एक बंधक REIT (mREIT) क्या है - परिभाषा, जोखिम और उपयुक्तता
हाल ही में, REITs के एक वर्ग में बढ़ती दिलचस्पी देखी गई है, जिन्हें mREITs कहा जाता है, जो उच्च लाभांश का भुगतान करते हैं, लेकिन जोखिमों का थोड़ा अलग सेट देते हैं.
घोड़ी क्या है??
"M" का अर्थ "बंधक" है, क्योंकि mREITs REITs का एक विशेष समूह है जो बंधक बाजार में अपने अचल संपत्ति निवेश का आधार है। अधिकांश भाग के लिए, इसका मतलब है कि mREITs द्वितीयक बंधक बाजार पर बंधक खरीदते हैं - दूसरे शब्दों में, वे बंधक ऋण खरीदते हैं.
जब बैंक किसी को घर खरीदने के लिए पैसे उधार देता है, तो बैंक उस बंधक को एक बंधक खरीदार (जैसे एक mREIT) को बेच देता है, और चूंकि बंधक दर सरकारी बॉन्ड बाजार से जुड़ी होती है, इसलिए mREIT को उस बाजार के साथ भी जोड़ा जाता है।.
MREITs के प्रकार
जब एक mREIT की स्थापना की जाती है, तो यह आमतौर पर एक प्रकार के बंधक ऋण में माहिर होता है। कुछ कंपनियां केवल बंधक खरीदती हैं जो कि फैनी मॅई, फ्रेडी मैक, या गिनी मॅई जैसी संघीय एजेंसी द्वारा समर्थित हैं। वे इन बंधक का चयन करते हैं क्योंकि वे एक संघीय गारंटी द्वारा समर्थित हैं और इस प्रकार डिफ़ॉल्ट का कम जोखिम है, जिसका अर्थ है कि वे भी अधिक लाभदायक हैं.
अन्य mREITs, जिन्हें कभी-कभी गैर-एजेंसी mREIT कहा जाता है, वे बंधक में विशेषज्ञ होते हैं जो एक संघीय एजेंसी द्वारा गारंटीकृत नहीं होते हैं। ये उच्च लाभांश का भुगतान करते हैं, बड़े पैमाने पर क्योंकि बंधक के डिफ़ॉल्ट होने का अधिक जोखिम होता है.
शेयरों का मालिक
निवेशक इन mREITs में कंपनियों में शेयर खरीद कर खरीद सकते हैं, जिन्हें सार्वजनिक रूप से स्टॉक एक्सचेंज में कारोबार किया जाता है। कंपनी में एक आंशिक मालिक के रूप में, शेयरधारकों को mREITs से लाभांश प्राप्त होता है - और यही वह जगह है जहाँ उन आकर्षक उच्च पैदावार में आते हैं.
अन्य सार्वजनिक कंपनियों की तरह, एक mREIT मूल्य में ऊपर और नीचे जाता है क्योंकि बाजार कंपनी के मूल्य का पुनर्मूल्यांकन करता है। यदि निवेशकों का मानना है कि एक mREIT कम लाभदायक हो जाएगा क्योंकि यह उनके लिए पैसे जुटाने के लिए अधिक महंगा हो जाता है या क्योंकि बंधक कम हो जाएंगे, तो शेयर की कीमत कम हो जाएगी। चूंकि कई निवेशक mREITs को उन उच्च लाभांश के लिए निष्क्रिय आय के स्रोत के रूप में देखते हैं, इसलिए mREIT शेयर भी मूल्यह्रास करेंगे यदि निवेशकों को लगता है कि लाभांश नीचे जाएगा.
कर लगाना
यद्यपि उच्च लाभांश की उपज आकर्षक हो सकती है, लेकिन MREIT लाभांश को अंकित मूल्य पर नहीं लिया जाना चाहिए। इसका कारण यह है कि mREIT comappany कानून द्वारा शेयरधारकों को अपनी आय का कम से कम 90% का भुगतान करना चाहिए, जिसका अर्थ है कि आय REIT पर कर नहीं लगाया गया है, लेकिन इसके बजाय अंशधारक को साधारण आय के रूप में कर लगाया जाता है। इसलिए mREIT लाभांश को पसंदीदा कर उपचार के लिए योग्य लाभांश नहीं माना जाता है, लेकिन इसे साधारण लाभांश माना जाता है और शेयरधारक के सीमांत कर दर पर कर लगाया जाता है। इसलिए, आपकी कर की दर जितनी अधिक होगी, आप लाभ के लिए उतने ही कम होंगे.
