एफएचए बनाम वीए बनाम पारंपरिक बंधक ऋण - वे कैसे भिन्न हैं?

चाहे आप एक नया निर्माण घर खरीद रहे हों या एक पुराने फिक्सर-ऊपरी घर, संभावनाएं अच्छी हैं कि आपके पास अपने घर को खरीदने के लिए पर्याप्त नकदी नहीं है। आपको बंधक ऋण के साथ खरीदारी की आवश्यकता होगी.

इसी तरह, यदि आपने अपना घर तब खरीदा था जब ब्याज दरें अधिक थीं, लेकिन आपके पास अपने बंधक को पूरी तरह से भुगतान करने के लिए पर्याप्त नकदी नहीं है, तो आप अपने खरीद ऋण को पुनर्वित्त करने के लिए तैयार हो सकते हैं। इसका मतलब है कि अपने मौजूदा ऋण का भुगतान करने के लिए एक नया होम लोन लेना और कम ब्याज दर में ताला लगाना जो आपको हजारों बचाता है - और शायद आपके ऋण की शेष अवधि में दसियों या सैकड़ों हजारों -.

होम लोन के प्रकार: अनुरूपता और गैर-अनुरूपता

खरीद और पुनर्वित्त ऋण कई अलग-अलग विन्यासों में आते हैं। इससे पहले कि आप एक घर पर एक प्रस्ताव रखें या अपने वर्तमान बंधक को पुनर्वित्त करने के लिए प्रतिबद्ध हों, आपको अपने विकल्पों का मूल्यांकन करने और अपनी आवश्यकताओं को पूरा करने वाले को चुनने की आवश्यकता होगी.

होम लोन को दो व्यापक श्रेणियों में विभाजित किया जा सकता है: पारंपरिक और गैर-पारंपरिक। कई बार, आप “अनुरूप” और “गैर-अनुरूप” ऋणों के संदर्भ में भी देख सकते हैं। ये शब्द पर्यायवाची नहीं हैं, लेकिन इनका उपयोग कभी-कभी किया जाता है.

पारंपरिक बनाम गैर-पारंपरिक ऋण: मुख्य अंतर

पारंपरिक और गैर-पारंपरिक ऋणों के बीच सबसे महत्वपूर्ण अंतर यह है कि पारंपरिक ऋण संघीय सरकार द्वारा जारी या समर्थित नहीं होते हैं.

इसके विपरीत, गैर-पारंपरिक ऋण जारी किए जाते हैं या कार्यकारी शाखा के विभागों द्वारा समर्थित किए जाते हैं, जिसमें वयोवृद्ध कार्य विभाग (VA), संघीय आवास प्रशासन (एफएचए, आवास और शहरी विकास विभाग का हिस्सा) और कृषि विभाग शामिल हैं। (USDA).

ऋण आवश्यकताओं के अनुरूप

अधिकांश पारंपरिक ऋण हैं अनुरूप, जिसका अर्थ है कि उन्हें फेडरल नेशनल मॉर्टगेज एसोसिएशन (फैनी मॅई) और फेडरल होम लोन मॉर्गेज कॉर्पोरेशन (फ्रेडी मैक), दो क्वैसी-सरकारी उद्यमों द्वारा निर्धारित ऋण सीमाओं के अनुरूप होना चाहिए, जिनका अमेरिकी गृह ऋण उद्योग पर जबरदस्त प्रभाव है। फैनी मॅई और फ्रेडी मैक ऋण की गारंटी देते हैं जो इन सीमाओं के अनुरूप होते हैं, जो आवासीय बंधक ऋण के लिए एक तरल द्वितीयक बाजार सुनिश्चित करते हैं.

ऋण का आकार सीमा

एक अनुरूप ऋण के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, ऋण की मूल राशि एक कठिन अधिकतम से अधिक नहीं हो सकती है जो प्रत्येक वर्ष बाजार की स्थितियों को प्रतिबिंबित करने के लिए ऊपर की ओर समायोजित किया जाता है। 2017 में, कॉन्टिनेंटल यू.एस. में एकल-परिवार के घरों के लिए सीमा लगभग $ 424,000 थी और उच्च लागत वाले क्षेत्रों (अलास्का, हवाई और सिएटल और सैन फ्रांसिस्को जैसे महंगे तटीय शहरों सहित) में लगभग $ 625,000 थी।.

बड़ी रियासतों वाले गैर-सरकारी-समर्थित ऋण को जंबो ऋण के रूप में जाना जाता है। जंबो लोन की फैनी और फ्रेडी द्वारा गारंटी नहीं दी जाती है, इसलिए उनके लिए द्वितीयक बाजार छोटा और जोखिम भरा है.

योग्य संपत्ति प्रकार

योग्य संपत्ति प्रकारों में एक- से चार-परिवार वाले अलग-अलग घर, कोंडोमिनियम, नियोजित विकास में नए निर्माण घर, सह-ऑप हाउसिंग और निर्मित घर शामिल हैं। हालांकि, कॉन्डोस, सह-ऑप घरों, और निर्मित घरों कुछ अतिरिक्त प्रतिबंधों के अधीन हैं.

क्रेडिट और ऋण आवश्यकताएँ

ज्यादातर मामलों में, अनुरूपण ऋण उधारकर्ताओं के लिए उत्कृष्ट क्रेडिट के साथ आरक्षित होते हैं। 680 के तहत FICO स्कोर के साथ उधारकर्ताओं के लिए यह दुर्लभ है, अनुरूप ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए, हालांकि उधारदाताओं में कुछ अपवाद हैं। प्राइम रेट्स उत्कृष्ट क्रेडिट वाले घर के मालिकों के लिए आरक्षित हैं.

