एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट क्या है - आरईआईटी में निवेश

दुर्भाग्य से, एक निवेश के रूप में अचल संपत्ति में प्रवेश के लिए बाधाएं हैं, जैसे कि डाउन पेमेंट के लिए पैसा, एक बड़े ऋण को प्राप्त करने की क्षमता, लाभदायक उद्यम चलाने के लिए समय और शिक्षा, और रखरखाव, मरम्मत, संपत्ति करों के लिए आवश्यक नकदी, और बीमा.

सौभाग्य से, व्यक्तिगत संपत्ति के मालिक के बिना अचल संपत्ति में निवेश करने का एक तरीका है। यह एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) के रूप में जाना जाता है.

क्या एक REIT है?

आरईआईटी आय-उत्पादक संपत्तियों में निवेश करने के लिए मौजूद है। यह प्रत्यक्ष रूप से अचल संपत्ति की खरीद के माध्यम से, या अप्रत्यक्ष रूप से ऋण प्रदान करके या पहले से मौजूद बंधक अनुबंधों की खरीद के माध्यम से करता है। आरईआईटी के रूप में अर्हता प्राप्त करने (और कॉर्पोरेट आयकर से बचने) के लिए, लाभांश के रूप में अपने लाभ का कम से कम 90% शेयरधारकों को वितरित किया जाना चाहिए.

REIT आमतौर पर तीन श्रेणियों में टूट जाते हैं:

1. इक्विटी आरईआईटी

REIT का सबसे लोकप्रिय और प्रसिद्ध प्रकार, इक्विटी REITs निवेश संपत्तियों के अधिग्रहण, प्रबंधन और विकास पर ध्यान केंद्रित करता है। चूंकि REIT प्रतिबंधों की आवश्यकता है कि संपत्तियों को लंबे समय तक रखा जाता है और विकसित किया जाता है, उनके राजस्व का मुख्य स्रोत उनकी आय से किराये की आय है। वे आम तौर पर विशिष्ट प्रकार की संपत्ति में निवेश करते हैं, जो आम तौर पर निम्नलिखित श्रेणियों में आते हैं:

• कार्यालय और औद्योगिक
• खुदरा
• निवास का
• होटल और रिज़ॉर्ट
• स्वास्थ्य देखभाल
• स्वयं भंडारण करना
• कच्ची जमीन

2. बंधक REITs

इक्विटी आरईआईटी के रूप में लोकप्रिय नहीं है, ये फंड रियल एस्टेट निवेशकों को पैसा उधार देते हैं या संपत्तियों पर मौजूदा बंधक ऋणों में निवेश करते हैं (बजाय सीधे खुद संपत्तियों में निवेश करने से)। उनके राजस्व का मुख्य स्रोत उन ऋणों से ब्याज है जो वे रखते हैं.

3. हाइब्रिड आरईआईटी

दोनों इक्विटी और बंधक आरईआईटी का एक संयोजन, हाइब्रिड आरईआईटी संपत्ति के मालिक होने और रियल एस्टेट निवेशकों को ऋण देने के बीच विविधता लाता है। उनका राजस्व किराये और ब्याज आय दोनों से आता है.

आरईआईटी के लाभ और नुकसान

सभी निवेशों की तरह, REIT के फायदे और नुकसान हैं जिन्हें निवेश करने से पहले तौलना चाहिए:

लाभ

• निवेशक न्यूनतम संपत्ति के साथ कई गुणों में रुचि रखते हुए अचल संपत्ति बाजार में विविधता लाने में सक्षम हैं.
• कई निवेशकों के बीच जोखिम एक एकल संपत्ति के मालिक के बीच है.
• आरईआईटी उच्च नकद लाभांश का भुगतान करते हैं.
• कई REITs उच्च तरलता की पेशकश करते हैं, एकमुश्त रियल एस्टेट स्वामित्व के सापेक्ष, निवेशकों को शेयरों को जल्दी बेचने के लिए सक्षम करके.
• निवेशक बड़ी संपत्तियों, जैसे प्रमुख कार्यालय भवनों या होटलों में स्वामित्व साझा करते हैं, कि वे अन्यथा खर्च करना मुश्किल होगा.
• गुण पेशेवर रूप से प्रबंधित हैं.
• विदेशी व्यक्ति, अन्यथा स्वयं की संपत्ति से प्रतिबंधित हैं, ऐसी संपत्ति में आरईआईटी के माध्यम से रुचि हो सकती है.
• मूल्यह्रास खर्च लाभांश पर शेयरधारक करों को कम कर सकते हैं.

