क्या एक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) है - परिभाषा, पेशेवरों और विपक्ष

एक प्रकार का ऋण जो हाल ही में लोकप्रिय हो गया है वह है एआरएम, या समायोज्य दर बंधक। इस ऋण पर, ब्याज दर बहुत कम शुरू होती है और एक ब्याज सूचकांक के अनुसार समय के साथ समायोजित हो जाती है, जैसे कि LIBOR (लंदन इंटरबैंक की पेशकश की गई दर)। आमतौर पर, ब्याज दर समायोजित हो जाती है क्योंकि जो भी मौजूदा दरें होती हैं उनमें एक मार्जिन जोड़ा जाता है.

एआरएम कुछ स्थितियों में बहुत उपयुक्त हो सकते हैं और दूसरों में फौजदारी को आमंत्रित कर सकते हैं। इसलिए, उनकी विशिष्ट विशेषताओं को समझना और अल्पकालिक पुरस्कारों के अलावा दीर्घकालिक जोखिमों पर विचार करना आवश्यक है जो इस प्रकार के ऋण की पेशकश करना है.

एआरएम से संबंधित शायद सबसे महत्वपूर्ण विचार यह है कि क्या एक निश्चित ब्याज दर की अवधि है, दर किस सूचकांक पर आधारित है, कितनी बार दर समायोजित होती है, और क्या ब्याज दर या भुगतान कैप हैं.

निश्चित ब्याज दर की अवधि

सबसे आम समायोज्य दर बंधक को "हाइब्रिड एआरएम" कहा जाता है, जिसमें एक विशिष्ट ब्याज दर निश्चित अवधि के लिए निश्चित रहने की गारंटी होती है। अक्सर, यह प्रारंभिक दर उस स्थिति से कम होती है जिसे आप अन्यथा 30 साल के पारंपरिक ऋण में प्राप्त कर सकते हैं.

उदाहरण के लिए, एक 3/1 एआरएम या 5/1 एआरएम क्रमशः तीन या पांच साल के लिए एक निश्चित ब्याज दर की पेशकश करेगा। हालाँकि, निश्चित अवधि बहुत भिन्न हो सकती है, एक महीने से लेकर दस साल तक, और यह केवल उसी तक सीमित है जो ऋणदाता अनुमति देगा। आम तौर पर, निर्धारित अवधि जितनी कम होगी, ब्याज दर उस दौरान कम होगी.

कई लोगों के लिए जो अपने बंधक को पुनर्वित्त करते हैं या हर कुछ वर्षों में स्थानांतरित करते हैं, एक एआरएम 30 साल के निर्धारित ऋण के साथ ब्याज से कम भुगतान करने का एक प्रभावी तरीका हो सकता है। इसके अलावा, यह निश्चित अवधि आपको यह आकलन करने के लिए समय दे सकती है कि ब्याज दरें किस दिशा में बढ़ रही हैं, और यह तय करें कि पुनर्वित्त कब या क्या करना है। उस ने कहा, ज्यादातर लोग निश्चित दर अवधि के अंत में या उसके निकट पुनर्वित्त का चयन करते हैं.

नई ब्याज दर कितनी है

आपकी बंधक ब्याज दर एक विशिष्ट ब्याज दर सूचकांक और ऋणदाता के मार्जिन के अनुसार समायोजित होगी.

ब्याज दर सूचकांक

हर समायोज्य दर बंधक के लिए कागजी कार्रवाई में कहीं दफन, आप सूचकांक मिल जाएगा कि ब्याज दर के समायोजन पर आधारित होगा। एक सूचकांक वर्तमान ब्याज दरों का एक सामान्य संकेतक है, जैसे कि ट्रेजरी बांड पर वर्तमान दर या बैंक अपनी जमा राशि पर ब्याज दर (COFI).

जब ब्याज दरें बढ़ जाएंगी, तो ये सूचकांक बढ़ जाएंगे। इसी तरह, जब ब्याज दरें नीचे जाएंगी, तो ये सूचकांक नीचे जाएंगे। हालांकि, हालांकि प्रत्येक सूचकांक सामान्य प्रवृत्ति का पालन करेगा, वे वर्तमान औसत ब्याज दरों को बिल्कुल ट्रैक नहीं कर सकते हैं.