क्योंकि आरईआईटी को सामान्य आय दर पर लगाया जाता है, न कि कम लाभांश दर पर, वे कर के दृष्टिकोण से निष्क्रिय आय अर्जित करने के लिए एक बहुत ही अक्षम तरीका हो सकते हैं। कुछ लोगों के लिए, यह अप्रासंगिक है, लेकिन अगर आरईआईटी निवेश से आय निवेशक को उच्च आयकर ब्रैकेट में ले जाती है या वे पहले से ही एक में हैं, तो संभवतः निवेशक के लिए लाभांश-उपज वाले शेयरों की निचली पैदावार चुनना बेहतर होगा। कि कम लाभांश दर पर कर लगाया जाता है.
REIT डिविडेंड के टैक्स पेनल्टी से बचने का एक तरीका है: REIT डिविडेंड एक टैक्स डिफर्ड रिटायरमेंट अकाउंट में रखें, उन REIT डिविडेंड को अपने टैक्सेबल इनकम में पूरी तरह से जोड़कर रहने से बचें जब आप काम कर रहे हों.
mREITs और बांड
एक प्रमुख कारक जो एमआरआईटी की लाभप्रदता और लाभांश उपज को प्रभावित करता है, बांड बाजार में परिवर्तन है। mREITs न केवल कंपनी की गतिविधियों से पुनर्निवेशित मुनाफे के साथ बंधक खरीदते हैं। वास्तव में, चूंकि कंपनी का इतना मुनाफा निवेशकों के पास जाता है, इसलिए गिरवी खरीद के लिए कंपनी को पैसा उधार लेना पड़ता है.
यह वह जगह है जहां बांड बाजार एक mREIT के संचालन के लिए महत्वपूर्ण हो जाता है। सीधे शब्दों में कहें, तो mREIT अल्पकालिक बॉन्ड ब्याज दरों पर पैसा उधार लेते हैं और इसे उच्च दीर्घकालिक बांड दरों के पास दरों पर उधार देते हैं - जब वे बंधक खरीदते हैं, तो वे अनिवार्य रूप से वर्तमान बंधक दरों पर उस पैसे को उधार देते हैं। चूंकि बंधक दरें उच्च, दीर्घकालिक बॉन्ड दरों से बंधी हैं, इसलिए अल्पकालिक और दीर्घकालिक बॉन्ड दरों के बीच अंतर (या "प्रसार") के लिए mREIT लाभ सीधे आनुपातिक हैं।.
चूंकि बंधक दरों को बांड दरों से जोड़ा जाता है, mREITs में एक निवेशक को उस लाभ क्षमता को समझने के लिए बांड बाजार के साथ-साथ अचल संपत्ति और बंधक बाजारों को देखने की जरूरत है। शॉर्ट-टर्म और लॉन्ग-टर्म बॉन्ड दरों के बीच का अंतर जितना बड़ा होता है, उतना ही अधिक लाभदायक व्यवसाय बन जाता है। अगर फेडरल रिजर्व ब्याज दरों को कम रखने का अपना वादा रखता है, तो बॉन्ड स्प्रेड बड़ा होना चाहिए, और MREIT लाभांश उच्च रहना चाहिए.
MREITs के लिए सबसे बड़ा खतरा अल्पकालिक ट्रेजरी उपज में वृद्धि है। आंशिक रूप से यही कारण है कि पूरे 2012 में mREIT लोकप्रिय हो गए। जनवरी में, अध्यक्ष बेन बर्नानके ने फेड के इरादे को 2014 के अंत तक कम रखने की घोषणा की, अनिवार्य रूप से तीन साल के लिए mREIT के लाभ मार्जिन की गारंटी दी। सितंबर में QE3 के हिस्से के रूप में नकदी को जारी रखने के वादे ने भी MREIT स्टॉक की कीमतों को और अधिक उछाल दिया, जैसा कि बर्नानके का बयान था कि फेडरल रिजर्व की 2015 तक दरें कम रखने की योजना है.
निवेश निवेशकों के लिए जोखिम और नुकसान
इससे पहले कि आप बाहर निकलें और अपने पोर्टफोलियो को mREITs के एक समूह के साथ भरें, विचार करने के लिए कई बिंदु हैं। हालांकि लाभ की क्षमता अधिक हो सकती है, लेकिन mREIT निवेशक अंतर्निहित शेयर मूल्य में और कम लाभांश के माध्यम से पैसा खोने का जोखिम उठाते हैं.
1. लाभांश कटौती
कई mREIT ने हाल के वर्षों में अपने लाभांश भुगतान में कटौती की है। इसके कई संभावित कारण हैं: गैर-निष्पादित ऋण, खराब प्रबंधन और द्वितीयक बंधक बाजार में सिकुड़ते अवसर। चूंकि बॉन्ड ब्याज दरों में उतार-चढ़ाव और अर्थव्यवस्था में नकदी की मात्रा के लिए mREIT लाभांश बहुत संवेदनशील हैं, अगर फेडरल रिजर्व ब्याज दरों को बढ़ाने का फैसला करता है, तो mREITs मूल्य खोने के लिए सबसे पहले होंगे।.