आमतौर पर, लाभांश पर उन्हें प्राप्त होने वाले वर्ष और साधारण आय के रूप में लगाया जाता है। जब मूल्यह्रास व्यय आरईआईटी द्वारा पारित किया जाता है, तो उन खर्चों को शेयरधारक को पूंजी की वापसी के रूप में देखा जाता है और शेयरधारक लाभांश के बराबर हिस्से को ऑफसेट किया जाता है। यह लाभांश के उस हिस्से पर करों के भुगतान में देरी करता है जब तक कि आरईआईटी शेयर नहीं बेचे जाते.

इसके अलावा, जब शेयर बेचे जाते हैं, तो राशि पर पूंजीगत लाभ के रूप में कर लगाया जाता है, न कि साधारण आय के रूप में। उदाहरण के लिए, यदि एक शेयरधारक को $ 100 लाभांश का भुगतान किया गया था, लेकिन मूल्यह्रास व्यय के रूप में $ 10 का दावा कर सकता है, तो शेयरधारक केवल उस वर्ष $ 90 पर आयकर का भुगतान करेगा। हालांकि, घटाए गए 10 डॉलर को बाद में पूंजीगत लाभ के रूप में लगाया जाएगा, जब फंड बेचा जाता है.

क्योंकि सामान्य आय पर पूंजीगत लाभ की तुलना में बहुत अधिक दर से कर लगाया जाता है, यह सामान्य REIT लाभांश के कर उपचार पर एक बड़ा लाभ है.

नुकसान

• आरईआईटी आमतौर पर कम विकास का प्रदर्शन करते हैं क्योंकि उन्हें निवेशकों की 90% आय का भुगतान करना चाहिए। इस प्रकार, केवल 10% आय को व्यवसाय में वापस लाया जा सकता है.
• आरईआईटी लाभांश को कर-अनुकूल 15% नियम के तहत नहीं माना जाता है जो कि अधिकांश लाभांश के अंतर्गत आता है। वे नियमित रूप से अधिक उच्च दर पर कर के रूप में कर रहे हैं.
• निवेश जोखिम महत्वपूर्ण हो सकता है। निवेश करने से पहले अपना उचित परिश्रम करें और अचल संपत्ति बाजार में सभी कारकों पर विचार करें (यानी संपत्ति मूल्य, ब्याज दर, ऋण, भूगोल और बदलते कर कानून).
• आरईआईटी निवेशक उन सभी परिचालन निर्णयों का नियंत्रण करते हैं जो एक व्यक्तिगत संपत्ति के मालिक करेंगे.
• कुछ REITs उच्च प्रबंधन और लेनदेन शुल्क को लागू करेंगे, जिससे शेयरधारकों के लिए कम भुगतान होगा.

सार्वजनिक रूप से ट्रेंड बनाम गैर-ट्रेडेड आरईआईटी

अब जब हमने पता लगाया है कि REIT कैसे काम करते हैं और तीन मुख्य प्रकार हैं, तो सार्वजनिक रूप से व्यापार और गैर-व्यापारित REITs के बीच महत्वपूर्ण भेदभाव पर ध्यान दें:

सार्वजनिक रूप से फंसे REITs

सार्वजनिक रूप से कारोबारित आरईआईटी एसईसी के साथ पंजीकृत हैं और एक राष्ट्रीय एक्सचेंज में सूचीबद्ध हैं.

पेशेवरों:

• उन्हें दलाली खाते में खरीदा और बेचा जा सकता है.
• वे लगभग तुरंत तरलता की पेशकश करते हैं क्योंकि फंड किसी भी समय बेचा जा सकता है.
• बाजार तुरंत शेयर मूल्य में वृद्धि को दर्शाता है.
• ये फंड बहुत बड़े और विविध होते हैं.

विपक्ष:

• शेयर की कीमत बाजार की स्थितियों बनाम अंतर्निहित गुणों के वास्तविक मूल्य से काफी प्रभावित हो सकती है। परिणामस्वरूप, निवेशकों को सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी पोर्टफोलियो में अस्थिरता का अनुभव हो सकता है.
• सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए फंड को चलाने के लिए अतिरिक्त खर्च एक निवेशक के संभावित लाभांश को कम कर सकता है.