इसके अतिरिक्त, अधिकांश ऋणदाताओं को ऋण-से-आय (DTI) अनुपात 43% से कम होने के लिए ऋण आवेदकों के अनुरूप होने की आवश्यकता होती है। कुछ उधारदाताओं सख्त हैं, 36% से नीचे अनुपात की आवश्यकता होती है। हालांकि, कुछ मामलों में, डीटीआई अनुपात 50% से ऊपर बढ़ सकता है, हालांकि उच्च-डीटीआई ऋण की ब्याज दरें अधिक होने की संभावना है। आपके ऋण-से-आय अनुपात को ऋण सेवा पर खर्च की गई आपकी मासिक आय के अनुपात (प्रतिशत) के रूप में परिभाषित किया जाता है, जिसमें क्रेडिट कार्ड और सुरक्षित क्रेडिट उत्पाद जैसे कि कार नोट जैसे असुरक्षित क्रेडिट उत्पाद शामिल हैं.

निम्नलिखित वर्गों में, हम पारंपरिक बंधक ऋण, एफएचए बंधक ऋण और वीए बंधक ऋण के बीच के अंतरों में एक गहरा गोता लेंगे.

परम्परागत बंधक ऋण: दरें, नियम और पैरामीटर

पारंपरिक ऋणों के प्रकार

पारंपरिक होम लोन कई अलग-अलग कॉन्फ़िगरेशन में आते हैं। जब तक अन्यथा उल्लेख नहीं किया जाता है, इन ऋण प्रकारों का उपयोग खरीद या पुनर्वित्त के लिए किया जा सकता है:

• निर्धारित दर. फिक्स्ड-रेट लोन की ब्याज दरें पूरे लोन टर्म के लिए तय होती हैं। फिक्स्ड-रेट लोन की शर्तें 10 से 40 साल तक होती हैं, हालांकि 15- और 30 साल की शर्तें अधिक आम हैं। ज्यादातर मामलों में, लंबी अवधि के ऋणों में उच्च ब्याज दर होती है - उदाहरण के लिए, 2018 की शुरुआत में, 30-वर्षीय APR उत्कृष्ट क्रेडिट वाले उधारकर्ताओं के लिए 10-वर्ष के APR से लगभग 1 प्रतिशत अधिक थे। सर्वोत्तम दरों को प्रमुख उधारकर्ताओं के लिए आरक्षित किया जाता है - 740 से ऊपर FICO स्कोर वाले.
• समायोज्य दर. एडजस्टेबल-रेट (ARM) लोन की ब्याज दरें निर्धारित प्रारंभिक अवधि के लिए निर्धारित रहती हैं। इस अवधि के अंत में, वे ऊपर की ओर समायोजित होते हैं, और फिर प्रचलित ब्याज दरों (LIBOR या बेंचमार्क के रूप में एक अन्य व्यापक रूप से स्वीकृत मानक के साथ) के साथ सालाना या दो बार बदलते हैं। अधिकांश एआरएम में आवधिक और आजीवन ब्याज दर में वृद्धि होती है - आमतौर पर प्रति वर्ष 1 से 2 प्रतिशत अंक और ऋण के जीवन पर 5 से 6 प्रतिशत अंक, जिसका अर्थ है कि 4% की प्रारंभिक दर के साथ एक एआरएम केवल 5% या 6 तक बढ़ सकता है। एक वर्ष के भीतर% और उसके पूरे कार्यकाल पर ९% से १०%। प्रारंभिक शर्तें 1 वर्ष से कम और 10 वर्ष तक लंबी हो सकती हैं। अन्य सभी चीजें समान हैं, प्रारंभिक एआरएम एपीआर निर्धारित दर एपीआर से काफी कम हैं, हालांकि वे स्थायी रूप से निर्धारित दर एपीआर से ऊपर उठते हैं। कुछ एआरएम परिवर्तनीय हैं, जिसका अर्थ है कि उन्हें कुछ परिस्थितियों में फिक्स्ड-रेट ऋण में परिवर्तित किया जा सकता है.
• रुचि- केवल एआरएम. ब्याज-केवल एआरएम को पारंपरिक एआरएम की तरह संरचित किया जाता है, एक महत्वपूर्ण अंतर के साथ: प्रारंभिक अवधि के दौरान, उधारकर्ता केवल ऋण शेष राशि पर ब्याज का भुगतान करता है। यह बहुत जल्दी भुगतान को कम कर देता है, लेकिन इक्विटी के निर्माण को बाधित करता है और ऋण के मूलधन को कम नहीं करता है। प्रारंभिक अवधि के बाद, ऋण amortizes और उधारकर्ता मूलधन और ब्याज का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार है। ब्याज से केवल मूल-और-ब्याज के भुगतानों में परिवर्तन करना दुर्लभ हो सकता है, इसलिए उधारकर्ताओं को यह पुष्टि करनी चाहिए कि वे ब्याज-केवल एआरएम हासिल करने से पहले भविष्य के प्रमुख-और-ब्याज भुगतान का खर्च उठा सकते हैं। ब्याज-केवल एआरएम अक्सर उन खरीदारों के लिए उपयुक्त होते हैं जो अपने घरों को शॉर्ट-से-मध्यम अवधि में बेचने की उम्मीद करते हैं, इससे पहले कि प्रिंसिपल-एंड-ब्याज भुगतान किक और दरों को ऊपर की ओर समायोजित करते हैं। हालाँकि, कुछ ARM (केवल ब्याज सहित) पूर्वभुगतान दंड लेते हैं जो एक पूर्व निर्धारित समय सीमा के भीतर पूर्ण भुगतान करने पर लागू होते हैं.

अग्रिम भुगतान

खरीद ऋण लेने वाले खरीदारों के लिए डाउन पेमेंट एक महत्वपूर्ण विचार है। पुनर्वित्त ऋण के लिए भुगतान की आवश्यकता नहीं होती है, हालांकि वे पर्याप्त समापन लागत वहन करते हैं.

ऐतिहासिक रूप से, उधारदाताओं को पारंपरिक ऋण पर कम से कम 20% की आवश्यकता होती है, उदाहरण के लिए, $ 200,000 के ऋण पर $ 40,000। हाल के वर्षों में, उधारदाताओं कम सख्त हो गए हैं। 2014 तक, कई ने 3% के रूप में कम भुगतान स्वीकार करना शुरू कर दिया, जैसे, $ 200,000 के ऋण पर $ 6,000.