हाशिया

मार्जिन आपकी नई ब्याज दर निर्धारित करने के लिए सूचकांक में जोड़ा गया प्रतिशत है, और यह आम तौर पर 2% और 4% के बीच चलता है। उदाहरण के लिए, यदि सूचकांक औसत 4% है और आपका मार्जिन 3% है, तो आपकी दर 7% तक समायोजित हो जाएगी। सूचकांक प्लस मार्जिन को तकनीकी रूप से "पूरी तरह से अनुक्रमित दर" के रूप में जाना जाता है, लेकिन ज्यादातर लोग इसे सिर्फ आपकी ब्याज दर कहते हैं.

मार्जिन इसलिए जोड़े जाते हैं कि ऋणदाता लाभ कमाता है क्योंकि आमतौर पर इस्तेमाल किए जाने वाले इंडेक्स की दरें बहुत कम होती हैं। आपके मार्जिन का आकार आपके क्रेडिट पर भी निर्भर हो सकता है; जितना बेहतर आपका क्रेडिट, उतना ही छोटा मार्जिन। मार्जिन के कारण, ब्याज दरों को आमतौर पर नीचे जाना होगा (जब आपने एआरएम समायोजित किया है, तो समतुल्य या कम ब्याज दर देखने के लिए तुलना करें).
एआरएम की तुलना करते समय, ध्यान रखें कि सबसे बड़े मार्जिन वाला व्यक्ति जरूरी नहीं है कि हारने वाला हो। ऐसा इसलिए है क्योंकि यह ऐसे सूचकांक का उपयोग कर सकता है जो आम तौर पर कम होता है, या इसमें अस्थिरता कम होती है। उदाहरण के लिए, कुछ बंधक COFI (कॉस्ट ऑफ फंड्स इंडेक्स) पर ब्याज दर को आधार बनाएंगे, जो अन्य दरों से कम और ऊपर जाने की प्रवृत्ति रखता है। इसके बजाय, कुछ ARM LIBOR का उपयोग करते हैं, जो थोड़ा अधिक हो जाता है। यह जानने के लिए कि आपकी ब्याज दर भविष्य में कहां हो सकती है.

ब्याज दर कितनी बार समायोजित होती है?

एक बार ब्याज दर समायोजित हो जाने के बाद, आपको यह जानना होगा कि यह कितनी बार आगे बढ़ेगा। दूसरे शब्दों में, अगली बार कब समायोजित होगा? यह जानना न केवल बजट बनाने में मदद करने के लिए महत्वपूर्ण है, बल्कि यह भी निर्धारित करने के लिए कि पुनर्वित्त का समय कब है.

यह कब होगा, यह जानने के लिए हाइब्रिड एआरएम की दूसरी संख्या देखें। उदाहरण के लिए, आप पहले से ही जानते हैं कि एक 3/1 एआरएम तीन साल बाद पहली बार समायोजित करेगा। हालांकि, दूसरी संख्या इंगित करती है कि यह उसके बाद हर साल एक बार समायोजित होगी। उस ने कहा, कुछ एआरएम हैं जो शुरुआती समायोजन के बाद हर दो साल, छह महीने, या हर महीने समायोजित करेंगे - हालांकि बाद वाले बहुत आम हैं.

क्या ब्याज दर या भुगतान छाया हुआ है?

आपकी ब्याज दर या भुगतान पर एक कैप का मतलब है कि यह केवल एक निश्चित समय अवधि में एक निश्चित राशि तक जा सकता है। वास्तव में, विभिन्न प्रकार के कैप हैं जो आपके भुगतान या ब्याज दर को बहुत कम समय में तेजी से बढ़ने से रोकने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं, भले ही ब्याज दरों में वृद्धि हो.

ब्याज दर कैप

ब्याज दर कैप दो फ्लेवर में आते हैं: आजीवन कैप और आवधिक समायोजन कैप.

