में, शीर्षक बीमा नीतियां शीर्षक विवादों से उत्पन्न भविष्य की लागतों को कवर करती हैं। उदाहरण के लिए, वैध शीर्षक बीमा पॉलिसी के धारक को ठेकेदारों द्वारा लाए गए एक मुकदमे से बचाव के लिए जेब से भुगतान नहीं करना होगा, यह दावा करते हुए कि उनकी कंपनियों के पास पिछले मालिक के अवैतनिक नवीकरण बिल से उपजी संपत्ति पर झूठ था.

अपेक्षाकृत दुर्लभ घटना में कि एक अदालत ने संपत्ति के सबसे हालिया हस्तांतरण को नियमबद्ध किया है - उदाहरण के लिए, यदि यह पता चला है कि पिछले मालिक ने संपत्ति को तीसरे पक्ष में एक बेतरतीब-अनदेखा वसीयत में दे दिया - तो पॉलिसी भी पॉलिसीधारक के लिए क्षतिपूर्ति करती है संपत्ति में इक्विटी का कोई नुकसान। शीर्षक बीमा पॉलिसी की कवरेज सीमा आमतौर पर पॉलिसी जारी किए जाने के समय संपत्ति के मूल्यांकन मूल्य के बराबर होती है, जब तक कि पॉलिसीधारक कवरेज नहीं खरीदता है.

कैसे शीर्षक बीमा पॉलिसी की लागत निर्धारित की जाती है

कई अन्य आम बीमा पॉलिसियों (ऑटो इंश्योरेंस, लाइफ इंश्योरेंस और होमबॉयर इंश्योरेंस सहित) के विपरीत, टाइटल इंश्योरेंस पॉलिसियों में आमतौर पर लेन-देन की समापन तिथि पर या उससे पहले एकल, एकमुश्त भुगतान की आवश्यकता होती है। जब तक आपका बीमाकर्ता एक बार के भुगतान को अधिक प्रबंधनीय मासिक किस्तों में विभाजित करने की पेशकश नहीं करता है, तब तक चल रही भुगतानों की आवश्यकता के लिए शीर्षक नीति के लिए यह बहुत दुर्लभ है।.

शीर्षक बीमा लागतों को प्रभावित करने वाले कारक

शीर्षक बीमा लागत को आमतौर पर दो व्यापक श्रेणियों में विभाजित किया जाता है: प्रीमियम और सेवा शुल्क। प्रत्येक श्रेणी के भीतर, पॉलिसी को कम करने और पूरा करने के लिए आवश्यक राशि और प्रकार के आधार पर लागतों को और अधिक विभाजित किया जा सकता है.

प्रीमियम

किसी विशेष शीर्षक बीमा पॉलिसी पर दिया गया वास्तविक प्रीमियम अंतर्निहित संपत्ति के मूल्य पर कुछ हद तक निर्भर करता है। हालांकि, चूंकि पॉलिसी की लागत का बड़ा हिस्सा पूर्व-स्थानांतरण कार्य - शीर्षक खोज, परीक्षा और इलाज दोषों को कवर करता है - संपत्ति मूल्य सबसे महत्वपूर्ण कारक नहीं है.

यहाँ कुछ अन्य कारक हैं जो प्रीमियम को प्रभावित करते हैं:

• कवर की गई संपत्ति और आस-पास की संपत्तियों (शीर्षक संयंत्र के रूप में ज्ञात) पर सटीक, अद्यतित जानकारी बनाए रखने के लिए आवश्यक कार्य की मात्रा
• पूरी तरह से शीर्षक खोज और परीक्षा आयोजित करने के लिए आवश्यक कार्य की मात्रा
• किसी भी दोष या प्रतिकूल हितों को ठीक करने के लिए आवश्यक वैधता
• किसी भी उपाधि दोष के लिए बीमित पक्ष को क्षतिपूर्ति की अपेक्षित लागत

औसत शीर्षक बीमा पॉलिसी लगभग $ 1,000 का एकमुश्त प्रीमियम वहन करती है, जिसमें सभी अपफ्रंट काम और चल रहे कानूनी और नुकसान कवरेज शामिल हैं। हालांकि, प्रीमियम में पर्याप्त रूप से भिन्नता है, कुछ सौ डॉलर से लेकर $ 2,000 से अधिक तक.

प्रीमियम विनियमन

शीर्षक बीमा नियम राज्य से राज्य में पर्याप्त रूप से भिन्न होते हैं। कुछ न्यायालयों में, अधिकारी कसकर प्रीमियमों को नियंत्रित करते हैं, गंभीर रूप से सीमित करते हुए कि शीर्षक बीमाकर्ता अपनी नीतियों की संरचना कैसे कर सकते हैं - ऊपर बताए गए कारकों की परवाह किए बिना वे कितना शुल्क ले सकते हैं। अन्य न्यायालयों में, प्रीमियम विनियमन हल्का है, और बीमाकर्ताओं के पास दरें निर्धारित करने के लिए अधिक मार्ग है.