कम-डाउन-पेमेंट पारंपरिक ऋण (खरीद मूल्य के 10% से कम भुगतान) को पारंपरिक 97 ऋण के रूप में जाना जाता है। ऐसे ऋणों पर ब्याज दरें अधिक हो सकती हैं, जैसे वे उप-प्रधान ऋण वाले उधारकर्ताओं के लिए अधिक होती हैं। ध्यान रखें कि कई उधारदाता परम्परागत 97 ऋणों से बचते हैं, इसलिए वे आपके क्षेत्र में खोजना मुश्किल हो सकते हैं, खासकर यदि आपके पास उप-प्रधान ऋण है.

निजी बंधक बीमा (PMI)

पारंपरिक ऋण पर 20% से कम राशि रखने वाले उधारकर्ताओं को निजी बंधक बीमा या पीएमआई का भुगतान करना होगा। पीएमआई प्रीमियम आमतौर पर मासिक भुगतान किया जाता है। लोन-टू-वैल्यू (LTV) अनुपात के आधार पर, पारंपरिक लोन पर वार्षिक PMI भुगतान लोन प्रिंसिपल का 1% तक जोड़ सकते हैं, उच्च LTV अनुपात के साथ उच्च PMI भुगतान का उत्पादन करते हैं.

बंद करने की लागत

बचने के लिए बहुत सारे बंधक शुल्क हैं, लेकिन अधिकांश पारंपरिक ऋण अभी भी समापन लागतों के साथ आते हैं। अधिक सामान्य वस्तुओं में से कुछ में शामिल हैं:

• प्रीपेड संपत्ति कर. खरीदारों को आम तौर पर संपत्ति कर पूर्व भुगतान करने की आवश्यकता होती है जो समापन तिथि और अगली संपत्ति कर नियत तारीख के बीच प्राप्त होती है। कर की दरें व्यापक रूप से क्षेत्राधिकार से भिन्न होती हैं, लेकिन खरीदारों को इस मद के लिए कम से कम कुछ सौ डॉलर का बजट देना चाहिए.
• प्रीपेड खतरा बीमा. खरीदारों को अपने पहले साल के गृहस्वामियों के बीमा प्रीमियम का भुगतान करना होगा, जो कि घर के अनुमानित मूल्य के 0.25% से कम से कम 1% से अधिक हो सकता है.
• संपत्ति सर्वेक्षण और मूल्यांकन. आपकी संपत्ति के प्रकार और स्थान के आधार पर, आपको एक सर्वेक्षण करने की आवश्यकता हो सकती है। ज्यादातर मामलों में, $ 500 से कम की लागत पर एक अपेक्षाकृत सुगंधित बंधक सर्वेक्षण पर्याप्त है। आपको एक ऋणदाता-कमीशन संपत्ति मूल्यांकन को निधि देने की आवश्यकता होगी, जो पुष्टि करता है कि आप संपत्ति के लिए अधिक भुगतान नहीं कर रहे हैं और जिससे ऋणदाता को वित्तीय नुकसान के लिए फौजदारी में जोखिम कम हो जाता है। मूल्यांकन की लागत आमतौर पर $ 500 से भी कम होती है.
• बाढ़ निर्धारण और पर्यावरणीय आकलन. यहां तक ​​कि अगर संपत्ति बाढ़ की चपेट में नहीं आती है, तो इसकी पुष्टि करने के लिए बाढ़ निर्धारण की आवश्यकता होती है और यह सत्यापित करना होता है कि बाढ़ बीमा आवश्यक नहीं है। बाढ़ का निर्धारण आमतौर पर $ 20 से $ 50 तक होता है। कुछ क्षेत्रों में, अन्य पर्यावरणीय आकलन, जैसे कि आग के खतरे का आकलन, की आवश्यकता हो सकती है.
• गृह निरीक्षण. एक घर निरीक्षण वैकल्पिक है, लेकिन अत्यधिक अनुशंसित है, क्योंकि यह लेनदेन के आधिकारिक होने से पहले संभावित दोषों और सुरक्षा खतरों को उजागर कर सकता है। पूरी तरह से निरीक्षण की लागत $ 500 है.
• शीर्षक खोज और बीमा. एक शीर्षक खोज यह पुष्टि करती है कि विक्रेता को आपके पास संपत्ति बेचने का अधिकार है - कि किसी और के पास इसके शीर्षक के लिए वैध दावा नहीं है। शीर्षक बीमा खोज में खोजे गए किसी भी मुद्दे को ठीक करने की लागत को कवर करता है, साथ ही भविष्य में उत्पन्न होने वाले किसी भी मुद्दे (संपत्ति पर दावे सहित) को भी शामिल कर सकता है। शीर्षक खोज लागत आमतौर पर शीर्षक बीमा लागतों में बंधी होती है, और पूरा पैकेज आमतौर पर $ 1,000 (एक बार, समापन पर देय) से अधिक होता है.
• रिकॉर्डिंग और स्थानांतरण. ये शुल्क उचित अधिकारियों (आमतौर पर एक शहर या काउंटी विभाग) के साथ बिक्री की रिकॉर्डिंग की लागत को कवर करते हैं और "टिकटों" के रूप में जाना जाता है। रिकॉर्डिंग और हस्तांतरण की लागत आम तौर पर $ 300 से $ 700 से अधिक होती है.
• उत्पत्ति शुल्क. यह एक कैच-ऑल लाइन आइटम है जो कम लागत वाले क्लोजर को एक साथ बांधता है। आमतौर पर मूल शुल्क में शामिल लागतों में कूरियर शुल्क, एस्क्रो शुल्क, दस्तावेज शुल्क और वकील की फीस शामिल हैं। क्लोजिंग प्रक्रिया के दौरान प्राप्त होने वाले गुड फेथ एस्टीमेट में ये फीस स्पष्ट रूप से रखी जानी चाहिए। उत्पत्ति शुल्क में काफी अंतर हो सकता है, लेकिन खरीद मूल्य का 1% आम है.
• डिस्काउंट पॉइंट्स. यह एक वैकल्पिक है, हालांकि आम है, उधारदाताओं के लिए इसका मतलब है कि ब्याज दरों के ऊपर ऋण की पैदावार बढ़ाना। छूट बिंदु मूल रूप से अग्रिम ब्याज भुगतान हैं, प्रत्येक बिंदु पर कुल ऋण राशि के 1% के बराबर और ऋण की दर 0.25% से कम है। समापन पर पर्याप्त नकदी वाले खरीदार अपने चालू मासिक भुगतान को कम कर सकते हैं (और अपने घरेलू नकदी प्रवाह में सुधार कर सकते हैं) अंक देकर.