• आजीवन कैप ब्याज दर को एक निश्चित दर से ऊपर जाने से रोकती है (यह सीमा काफी अधिक हो सकती है).
• एक आवधिक समायोजन कैप एक निर्धारित समय अवधि में बहुत अधिक होने से दर को बनाए रखता है। उदाहरण के लिए, आपकी ब्याज दर प्रति वर्ष 0.5% प्राप्त करने के लिए सीमित हो सकती है, चाहे कितना भी सूचकांक में वृद्धि हुई हो। हालांकि, कुछ एआरएम पहले समायोजन पर कैप नहीं लगाएंगे, लेकिन बाद के समायोजन पर.

एक महत्वपूर्ण चेतावनी यह है कि यदि सूचकांक एक वर्ष में कैप राशि से अधिक हो जाता है, तो ब्याज दर अगले वर्ष समायोजित करने के लिए जारी रह सकती है, भले ही सूचकांक पिछले समायोजन के बाद से स्थानांतरित नहीं हुआ हो।.

तो ऊपर के उदाहरण में, मान लीजिए कि सूचकांक एक वर्ष में 1.5% बढ़ा है, लेकिन अगले कुछ वर्षों तक उस स्तर पर बना हुआ है। 1 वर्ष में, आपकी ब्याज दर 0.5% बढ़ जाती है, या आपकी आवधिक समायोजन कैप की राशि की अनुमति होगी। तब, दो और तीन साल में, ब्याज दर 0.5% बढ़ जाएगी जब तक कि आपकी ब्याज दर इंडेक्स प्लस मार्जिन राशि से मेल नहीं खाती.

ब्याज दर तल

कुछ एआरएम के पास "मंजिल" ब्याज दर है जिसके नीचे दर नहीं जा सकती है। दूसरे शब्दों में, भले ही ब्याज दरों में भारी गिरावट हो, लेकिन आपकी नई दर में गिरावट नहीं हो सकती है। इसका कारण यह है कि "मंजिल" निश्चित अवधि के दौरान ब्याज दर या उस ब्याज दर पर प्रभावी हो सकती है जिसे उसने पहले समायोजित किया था। अपनी कागजी कार्रवाई को ध्यान से देखें कि क्या आपके पास ब्याज दर है जो केवल ऊपर जाएगी.

भुगतान कैप्स

ब्याज दर टोपी की तरह, एक भुगतान टोपी किसी भी समय आपके भुगतान को बहुत अधिक बढ़ने से रोकती है। भुगतान कैप या तो डॉलर की राशि में होगा (उदाहरण के लिए, आपका मासिक भुगतान केवल प्रत्येक वर्ष $ 200 तक जा सकता है) या प्रतिशत (उदाहरण के लिए, आपका मासिक भुगतान प्रत्येक वर्ष केवल 10% बढ़ सकता है).

इसके अलावा, आपके नए भुगतान की तुलना पिछले वर्ष के भुगतान से की जाएगी, मूल से नहीं। उदाहरण के लिए, यदि आपका भुगतान कैप प्रत्येक वर्ष 10% है, और आपने शुरू में $ 1,000 / माह का भुगतान किया है, तो आपका समायोजित भुगतान पहले वर्ष में $ 1,100 से अधिक नहीं हो सकता है, दूसरे में $ 1,210 और तीसरे में $ 1,331 है।.

भुगतान कैप आमतौर पर ब्याज दर कैप के स्वतंत्र रूप से काम करते हैं। यहां तक ​​कि अगर ब्याज दर पर्याप्त रूप से बढ़ जाती है, तो इसका मतलब यह नहीं है कि आपके भुगतान की आवश्यकता होगी। हालाँकि, आपकी ओर से अभी भी उस ब्याज का भुगतान किया जाता है और यह आपके बंधक के संतुलन से जुड़ा होगा। इसे नकारात्मक परिशोधन के रूप में जाना जाता है (नीचे देखें).