प्रीमियम विनियमन के सामान्य रूपों में निम्नलिखित शामिल हैं:

• ओवरसाइज ओनली. इस योजना में, नियामक अधिकारी साल-दर-साल के शीर्षक बीमा प्रीमियम की निगरानी करते हैं, लेकिन स्वीकार्य दर या सीमा निर्धारित करने के लिए कोई सीधी कार्रवाई नहीं करते हैं। हालांकि, अगर अधिकारी यह निर्धारित करते हैं कि एक विशेष बीमाकर्ता गलत उच्च प्रीमियम चार्ज कर रहा है, प्रतियोगिता को कम कर रहा है, या स्थानीय उद्योग पर एकाधिकार शक्ति का प्रयोग कर रहा है, तो वे अपमानजनक बीमाकर्ता या संस्थान के प्रीमियम नियंत्रण को ठीक करने का अधिकार रखते हैं। उदाहरण के राज्यों में जॉर्जिया और इलिनोइस शामिल हैं.
• प्रचार. नियामक अधिकारी स्थानीय शीर्षक बीमा उद्योग की स्थिति का मूल्यांकन करने के लिए एक नियमित आधार पर बुलाते हैं और प्रीमियम दर या सीमाएं निर्धारित करते हैं जो इसे दर्शाते हैं। उदाहरण राज्यों में टेक्सास और न्यू मैक्सिको शामिल हैं.
• पूर्व अनुमोदन. राज्य में कार्यरत प्रत्येक शीर्षक बीमाकर्ता, या कई बीमाकर्ताओं का प्रतिनिधित्व करने वाला एक स्थानीय व्यापार संगठन, को वार्षिक आधार पर स्थानीय नियामक अधिकारियों को नई दरों का प्रस्ताव करना चाहिए। जब तक अधिकारियों द्वारा स्पष्ट रूप से अनुमोदित नहीं किया जाता है तब तक इन दरों को चार्ज नहीं किया जा सकता है। एक संबंधित मानक, जिसे "फ़ाइल और उपयोग" के रूप में जाना जाता है, को बीमाकर्ताओं को नियामक अधिकारियों के साथ नई दर अनुसूचियां दर्ज करने की आवश्यकता होती है, और तब तक उन्हें लागू करने की प्रतीक्षा करें जब तक कि उन्हें समायोजित नहीं किया जाएगा। उदाहरण के राज्यों में न्यू जर्सी और न्यू हैम्पशायर शामिल हैं.
• फ़ाइल और उपयोग. यह एक हल्का, कम सामान्य मानक है जो बीमाकर्ताओं को दरों में तबदील करने की अनुमति देता है जब वे फिट होते हैं, जब तक कि वे नियामक अधिकारियों के साथ बदलाव की सूचना दर्ज नहीं करते हैं। यदि समीक्षा के दौरान अधिकारियों ने नई दरों को अनुचित माना, तो उन्हें समायोजित करने का अधिकार सुरक्षित है। 2015 के मध्य तक, एकमात्र उपयोग और फ़ाइल राज्य विस्कॉन्सिन है.

कौन शीर्षक बीमा प्रदान करता है और यह कहां उपलब्ध है

टाइटल इंश्योरेंस एक विशेष उत्पाद है जो ऑटो और होममेड इंश्योरेंस के विविध प्रदाताओं, जैसे प्रोग्रेसिव और स्टेट फार्म में अपील नहीं करता है। वास्तव में, अमेरिकी भूमि शीर्षक संघ (ALTA) के अनुसार, कुछ मुट्ठी भर बीमाकर्ता अमेरिकी शीर्षक बीमा नीतियों के विशाल बहुमत को रेखांकित करते हैं। 2014 में, फिडेलिटी नेशनल फाइनेंशियल, फर्स्ट अमेरिकन कॉरपोरेशन, ओल्ड रिपब्लिक नेशनल टाइटल इंश्योरेंस कंपनी और स्टीवर्ट टाइटल गारंटी कंपनी का कुल टाइटल इंश्योरेंस मार्केट में 80% से अधिक था। छोटे, क्षेत्रीय शीर्षक बीमाकर्ताओं ने अंतर किया.

अधिकांश अचल संपत्ति लेनदेन में, खरीदार के बंधक ऋणदाता, शीर्षक एजेंट (शीर्षक कंपनी), और अचल संपत्ति एजेंट या वकील खरीदार की नीति के लिए एक शीर्षक बीमाकर्ता की सलाह देते हैं, यदि वास्तव में खरीदार को खरीदने के लिए आवश्यक है या चुनना है। चूंकि शीर्षक बीमा लागत और नीति की शर्तें शायद ही कभी एक ही अधिकार क्षेत्र में काम करने वाले बीमाकर्ताओं के बीच भिन्न होती हैं, खरीदार आमतौर पर सिफारिश को स्वीकार करता है और कार्य करता है.