एफएचए बंधक ऋण: पहली बार होमबॉयर्स के लिए आदर्श

एफएचए बंधक ऋण निजी उधारदाताओं द्वारा जारी किए जाते हैं और संघीय आवास प्रशासन द्वारा गारंटीकृत होते हैं। सीमित परिसंपत्तियों और कम-से-परफेक्ट क्रेडिट के साथ पहली बार होमबॉय करने वालों के लिए डिज़ाइन किया गया, एफएचए खरीद ऋण ऐतिहासिक रूप से निम्न-आय वाले अमेरिकियों के लिए एक महत्वपूर्ण सहायता रहे हैं, जो गृहस्वामी के लाभों की मांग करते हैं। एक उल्लेखनीय अपवाद के साथ, एफएचए ऋण के साथ खरीदे गए या पुनर्वित्त वाले घरों को मालिक के कब्जे वाले और उधारकर्ता के प्राथमिक निवास के रूप में उपयोग किया जाना चाहिए.

एफएचए खरीद ऋण निश्चित दर (203 बी बंधक ऋण, जो एक से चार-परिवार वाले अलग-अलग घरों पर लागू होता है, सबसे आम है) या समायोज्य दर (धारा 251 ऋण एक से चार परिवार वाले अलग-अलग घरों पर लागू होता है) )। दोनों कॉन्फ़िगरेशन विभिन्न प्रकारों की अनुमति देते हैं, जिनमें 15- और 30-वर्ष की शर्तें सबसे सामान्य निश्चित दर विकल्प हैं.

एफएचए पुनर्वित्त ऋण, जैसे कि एफएचए स्ट्रीमलाइन पुनर्वित्त उत्पाद, एफएचए-संपन्न घर के मालिकों को पारंपरिक पुनर्वित्त ऋण की तुलना में कम लागत पर पुनर्वित्त की अनुमति देता है। वे फिक्स्ड-रेट और एडजस्टेबल-रेट कॉन्फ़िगरेशन में भी उपलब्ध हैं। एफएचए स्ट्रीमलाइन पुनर्वित्त ऋणों में बंधक बीमा (एमआईपी) आवश्यकताएं नहीं होती हैं - तंग बजट पर घर के मालिकों के लिए एक बड़ी वित्तीय मदद.

एफएचए और पारंपरिक ऋणों के बीच अंतर

एफएचए ऋण और पारंपरिक ऋण कुछ महत्वपूर्ण तरीकों से भिन्न होते हैं:

• अधिकतम ऋण सीमा. ज्यादातर बाजारों में, अधिकतम स्वीकार्य एफएचए खरीद ऋण औसत स्थानीय बिक्री मूल्य का 115% है (आमतौर पर काउंटी स्तर पर गणना की जाती है)। महाद्वीपीय अमेरिकी में, सबसे कम अधिकतम $ 271,050 (कम-लागत वाले बाजारों में) है और उच्चतम अधिकतम $ 625,000 (उच्च-लागत वाले बाजारों में) है। अलास्का, हवाई और गुआम जैसे विदेशी संरक्षकों में, अधिकतम $ 938,250 है। ये सीमाएँ प्रचलित घर की कीमतों के साथ परिवर्तन के अधीन हैं। रिवर्स मॉर्टगेज (या एचईसीएम, एक लोकप्रिय एफएचए उत्पाद) के लिए, महाद्वीपीय यू.एस. में हर जगह अधिकतम स्वीकार्य ऋण सीमा $ 625,000 है और गैर-महाद्वीपीय न्यायालयों में $ 938,250 है। अपनी स्थानीय सीमाएं खोजने के लिए HUD के FHA बंधक ऋण कैलकुलेटर का उपयोग करें.
• DTI और आवास अनुपात. एफएचए ऋण उच्च डीटीआई अनुपात की अनुमति देते हैं - मज़बूती से 43% तक, और कभी-कभी उच्चतर। आवास अनुपात, या उधारकर्ता आय के लिए आवास लागत का अनुपात, 28% पारंपरिक ऋण मानक से अधिक हो सकता है - 31% तक, ज्यादातर मामलों में।.
• अग्रिम भुगतान. 580 या उससे अधिक FICO स्कोर वाले उधारकर्ताओं के लिए, FHA खरीद ऋण नीचे भुगतान 3.5% खरीद मूल्य के रूप में कम हो सकता है, जैसे, $ 200,000 के घर पर $ 7,000। यह पारंपरिक ऋण पर ऐतिहासिक 20% डाउन पेमेंट आवश्यकता से काफी कम है, उदाहरण के लिए, $ 200,000 के घर पर $ 40,000। यह पारंपरिक और पारंपरिक 97 ऋणों के बीच 10% डाउन पेमेंट कटऑफ से भी कम है, उदाहरण के लिए, $ 200,000 के घर पर $ 20,000.
• बंधक बीमा. एफएचए खरीद ऋण और अधिकांश एफएचए पुनर्वित्त ऋण (स्ट्रीमलाइन पुनर्वित्त ऋण को छोड़कर) पर बंधक बीमा बहुत अधिक महंगा है। क़ानून के अनुसार, ऋण लेने वालों को ऋण राशि, अवधि, या दर की परवाह किए बिना, ऋण राशि का 1.75% का एक फ्लैट शुल्क लिया जाता है। यह शुल्क आम तौर पर ऋण में लिप्त होता है, मूलधन में वृद्धि करता है, हालांकि इसका भुगतान आउट-ऑफ-पॉकेट भी किया जा सकता है। आगे बढ़ते हुए, उधारकर्ता जो 90% LTV या उच्चतर (10% या उससे कम) पर शुरू करते हैं, उन्हें चल रहे बंधक बीमा प्रीमियम का भुगतान करना होगा जब तक कि पूरे ऋण का भुगतान नहीं किया जाता है - ऋण की अवधि के आधार पर प्रत्येक वर्ष ऋण राशि का 1.05% राशि वित्तपोषित। 90% से कम LTV से शुरू होने वाले उधारकर्ताओं को कम से कम 11 वर्षों के लिए चल रहे बीमा प्रीमियम का भुगतान करना होगा। इसके विपरीत, पारंपरिक ऋण उधारकर्ता जो 80% LTV या उससे कम पर शुरू होते हैं उन्हें बंधक बीमा कराने की आवश्यकता नहीं होती है। अधिकांश एफएचए उधारकर्ताओं के लिए अपने बंधक बीमा को रद्द करने का एकमात्र तरीका एफएचए स्ट्रीमलाइन पुनर्वित्त कार्यक्रम के माध्यम से है.
• ब्याज दर. अन्य सभी चीजें समान हैं, एफएचए खरीद और पुनर्वित्त ऋण लगभग हमेशा तुलनात्मक पारंपरिक ऋणों की तुलना में कम ब्याज दर रखते हैं। हालांकि, उच्च बंधक बीमा प्रीमियम द्वारा ब्याज दर बचत की भरपाई की जा सकती है.
• क्रेडिट आवश्यकताएँ. एफएचए ऋण में पारंपरिक ऋण की तुलना में कम हामीदारी आवश्यकताएं होती हैं। आप 580 या उससे अधिक के एफआईसीओ स्कोर के साथ 3.5% डाउन एफएचए खरीद ऋण प्राप्त कर सकते हैं, और 500 या बेहतर एफआईसीओ स्कोर के साथ एफएचए ऋण 10% कम कर सकते हैं।.
• विक्रेता-भुगतान बंद करने की लागत. एफएचए ऋण विक्रेताओं को खरीद की कीमत का 6% तक का भुगतान बंद करने की अनुमति देता है, उदाहरण के लिए, $ 200,000 के घर पर $ 12,000। यह खरीदारों के बाजारों में संभावित रूप से बहुत बड़ा लाभ है। पारंपरिक ऋण कैप विक्रेता ने खरीद मूल्य के 3% पर समापन लागत का भुगतान किया, उदाहरण के लिए, $ 200,000 के घर पर $ 6,000.
• कल्पना. एफएचए ऋण विश्वसनीय हैं, जिसका अर्थ है कि उन्हें विक्रेता से खरीदार तक दरों और शर्तों में न्यूनतम परिवर्तन के साथ स्थानांतरित किया जा सकता है। यद्यपि धारणाएँ एफएचए अनुमोदन और ऋणदाता हामीदारी के अधीन हैं, साथ ही शेष ऋण शेष और घर के मूल्यांकन मूल्य के बीच अंतर को कवर करने के लिए खरीदार की क्षमता (या तो नकदी में या दूसरी बंधक के माध्यम से) है, वे बहुत बड़ा समय और तनाव हैं प्रेरित विक्रेताओं के लिए -avers। पारंपरिक ऋण आम तौर पर मान्य नहीं हैं.

एफएचए ऋण के प्रकार

203b और धारा 251 के अलावा एक से चार-परिवार वाले अलग-अलग घरों के लिए, एफएचए ऋण कई अन्य रूप लेते हैं:

• Condominium Loan. धारा 234 सी ऋण के रूप में जाना जाता है, एफएचए-बीमित कंडोमियम ऋण, अलग-अलग घरों के लिए 30-वर्षीय फिक्स्ड दर एफएचए-बीमित ऋण के साथ आम तौर पर साझा करते हैं। हालांकि, 30-वर्ष का समय केवल कोंडोमिनियम खरीद के लिए एफएचए-समर्थित वित्तपोषण विकल्प है। अर्हता प्राप्त करने के लिए, कम से कम पांच इकाइयों के साथ एक विकास के भीतर एक व्यक्तिगत कोंडोमिनियम इकाई की खरीद के लिए एक धारा 234 सी ऋण लागू किया जाना चाहिए। स्वामी-अधिभोग की आवश्यकताएं धारा 234 सी ऋण के लिए कम होती हैं, लेकिन कार्यक्रम के लिए आवश्यक है कि किसी भी विकास में कम से कम 80% एफएचए-बीमित ऋण को मालिक के कब्जे में कर दिया जाए।.
• सुरक्षित पुनर्वित्त ऋण. एफएचए सुरक्षित पुनर्वित्त ऋण, पारंपरिक बंधक ऋण को परिवर्तित करते हैं, जिसमें ऋण शामिल हैं जो पारंपरिक एआरएम पर ब्याज दर समायोजन के कारण एफएचए-समर्थित फिक्स्ड दर ऋण में विलंब से गिर गए हैं। यदि आप कैश-आउट पुनर्वित्त के लिए चयन कर रहे हैं, तो ऊपरी उधार सीमा 85% LTV है। गैर-कैश-आउट पुनर्वित्त के लिए, ऊपरी सीमा 97.75% LTV है.
• एफएचए स्ट्रीमलाइन पुनर्वित्त. एफएचए स्ट्रीमलाइन पुनर्वित्त ऋण को मौजूदा एफएचए ऋणों को पुनर्वित्त करने के लिए डिज़ाइन किया गया है, जिसमें कोई भी घरेलू मूल्यांकन और अपेक्षाकृत कम समापन लागत (आमतौर पर मूलधन का 4% से कम) नहीं है। कार्यक्रम की आवश्यकताएं कागज पर काफी उदार हैं - उदाहरण के लिए, आप तकनीकी रूप से एक गहरे पानी के नीचे घर को पुनर्वित्त कर सकते हैं, और कोई औपचारिक आय या रोजगार थ्रेसहोल्ड नहीं हैं। हालांकि, अधिकांश उधारदाताओं को सभ्य क्रेडिट (620 या उससे बेहतर) और रोजगार सत्यापन की आवश्यकता होती है। ऋण भी गंभीरता से नहीं हो सकता है। अर्हता प्राप्त करने के लिए, आपके नए ऋण को आपके मासिक भुगतान को कम से कम 5% (उदाहरण के लिए, $ 1,000 से $ 950 तक) छोड़ना होगा। कुछ उधारदाता ऋण की मूल लागत में समापन लागत को लपेटने का विकल्प देते हैं, जिसके परिणामस्वरूप "शून्य लागत" ऋण होता है, हालांकि इससे ऋण के जीवनकाल में उच्च मासिक भुगतान होता है.
• होम इक्विटी रूपांतरण बंधक (एचईसीएम या रिवर्स मॉर्टगेज). रिवर्स मॉर्टगेज के रूप में भी जाना जाता है, एचईसीएम ऋण मालिक-अधिभोगी वरिष्ठ (62 वर्ष या अधिक आयु वाले) अपने घरों को बेचने और बाहर जाने के बिना अपने घर की इक्विटी को टैप करते हैं। एक बंधक उत्पाद के लिए असामान्य रूप से, एचईसीएम को मासिक भुगतान की आवश्यकता नहीं होती है। इसके बजाय, वे निश्चित आय और सीमित संपत्ति वाले उधारकर्ताओं के लिए कर-मुक्त नकदी के आदर्श स्रोत हैं। हालांकि, उनके महत्वपूर्ण कानूनी और वित्तीय परिणामों के कारण, एक वकील या वित्तीय सलाहकार से परामर्श करने से पहले एचईसीएम को बाहर निकालना सबसे अच्छा नहीं है.
• ग्रेडेड पेमेंट लोन. स्नातक किए गए भुगतान ऋण, या धारा 245 ऋण, शुरू में बहुत कम मासिक भुगतान होते हैं। ऋण के जीवन के पहले 5 से 10 वर्षों के दौरान, ये भुगतान धीरे-धीरे 2% और 7.5% सालाना की दर से बढ़ते हैं। स्टेप-अप अवधि के अंत में, वे पठार और शेष अवधि के लिए स्थिर रहते हैं। स्नातक किए गए भुगतान ऋण उधारकर्ताओं के लिए आदर्श होते हैं जो समय के साथ अपनी आय में वृद्धि की उम्मीद करते हैं.
• बढ़ते हुए लोन. धारा 245 ए ऋण के रूप में जाना जाता है, बढ़ते इक्विटी ऋण मूल रूप से स्नातक भुगतान ऋण के अधिक बहुमुखी और वित्तीय रूप से क्षमा करने वाले संस्करण हैं। वे सह-ऑप इकाइयों और मौजूदा घरों में नवीकरण या पुनर्वास के लिए स्लेट सहित अधिकांश प्रकार के आवास के लिए मान्य हैं। वार्षिक भुगतान वृद्धि स्नातक भुगतान विकल्प की तुलना में अधिक क्रमिक है - वार्षिक वृद्धि 5% पर छाया हुआ है। शर्तें छोटी होने के साथ-साथ अधिकतम 22 वर्ष हैं.

एफएचए ऋण बनाम पारंपरिक ऋणों के लाभ

यहाँ पारंपरिक ऋणों पर एफएचए ऋणों के प्रमुख लाभों का पुनरावर्तन है:

• लोसर हामीदारी (क्रेडिट स्कोर) आवश्यकताओं
• भुगतान की आवश्यकताओं को कम करें (उधारकर्ताओं के लिए 580 या बेहतर पर 3.5% के रूप में कम)
• असमानता (न्यूनतम घर्षण के साथ विक्रेता से खरीदार तक स्थानांतरित की जा सकती है)
• उच्च विक्रेता-भुगतान समापन लागत भत्ता
• कम ब्याज दर
• लोसर डीटीआई और आवास अनुपात आवश्यकताओं

एफएचए ऋण बनाम पारंपरिक ऋणों का नुकसान

और पारंपरिक ऋण बनाम एफएचए ऋण के महत्वपूर्ण नुकसान:

• क्रय ऋण और गैर-सुव्यवस्थित पुनर्वित्त ऋण (ऋण आकार का 1.75%) पर क़ानून द्वारा अपेक्षित अग्रिम बंधक बीमा भुगतान
• उच्च चालू बंधक बीमा प्रीमियम (लोन के आकार का 1.05% सालाना)
• बंधक पुनर्वित्त के अलावा बंधक बीमा रद्द नहीं कर सकते
• कम लागत वाले बाजारों में कम गारंटीकृत ऋण सीमाएं (उन क्षेत्रों में उच्च अंत खरीदारों के लिए हानिकारक)
• घरों का मालिकाना हक, प्राथमिक निवास होना चाहिए

VA बंधक ऋण: सैन्य परिवारों के लिए महान

1944 (एसआरए) के सर्विससेमबर्स रीडायमेन्ट एक्ट द्वारा अधिकृत, वीए होम लोन कार्यक्रम वर्तमान और पूर्व सर्विसमाइबर्स को गृहस्वामी के सपने को साकार करने में मदद करता है। एफएचए ऋणों की तरह, अधिकांश वीए ऋण निजी उधारदाताओं द्वारा बनाए जाते हैं और दिग्गजों के मामलों के विभाग द्वारा समर्थित होते हैं - वे प्रत्यक्ष ऋण नहीं हैं द्वारा वीए। एफएचए ऋण की तरह, वीए ऋण का उपयोग केवल मालिक के कब्जे वाले घरों के लिए किया जा सकता है जो उधारकर्ताओं के प्राथमिक निवास के रूप में योग्य हैं.

वीए ऋण खरीद और पुनर्वित्त प्रयासों को निधि दे सकता है। एफएचए और पारंपरिक ऋणों की तरह, वे विभिन्न प्रकार के कॉन्फ़िगरेशन में उपलब्ध हैं, जिसमें 15- और 30-वर्षीय फिक्स्ड रेट और विभिन्न समायोज्य-दर शर्तें शामिल हैं। ब्याज दरें आमतौर पर पारंपरिक ऋणों की तुलना में और एफएचए ऋणों से अधिक होती हैं.