गैर-ट्रेंड आरईआईटी

हालांकि एक गैर-कारोबारित आरईआईटी एसईसी द्वारा विनियमित है, यह एक एक्सचेंज में सूचीबद्ध नहीं है। आरईआईटी की स्थिरता बनाए रखने और निवेशक हितों की रक्षा के लिए निवेशकों को न्यूनतम निवल मूल्य या तरलता दिशानिर्देशों को पूरा करना चाहिए.

वर्तमान में, निवेशकों को $ 250,000 (उनके घरों के अनन्य) का तरल शुद्ध मूल्य, या प्रति वर्ष $ 70,000 की आय और संपत्ति में $ 70,000 की आवश्यकता होती है। गैर-कारोबारित आरईआईटी में शेयर आमतौर पर $ 10 प्रति शेयर के निर्धारित मूल्य पर खरीदे जाते हैं। वे एक निश्चित समय अवधि (आमतौर पर आरईआईटी रणनीति के आधार पर पांच से सात साल) के लिए आयोजित किए जाते हैं और पूर्व-घोषित लाभांश का भुगतान करते हैं।.

इस प्रकार की आरईआईटी आमतौर पर पहले कुछ वर्षों के लिए पैसा जुटाती है और फिर नए निवेशकों के लिए अपने दरवाजे बंद कर देती है। होल्डिंग अवधि पूरी होने से पहले या बाद में फंड के अयोग्य होने के 4 सामान्य तरीके हैं:

1. आरईआईटी को शेयरधारकों के साथ पारित बिक्री मुनाफे के साथ सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी द्वारा अधिग्रहित किया जा सकता है.
2. आरईआईटी सार्वजनिक हो सकता है, जिस स्थिति में निवेशकों को नए शेयर प्राप्त होंगे जो कि एक्सचेंज पर बेचे जाएंगे, सैद्धांतिक रूप से, बहुत अधिक कीमत.
3. आरईआईटी व्यक्तिगत संपत्तियों को बेच सकता है और शेयरधारकों को मुनाफे का एक पूर्व निर्धारित भाग दे सकता है.
4. यदि अर्थव्यवस्था यह तय करती है कि इनमें से कोई भी विकल्प लाभदायक नहीं है, तो REIT, शेयरधारक मतदान के माध्यम से, बाजार की स्थितियों में सुधार के लिए सामान्य परिचालन का विस्तार कर सकता है.

पेशेवरों:

• एक निर्धारित शेयर की कीमत सार्वजनिक रूप से कारोबारित REIT से जुड़े दैनिक मूल्य में उतार-चढ़ाव और अस्थिरता को समाप्त करती है.
• गैर-ट्रेड किए गए आरईआईटी में लाभांश अधिक होता है, और मासिक या त्रैमासिक भुगतान किया जा सकता है। ये उच्च लाभांश कम खर्च और कम तरलता के लिए निवेशक को मुआवजा देने का एक तरीका है.
• होल्डिंग अवधि के अंत में महत्वपूर्ण प्रशंसा की संभावना है.
• निवेशक विदेशी अचल संपत्ति रख सकते हैं जो कि अन्यथा उनके मालिक होने पर रोक होगी। ये गुण विदेशी शेयर बाजारों की अस्थिरता के लिए अपेक्षाकृत प्रतिरक्षा हैं.

विपक्ष:

• शेयर की कीमत और लाभांश की गारंटी नहीं है, भले ही वे "सेट" हों। वास्तव में, कुछ REITs को आर्थिक मंदी के कारण लाभांश में कटौती और शेयर मूल्यों को कम करना पड़ा है और उनके गुणों में वृद्धि हुई है.
• ये उत्पाद तरल नहीं हैं। न्यूनतम होल्डिंग आवश्यकताओं के कारण, एक निवेशक को लंबे समय तक निवेश में बने रहने की आवश्यकता होती है। अपने सार्वजनिक रूप से कारोबार वाले समकक्षों के विपरीत, निवेशक शेयर मूल्य में बड़ी गिरावट पर शेयरों को नहीं बेच सकते हैं। यह गैर-कारोबारित आरईआईटी में निवेश करने के जोखिम को काफी हद तक बढ़ाता है.
• फंड संचालन की वित्तीय पारदर्शिता कम है। क्योंकि गैर-व्यापारित REITs सार्वजनिक रूप से सूचीबद्ध नहीं हैं, वे कम पर्यवेक्षण के अधीन हैं.
• ऑपरेशन की अवधि के अंत तक शेयर की कीमत में प्रमुख प्रशंसा का एहसास नहीं होता है (हालांकि लाभांश बढ़ाया जा सकता है).