वास्तव में, आपको एहसास भी नहीं हो सकता है कि यह हो रहा है। लेकिन अगर आपकी ब्याज दर बढ़ती है और आपका भुगतान नहीं होता है, तो आपके ऋण की शेष राशि संभवत: हर महीने कम हो जाएगी। कुछ ARM ऐसे क्लॉज को ले जाते हैं जो पेमेंट कैप को पूरी तरह से हटा देगा जब मौजूदा लोन बैलेंस एक खास रकम से मूल लोन बैलेंस से ज्यादा हो जाएगा। इससे अक्सर भुगतान में भारी उछाल आता है। इस स्थिति से बचने के लिए, यह सुनिश्चित करने के लिए हर महीने अपने बंधक विवरण की समीक्षा करें कि आपका ऋण संतुलन नहीं बढ़ रहा है और यह कि आपका भुगतान उस ब्याज से मेल खाता है जो आपसे वसूला जा रहा है।.

विभिन्न प्रकार के एआरएम

हाइब्रिड एआरएम के अलावा, अन्य कम सामान्य प्रकार हैं। अगर गलत समझा जाता है, तो इससे आपके वित्तीय स्वास्थ्य, ऋण और जीवन की समग्र गुणवत्ता के गंभीर परिणाम हो सकते हैं.

1. ब्याज-केवल एआरएम

एक ब्याज-केवल एआरएम आपको प्रत्येक महीने ऋण पर केवल ब्याज का भुगतान करने की अनुमति देता है, बिना किसी मूलधन का भुगतान किए। यह भुगतान को कम करता है, लेकिन इक्विटी का निर्माण करने में मदद करने के लिए या अपने घर के बाहर किसी भी मालिक के करीब आने के लिए कुछ भी नहीं करता है। इस प्रकार के ऋण का उपयोग अक्सर उन निवेशकों द्वारा किया जाता है जो घर को लंबे समय तक रखने का इरादा नहीं रखते हैं, या घर के मालिकों द्वारा जो कुछ वर्षों में अपने घर को बेहतर ढंग से खरीदने की उम्मीद करते हैं।.

हालांकि, इस तरह के ऋण को लेना जोखिम भरा व्यवसाय हो सकता है क्योंकि अधिकांश ब्याज-दर वाले बंधक अंततः रीसेट हो जाते हैं और आपको मूलधन भी चुकाना पड़ता है। जब ऐसा होता है, तो निश्चित रूप से, भुगतान नाटकीय रूप से बढ़ जाता है। यदि आप इस तरह के ऋण पर विचार कर रहे हैं, तो समझें कि यह कब और कैसे पूरी तरह से परिचालित होने के लिए समायोजित होता है.

2. नकारात्मक परिशोधन बंधक

"ऋणात्मक परिशोधन" एक बंधक के लिए एक फैंसी शब्द है, जहां आप हर महीने देय ब्याज से कम भुगतान करते हैं। इसका मतलब है कि आपका ऋण शेष बढ़ जाता है क्योंकि ऋण शेष पर अवैतनिक ब्याज जोड़ा जाता है। इस प्रकार के बंधक आमतौर पर आवास बूम के दौरान दुरुपयोग किए गए थे क्योंकि भुगतान काफी कम हैं.

हालांकि, अगर लोन बैलेंस बहुत अधिक हो जाता है, तो मोर्टगेज रीसेट हो जाएगा और भुगतान नाटकीय रूप से उछल जाएगा। हाउसिंग बूम से पहले, ज्यादातर नकारात्मक परिशोधन बंधक केवल निवेशकों या घर के फ्लिपर्स द्वारा उपयोग किए गए थे। ये ऋण ज्यादातर घर मालिकों के लिए आपदा के लिए एक नुस्खा है.

3. भुगतान-विकल्प या पिक-ए-पे बंधक

"पिक-ए-पे" बंधक, जिसे भुगतान-विकल्प बंधक के रूप में भी जाना जाता है, एक काफी नया प्रकार का ऋण है जो समस्याओं को पैदा करने के लिए दर्जी के रूप में लगता है। ये बंधक बहुत लोकप्रिय थे जब घर की कीमतें नाटकीय रूप से बढ़ रही थीं क्योंकि उन्होंने लोगों को कम पैसे में अधिक घर में रहने की अनुमति दी थी। इनमें से अधिकांश ऋण हर महीने कई भुगतान विकल्प प्रदान करते हैं और जब तक आप कम से कम सबसे छोटे भुगतान का भुगतान करते हैं, आप डिफ़ॉल्ट रूप से नहीं होंगे.