जरूरी योग्यता

वीए ऋण पात्रता आवश्यकताओं को शाखा, दिनांक और सेवा की अवधि से कुछ हद तक भिन्न होता है.

एक सामान्य नियम के रूप में, सक्रिय-ड्यूटी सर्विसमैमर्स लगातार 180 दिनों की ड्यूटी के बाद सेवा करने के योग्य होते हैं, और कभी-कभी 90 दिनों के ड्यूटी के रूप में कम होते हैं। जलाशय और नेशनल गार्ड के सदस्यों सहित, वेटर अपने करियर के दौरान किसी भी बिंदु पर 90 से 180 लगातार दिनों की ड्यूटी के बाद पात्र हैं। रिज़र्विस्ट और नेशनल गार्ड के कर्मी जो सक्रिय ड्यूटी नहीं देखते हैं, वे लगातार छह साल की सेवा के बाद योग्य हैं। बेईमान डिस्चार्ज अयोग्य करार दे रहे हैं.

योग्यता और प्रमाण पत्र के लिए आवेदन करने पर अधिक जानकारी के लिए वीए की पात्रता तालिका देखें।.

VA और पारंपरिक ऋणों के बीच अंतर

सेवा पात्रता आवश्यकताओं के अलावा, वीए ऋण और पारंपरिक ऋण कुछ मूलभूत तरीकों में भिन्न होते हैं:

• वित्त पोषण का शुल्क. वीए ऋण और पारंपरिक ऋण के बीच सबसे बड़ा और सबसे महंगा अंतर VA फंडिंग शुल्क है। VA फंडिंग शुल्क एक अद्वितीय शुल्क है जो पारंपरिक या एफएचए ऋण पर लागू नहीं होता है। यह सेवा शाखा, ऋण के प्रकार, और डाउन पेमेंट के आकार में काफी भिन्नता है, लेकिन आम तौर पर पहले सक्रिय ड्यूटी अनुभव और उप-90% LTV अनुपात के साथ पहली बार होमबॉयर्स या रिफाइनरर्स का पक्षधर है। खरीद और नकद-आउट पुनर्वित्त ऋणों पर, धनराशि की फीस आम तौर पर ऋण मूलधन के 1.25% से 3.3% तक होती है, जैसे, $ 200,000 के ऋण पर $ 2,500 से $ 6,600। नो-कैश-आउट पुनर्वित्त ऋण पर, वे ऋण प्रिंसिपल के 0.50% के रूप में कम हो सकते हैं.
• अधिकतम ऋण का आकार. अधिकांश बाजारों में VA ऋणों की $ 424,100 तक गारंटी दी जाती है, हालांकि यह टोपी बाजार की स्थितियों के साथ परिवर्तन के अधीन है। यदि आपका ऋणदाता आपको एक बड़े ऋण के लिए मंजूरी देता है, तो आप इसे लेने के लिए स्वतंत्र हैं, लेकिन वीए अतिरिक्त देयता नहीं मानेंगे। उच्च लागत वाले बाजारों में, वीए बड़े ऋणों की गारंटी दे सकता है.
• अग्रिम भुगतान. वीए ऋण के सबसे बड़े लाभों में से एक छोटे ऋणों पर भुगतान की आवश्यकता की कमी है। यदि आप वीए ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं, तो आप संभावित रूप से अपने घर के पूरे खरीद मूल्य को वित्त कर सकते हैं। हालांकि, नो-डाउन-पेमेंट लाभ में एक महत्वपूर्ण व्यावहारिक सीमा है: यह आमतौर पर प्रति खरीदार $ 36,000 या $ 144,000 के मानक VA पात्रता के चार गुना पर छाया हुआ है। बड़े ऋणों को भुगतान की आवश्यकता होती है, हालांकि पारंपरिक उधारदाताओं द्वारा आवश्यक 10%-डाउन डाउन भुगतान की आवश्यकता नहीं होती है.
• बंधक बीमा. वीए ऋण को बंधक बीमा की आवश्यकता नहीं होती है, तब भी जब एलटीवी 80% से अधिक हो.
• क्रेडिट आवश्यकताएँ. वीए लोन प्रोग्राम की अंडरराइटिंग मानक एफएचए प्रोग्राम के रूप में काफी ढीले नहीं हैं। अधिकांश उधारदाताओं को अर्हता प्राप्त करने के लिए 620 के न्यूनतम FICO स्कोर की आवश्यकता होती है, हालांकि अपवाद मामले-दर-मामला आधार पर किए जा सकते हैं (उदाहरण के लिए, उच्च आय वाले उधारकर्ता).
• बंद करने की लागत. कानून के अनुसार, उधारदाताओं को VA ऋण पर कुछ प्रकार की समापन लागतों का आकलन करने की अनुमति नहीं है। इनमें वकील की फीस, एस्क्रो फीस, अंडरराइटिंग फीस और डॉक्यूमेंट प्रोसेसिंग चार्ज शामिल हैं। इन मद के आरोपों के बदले, ऋणदाता ऋण राशि के 1% तक के उत्पत्ति शुल्क का आकलन कर सकते हैं.
• कल्पना. एफएचए ऋणों की तरह, वीए ऋण वीए अनुमोदन और खरीदार योग्यता के साथ मान्य हैं.