2. बंधक डिफ़ॉल्ट और पुनर्वित्त
अधिक उधारी लागत सभी mREITs को प्रभावित करेगी, लेकिन व्यक्तिगत mREIT को खराब प्रदर्शन वाले ऋणों से भी नुकसान हो सकता है। यदि एक mREIT द्वारा रखे गए बंधक को डिफ़ॉल्ट रूप से देखा जाता है, तो mREIT पैसे खो देता है। हालांकि mREITs आमतौर पर विभिन्न बंधक के बीच अत्यधिक विविध हैं, वे अभी भी एक बाजार तक सीमित हैं और इस प्रकार बंधक बाजार में गिरावट का सामना करने के लिए विविधता का अभाव है.
यदि उप-प्राइम बंधक संकट जैसी एक और आपदा बंधक धारकों को उनके बंधक पर डिफ़ॉल्ट करने का कारण बनती है, तो यह एमआईटीआईटी बाजार को तबाह कर सकता है। इस जोखिम को कम करने का एक तरीका है, हालांकि: कुछ mREITs केवल एजेंसी-समर्थित बंधक में निवेश करते हैं, जैसे कि फैनी मॅई और फ्रेडी मैक ऋण। चूंकि इन एजेंसी ऋणों में अमेरिकी सरकार की गारंटी होती है, इसलिए वे गैर-एजेंसी एमआरआईटी की तुलना में कम जोखिम वाले होते हैं, और आमतौर पर परिणामस्वरूप कम लाभांश की पेशकश करते हैं.
अन्य चरम, हालांकि, उतना ही बुरा है: यदि किसी बंधक को जल्दी भुगतान किया जाता है, तो mREIT भी पैसा खो देता है क्योंकि उसे अब उस ऋण से भुगतान ब्याज नहीं मिलेगा, और उसे नया ऋण खरीदना होगा। 2012 में बंधक पुनर्वित्त की उच्च दर ने कुछ mREITs को चोट पहुंचाई है, और भले ही वे अभी भी कम दरों पर पैसा उधार ले सकते हैं और बंधक खरीद सकते हैं, इन बंधक की कम दर होने की संभावना है.
3. ऑपरेटिंग नुकसान
तीसरे और सबसे ज्यादा चिंता की बात यह है कि कई सबसे बड़ी mREIT एक छोटे लाभ या हानि पर काम करती हैं। यदि कोई एमआरआईटी लाभांश से कम की राशि से कम के मुनाफे पर काम करना जारी रखता है, तो लाभांश को कम करना होगा। जब इन लाभांश में कटौती की घोषणा की जाती है, तो mREIT की शेयर की कीमत आमतौर पर गिर जाती है। बेशक, अगर कंपनी लंबे समय तक घाटे में चल रही है, तो यह व्यापार से बाहर हो जाएगी और शेयर बेकार हो जाएंगे.
2012 की दूसरी तिमाही में, बाजार पूंजीकरण द्वारा कुछ सबसे बड़ी mREITs ने लाखों डॉलर के नुकसान और -30% से -60% के ऑपरेटिंग मार्जिन की सूचना दी। ऐसा इसलिए है क्योंकि लंबी अवधि के बॉन्ड की दरें गिर गईं, क्योंकि अल्पावधि और दीर्घकालिक बॉन्ड दरों के बीच प्रसार कम हो गया क्योंकि निवेशकों ने एक सुरक्षित बॉन्ड बाजार की तलाश की.
चूँकि कोई भी कंपनी हमेशा के लिए घाटे में नहीं चल सकती है, इन निराशाजनक रिटर्न से अगर बांड प्रसार लगातार कम होता है तो mREIT सराहना की स्थिरता के बारे में असहज प्रश्न उठते हैं। इससे यह भी सवाल उठता है कि mREIT बाजार में सिर्फ सट्टा और जोखिम कितना है, क्योंकि ये नुकसान कंपनियों को तब मार रहे थे जब उनके स्टॉक की कीमतें बढ़ रही थीं.
4. क्यूई 3 और प्रीपेमेंट रिस्क
मात्रात्मक सहजता (QE3) का तीसरा दौर शुरू करने का फेडरल रिजर्व का हालिया निर्णय mREITs के लिए एक और चिंता का विषय है। QE3, अपने पूर्ववर्तियों के विपरीत, बंधक समर्थित प्रतिभूतियों पर लक्षित किया जा रहा है - फेड मासिक रूप से इन प्रतिभूतियों की असीमित मात्रा में खरीद पर योजना बना रहा है जब तक कि अर्थव्यवस्था बेहतर नहीं दिखती.