हालांकि, यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि संघीय कानून (रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रक्रिया अधिनियम, या RESPA) इन संस्थाओं को खरीदार को किसी विशेष कंपनी का उपयोग करने की आवश्यकता से प्रतिबंधित करता है। एक अचल संपत्ति खरीदार के रूप में, आपके पास हमेशा शीर्षक बीमा के लिए खरीदारी करने और प्रदाता चुनने का विकल्प होता है जो आपकी आवश्यकताओं के अनुसार सबसे अच्छा होता है.

शीर्षक बीमा उपलब्धता

शीर्षक बीमा कानूनी है और 49 राज्यों में उपलब्ध है। एकमात्र अपवाद आयोवा है, जिसने 1947 में एक स्थानीय अचल संपत्ति के पतन के कुछ ही समय बाद टाइटल बीमा को रद्द कर दिया था, जो आयोवा आधारित कई बीमा कंपनियों को दिवालिया कर देता था और जिसके परिणामस्वरूप राज्य के भूस्वामियों के लिए बड़े पैमाने पर अनिर्दिष्ट नुकसान होते थे। आयोवा में, वकील भूमि के शीर्षकों की जांच करते हैं और स्वामित्व और किसी भी स्पष्ट शीर्षक दोषों की श्रृंखला को सारांशित करते हुए शीर्षक राय का उत्पादन करते हैं। आयोवा के वकीलों की कदाचार बीमा पॉलिसियां ​​आमतौर पर गलत या अपूर्ण शीर्षक राय के कारण वित्तीय नुकसान को कवर करती हैं.

टाइटल इंश्योरेंस बनाम टाइटल ओपिनियन कॉस्ट

तुलना के लिए, आयोवा में विशिष्ट अटॉर्नी-जनरेटेड टाइटल राय $ 100 से $ 300 तक कहीं भी होती है, जो संपत्ति के प्रकार, पिछले मालिकों की संख्या और संपत्ति पर मौजूद किसी भी देयता की संख्या और जटिलता पर निर्भर करती है। इसके अलावा, संपत्ति के सार को स्थानांतरित करने की लागत आमतौर पर $ 100 और $ 200 के बीच होती है.

शीर्षक बीमा की लागत की तुलना में कई मामलों में, खरीदार द्वारा विशेष रूप से भुगतान किए गए - $ 200 से $ 500 की कुल लागत तक जोड़ देता है। यद्यपि आयोवा की राज्य सरकार द्वारा न तो शीर्षक राय और न ही अमूर्त फीस को विनियमित किया जाता है, बल्कि राज्य के वकीलों और शीर्षक पेशेवरों के बीच गहन प्रतिस्पर्धा उन्हें उचित स्तरों पर बनाए रखती है.

हालांकि, ध्यान रखें कि अधिकांश न्यायालयों में शीर्षक राय प्रथागत नहीं है। यहां तक ​​कि अगर आप खरीद रहे संपत्ति पर एक शीर्षक राय लिखने के लिए तैयार स्थानीय वकीलों को खोजने में सक्षम हैं, तो उनकी कदाचार नीतियां एक गलत या अपूर्ण राय के कारण हुए नुकसान को कवर नहीं कर सकती हैं। आपको उन नुकसानों के लिए हुक पर रहने की संभावना है - और, सबसे खराब स्थिति में, परिणामस्वरूप आपकी संपत्ति खो सकती है.

अंतिम शब्द

एक नए घर पर समापन एक थकाऊ प्रक्रिया है, विशेष रूप से पहली बार घर खरीदारों के लिए। जब मेरी पत्नी और मैंने 2015 में अपने घर पर बंद कर दिया, तो समापन लागत की हमारी आइटम सूची एक पृष्ठ से अधिक लंबी थी - छोटे फ़ॉन्ट में.

यह शीर्षक बीमा को केवल एक अन्य समापन लागत के रूप में देखने के लिए लुभावना है जो आपको या आपके विक्रेता द्वारा भुगतान किया जाना चाहिए। हालाँकि, यह एक थ्रो लाइन लाइन आइटम से बहुत अधिक है। जैसे घर के मालिक बीमा भौतिक खतरों के एक मेजबान के खिलाफ वित्तीय सुरक्षा प्रदान करते हैं, शीर्षक बीमा पिछली त्रुटियों, चूक और धोखाधड़ी के कृत्यों के खिलाफ आपकी रुचि को सुरक्षित करता है। यहां तक ​​कि अगर आपके ऋणदाता को आपको शीर्षक बीमा कराने की आवश्यकता नहीं है, तो ऐसी स्थिति की कल्पना करना मुश्किल है जिसमें यह एक सार्थक निवेश नहीं है.

क्या आपने कभी घर या किराये की संपत्ति पर शीर्षक बीमा खरीदा है जो आपके पास है?