REITs में निवेश के लिए टिप्स

आरईआईटी सही निवेशक के लिए उत्कृष्ट आय और विकास के अवसर प्रदान कर सकते हैं। यदि आप छलांग लगाने पर विचार कर रहे हैं, तो निवेश करने से पहले विचार करने के लिए यहां कुछ सुझाव दिए गए हैं:

1. उन संपत्तियों के प्रकार को समझें जिनमें आप निवेश कर रहे हैं. अधिकांश आरईआईटी एक निश्चित क्षेत्र में विशेषज्ञ होते हैं जिसे फंड सारांश में खोजना आसान होना चाहिए। प्रत्येक सेक्टर के जोखिमों को समझें। उदाहरण के लिए, एक खराब अर्थव्यवस्था में अविकसित भूमि या खुदरा खरीदारी केंद्र रखने वाली आरईआईटी एक प्रमुख महानगर में उच्च अंत वाले अपार्टमेंट की तुलना में अधिक जोखिम उठाएगी।.
2. संख्या को देखो. यह देखना महत्वपूर्ण है कि क्या परिचालन से लाभांश का भुगतान किया जा रहा है या क्या फंड को अतिरिक्त पूंजी का उपयोग करने के लिए मजबूर किया जा रहा है। खर्च और लाभांश के भुगतान के लिए एक अच्छी तरह से चलने वाली आरईआईटी को अपने संचालन पर भरोसा करना चाहिए। इसके अलावा, बड़ी, एक बार की अचल संपत्ति की बिक्री से सावधान रहें जो वित्तीय को ऊपर की ओर तिरछा कर सकती है.
3. पता करें कि आरईआईटी ने कब निवेश करना शुरू किया. यदि बाजार में गिरावट से पहले निवेश किया गया था, तो आरईआईटी उन संपत्तियों को धारण कर सकता है जो कमजोर हैं या जिन्हें पुनर्वित्त करने की आवश्यकता है। ऐसे मामलों में, निकट भविष्य में नकदी जुटाने के लिए REIT को लाभांश को कम करने या अतिरिक्त शेयर बेचने की आवश्यकता हो सकती है। हालांकि, अगर फंड हाउसिंग मार्केट में मंदी के बाद बनाया गया था, तो यह कम कीमतों पर मूल्यवान संपत्ति खरीद सकता है.
4. जानिए अपना समय क्षितिज. विशेष रूप से एक गैर-कारोबारित आरईआईटी में, निवेशक मूलधन की वापसी देखने से पहले कम से कम पांच साल के लिए शेयर रख सकते हैं। सुनिश्चित करें कि आप तरलता की इस संभावित कमी को संभाल सकते हैं.

अंतिम शब्द

हमने कई बाजारों में महत्वपूर्ण वृद्धि देखी है क्योंकि हमारी अर्थव्यवस्था एक गहरी मंदी से बाहर निकलती है। हालांकि, रियल एस्टेट बाजार पिछड़ गया है.

अच्छी खबर यह है कि निवेश के महान अवसर हैं, खासकर रियल एस्टेट के रूप में। आरईआईटी अचल संपत्ति बाजार में विविधता लाने का एक तरीका है और कम ब्याज दर के माहौल में एक आकर्षक आय उत्पादक निवेश हो सकता है.

यदि आप स्टॉक मार्केट की अस्थिरता से बचना चाहते हैं और आप न्यूनतम दिशानिर्देशों को पूरा करते हैं, तो गैर-ट्रेडेड आरईआईटी आपके व्यक्तिगत निवेश पोर्टफोलियो में महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकते हैं। सभी निवेशों के साथ, अपना होमवर्क करना और यह समझना महत्वपूर्ण है कि आप अपना पैसा कहां और क्यों लगा रहे हैं.

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