VA ऋण के प्रकार

वीए ऋण कई अलग-अलग रूपों में आते हैं:

• ऋण खरीद. वीए खरीद ऋणों को बिना पैसे की आवश्यकता नहीं होती है - दूसरे शब्दों में, स्वीकार्य एलटीवी 100% तक ऊंचे होते हैं। कुछ प्रतिबंधों के साथ, उन्हें मौजूदा अलग-अलग घरों के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है, बिल्ट-टू-स्पेक (नए निर्माण) घरों, कोंडोमिनियम यूनिट्स, निर्मित घरों और बहुत सारे, और खरीद-और-नवीकरण परियोजनाओं (एफएचए 203k पुनर्वास ऋण के समान).
• कैश-आउट पुनर्वित्त ऋण. पारंपरिक और एफएचए कैश-आउट पुनर्वित्त ऋणों की तरह, वीए कैश-आउट पुनर्वित्त ऋण मूल ऋण को प्रतिस्थापित करते हैं और उधारकर्ता को एकमुश्त राशि प्रदान करते हैं जिसका वे उपयोग कर सकते हैं जैसा कि वे फिट देखते हैं। यह एकमुश्त राशि घर में उधारकर्ता की 100% इक्विटी के रूप में बड़ी हो सकती है - उदाहरण के लिए, यदि उधारकर्ता $ 200,000 के घर पर $ 100,000 का बकाया है, तो वे नकद में $ 100,000 तक ले सकते हैं। कैश-आउट पुनर्वित्त ऋणों में आमतौर पर उन ऋणों की तुलना में कम ब्याज दर होती है जो वे बदलते हैं। मूल (पुनर्वित्त) ऋण के लिए जरूरी नहीं कि वीए ऋण हो.
• ब्याज दर में कमी पुनर्वित्त ऋण (IRRRL). वीए स्ट्रीमलाइन रिफाइनेंस लोन (या, बस, स्ट्रीमलाइन रिफाइनेंस) के रूप में भी जाना जाता है, आईआरआरआरएल को विशेष रूप से एक दूसरे वीए ऋण आवेदन के बिना मौजूदा वीए ऋण ऋण पुनर्वित्त करने के लिए डिज़ाइन किया गया है। कोई कैश-आउट विकल्प नहीं है, ऊर्जा-कुशल गृह सुधार परियोजनाओं के लिए $ 6,000 के नक्काशी-आउट के लिए बचत करें.
• मूल अमेरिकी प्रत्यक्ष ऋण कार्यक्रम (NADL). मूल अमेरिकी मूल के सेवा सदस्यों और दिग्गजों के लिए विशेष रूप से डिज़ाइन किए गए, एनएडीएल ऋण सीधे वीए द्वारा बनाए जाते हैं। उन्हें हमेशा फिक्स्ड-रेट, 30-वर्षीय ऋण के रूप में कॉन्फ़िगर किया गया है। VA के अनुसार, NADL का उपयोग केवल "फेडरल ट्रस्ट लैंड (आरक्षण भूमि) पर घरों की खरीद, निर्माण, या सुधार के लिए या ब्याज दर को कम करने के लिए एक पूर्व NADL को पुनर्वित्त करने के लिए किया जा सकता है।"

वीए दो अलग-अलग प्रकार के एडाप्टेड हाउसिंग ग्रांट भी बनाता है, जो कि गंभीर, स्थायी सेवा से जुड़ी विकलांगताओं के लिए गैर-ऋण भुगतान हैं। ये अनुदान विकलांग बुजुर्गों और उनके परिवारों के लिए विकलांगता-अनुकूलित आवास के निर्माण, खरीद, या रेट्रोफिटिंग को निधि देने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं। उन्हें चुकाने की जरूरत नहीं है.

VA ऋण के लाभ बनाम पारंपरिक ऋण

यहाँ वीए ऋण बनाम पारंपरिक बंधक के प्रमुख लाभों की एक त्वरित पुनरावृत्ति है:

• विशेष ऋणों पर कोई डाउन पेमेंट आवश्यक नहीं है
• कोई बंधक बीमा की आवश्यकता
• Assumability
• उच्च कैश-आउट पुनर्वित्त ऋण सीमाएं (घर में आपकी इक्विटी का 100% तक नकद)
• कम पुनर्वित्त ऋण पर लागत
• लागत प्रकार और मूल्यों को बंद करने पर प्रतिबंध

वीए ऋण बनाम पारंपरिक ऋणों का नुकसान

और उनके प्रमुख नुकसान:

• वीए फंडिंग शुल्क आवश्यक अपफ्रंट
• सक्रिय-ड्यूटी सर्विसमैन, दिग्गजों और उनके परिवारों के लिए प्रतिबंधित
• ऋण आकार की सीमाएं जो उच्च लागत वाले बाजारों में खरीदारों को नुकसान पहुंचा सकती हैं
• घरों का मालिकाना हक, प्राथमिक निवास होना चाहिए

अंतिम शब्द

यदि आप जनगणना-परिभाषित महानगरीय क्षेत्र में रहते हैं, तो आप एक पारंपरिक, वीए या एफएचए ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करेंगे। हालाँकि, यदि आप विस्तृत-खुले स्थानों पर आंशिक हैं, तो आपका सबसे अच्छा होम लोन विकल्प एक हो सकता है जिसका उल्लेख हमने केवल यहाँ पास करने में किया है: USDA ऋण.

अमेरिकी कृषि विभाग द्वारा समर्थित, यूएसडीए ऋण विशेष रूप से पहली बार खरीदारों के लिए डिज़ाइन किए गए हैं जो जनगणना-परिभाषित महानगरीय क्षेत्रों से बाहर बसने की तलाश कर रहे हैं, जहां अधिकांश अमेरिकी रहते हैं। जो अर्हता प्राप्त करते हैं, उनके लिए यूएसडीए ऋण कार्यक्रम अविश्वसनीय रूप से उदार है - यह 100% वित्तपोषण (कोई पैसा नीचे नहीं), अल्ट्रा-कम ब्याज दर और रियायती पीएमआई प्रदान करता है। इससे पहले कि आप एक पारंपरिक ऋण या अधिक सामान्य गैर-पारंपरिक विकल्पों में से एक के लिए आवेदन करें, अपने आप को (और आपके बटुए) को एक एहसान करें और इस मायावी, संभावित आकर्षक अचल संपत्ति वित्तपोषण उत्पाद पर गौर करें.

यदि आप एक बंधक के लिए अनुमोदित होने की अपनी संभावनाओं को बेहतर बनाना चाहते हैं, तो इस लेख को देखें: होम बंधक ऋण के लिए स्वीकृत करने के लिए 6 टिप्स.

विभिन्न बंधक ऋणों में से - एफएचए, वीए, या पारंपरिक - आपके लिए सही है?