ये प्रतिभूतियाँ वही हैं जो निवेश करती हैं, इसलिए यह घोषणा उन्हें सीधे प्रभावित करती है। फेडरल रिजर्व के साथ बाजार में एक अधिक आक्रामक खिलाड़ी के साथ, बंधक धारकों के पुनर्वित्त के लिए अधिक अवसर हो सकते हैं। यह mREITs के लिए बुरा है, क्योंकि एक पुनर्वित्त का मतलब है कि जो बंधक वे रखते हैं, उसका भुगतान जल्दी किया जाता है - और वे आय जो वे ब्याज भुगतान से कमा रहे थे, रोकें.
दूसरी ओर, QE3 का माध्यमिक बंधक बाजार पर अधिक सकारात्मक प्रभाव पड़ सकता है। अधिक पुनर्वित्त को प्रोत्साहित करके, यह अधिक बंधक गतिविधि बनाता है और इस प्रकार mREITs के लिए अधिक व्यापार के अवसर। चूंकि यह अल्पकालिक बॉन्ड दरों को कम रखता है, इसलिए अल्पकालिक और दीर्घकालिक बॉन्ड दरों के बीच एक बड़ा प्रसार होना चाहिए, जिससे mREIT को उधार देने की तुलना में बहुत कम दर पर पैसे उधार लेने का अवसर मिल सके।.
5. सीमित पूंजी
चूंकि इन कंपनियों को अपनी आय का 90% हिस्सा शेयरधारकों को वापस करने की आवश्यकता है, इसलिए वे गंभीर रूप से सीमित हैं कि वे अपने मुनाफे को कैसे प्रबंधित और पुनर्निवेशित कर सकते हैं, जिससे अच्छे समय में विकास करना और बुरे समय में दूर रहना मुश्किल हो जाता है। यह REIT संरचना को एक स्वाभाविक रूप से जोखिम भरा व्यवसाय बनाता है। इस जोखिम के लिए ट्रेडऑफ़ एक बहुत अधिक अल्पकालिक लाभांश उपज है, लेकिन यह ट्रेडऑफ़ हमेशा टिकाऊ नहीं होता है.
उपयुक्तता
चूंकि mREITs अस्थिर हैं और आसानी से बंधक बाजार, अचल संपत्ति बाजार और संघीय सरकार के बांड बाजार से प्रभावित हैं, इसलिए वे एक जोखिम भरा दांव हैं। हालांकि, उनकी उच्च पैदावार और निवेशकों को मुनाफे का प्रत्यक्ष भुगतान उन्हें अल्पावधि में नकदी का एक बड़ा स्रोत बनाता है.
इसके अलावा, वे रियल एस्टेट निवेश और पेशेवर प्रबंधन तक पहुंच का एक तरल रूप प्रदान करते हैं। एक mREIT में शेयर खरीदने से, व्यक्तिगत निवेशक अप्रत्यक्ष रूप से बंधक बाजार पर लोगों को पैसा उधार दे सकते हैं। यदि आपको लगता है कि अचल संपत्ति और बंधक बाजारों में वसूली होगी, तो उस शर्त को बनाने के लिए mREIT एक तरीका है.
छोटे, अधिक आक्रामक निवेशक जो स्वयं किसी भी अचल संपत्ति के मालिक नहीं हैं लेकिन जो अचल संपत्ति पर बुलिश हैं, वे mREITs पर विचार करना चाहते हैं। हालांकि, mREITs को अधिक परिपक्व पोर्टफोलियो में जगह मिल सकती है, जब तक वे जो प्रतिशत बनाते हैं, वह इससे अधिक नहीं है जितना कि निवेशक नुकसान उठा सकते हैं.
अंतिम शब्द
MREITs में नुकसान का मतलब यह नहीं है कि उन्हें हमेशा बचा जाना चाहिए। बॉन्ड स्प्रेड्स का लाभ उठाते हुए, जो काफी अनुमानित हैं और रियल एस्टेट बाजार में तरलता की पेशकश करते हैं, mREITS एक मूल्यवान सेवा प्रदान करते हैं और निवेशकों को अपने फंड को उन विशेषज्ञों को सौंपने का अवसर देते हैं जो एक लाभ को मोड़ने के लिए बॉन्ड और रियल एस्टेट दोनों बाजारों में खेल सकते हैं।.
निवेश करने से पहले, हालांकि, उन दोहरे अंकों के लाभांश की पैदावार से परे देखें, चाहे वे पहली बार कितने भी तांत्रिक हों। MREIT की बैलेंस शीट, कैश फ्लो स्टेटमेंट और पिछले प्रदर्शन को देखकर, निवेशक इस बात की अच्छी जानकारी प्राप्त कर सकते हैं कि क्या कंपनी निवेश करने लायक है, और क्या वे जोखिम उठा सकते हैं.
MREITS में निवेश करने के बारे में आपके क्या विचार हैं?