आम तौर पर, आप सभी ब्याज का भुगतान कर सकते हैं और कुछ मूलधन का भुगतान कर सकते हैं, केवल ब्याज का भुगतान कर सकते हैं या उस राशि का भुगतान कर सकते हैं जो उस महीने अर्जित ब्याज से कम है। आप कल्पना कर सकते हैं कि अधिकांश लोग सबसे छोटे भुगतान को चुनते हैं, जिसका अर्थ है कि अवैतनिक ब्याज समय के साथ ऋण संतुलन को काफी हद तक बढ़ा सकता है। फिर, एक बार ऋण संतुलन एक निश्चित बिंदु (अक्सर मूल शेष से 20% अधिक) तक पहुंच जाता है, तो बंधक रीसेट हो जाएगा और भुगतान स्थायी रूप से हो जाएगा.

पिक-ए-पे बंधक अक्सर उन लोगों को बेचे जाते थे जिन्हें सूचित नहीं किया जाता था कि न्यूनतम भुगतान का भुगतान करने से उनका ऋण शेष बढ़ जाएगा। जबकि इन प्रकार के बंधक निवेशकों के लिए एक महान उपकरण हो सकते हैं, वे आमतौर पर उन लोगों के लिए उपयुक्त नहीं होते हैं जो अपने घर में लंबे समय तक रहने का इरादा रखते हैं। यदि आपके पास हर महीने विभिन्न भुगतान विकल्पों के साथ एक बंधक है, तो अपने ऋण दस्तावेज और अपने बंधक विवरण को ध्यान से पढ़ें कि आपके ऋण की शेष राशि को ऊपर रखने के लिए आपको कितना भुगतान करने की आवश्यकता है।.

पेशेवरों और एआरएम के विपक्ष

ये पेशेवरों और विपक्ष आम तौर पर अधिकांश एआरएम पर लागू होते हैं, लेकिन इस बात की पुष्टि करने के लिए अपने कागजी कार्रवाई की सावधानीपूर्वक जांच करें कि वे आपके द्वारा लिए गए ऋण पर लागू होते हैं या नहीं.

लाभ

1. कम समापन लागत. एआरएम को एक महत्वपूर्ण लाभ यह है कि वे स्थायी रूप से निश्चित ब्याज दर के साथ बंधक से सस्ता होते हैं.
2. कम ब्याज. यदि एआरएम की निश्चित ब्याज दर के साथ अवधि है, तो यह दर आमतौर पर स्थायी रूप से तय ब्याज दर बंधक से कम है.
3. उदार निश्चित ब्याज अवधि. चूंकि कई लोग पांच साल तक एक ही बंधक नहीं रखते हैं, एक 5/1 एआरएम आपको अपने घर को बेचने या पुनर्वित्त करने के लिए अपने प्रारंभिक दर के बिना कभी समायोजित करने के लिए बहुत समय दे सकता है। इसका मतलब है कि आप कम ब्याज दरों के माध्यम से कम समय और कम ब्याज दरों के माध्यम से पैसे बचा सकते हैं - खासकर अगर ब्याज दर का वातावरण कम या गिरावट रहता है.
4. आप एक बड़े घर के लिए अर्हता प्राप्त करने में मदद करता है. क्योंकि प्रारंभिक भुगतान अक्सर स्थायी रूप से निर्धारित दर के साथ बंधक की तुलना में कम होता है, इसलिए बड़े ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करना आसान हो सकता है। बहुत से लोग जिन्हें एआरएम मिलता है, वे पहली बार होमबॉय करने वाले होते हैं, जो अब की तुलना में पांच साल में अधिक पैसा कमाने की उम्मीद करते हैं। वास्तव में, एआरएम घर के स्वामित्व में एक महान कदम हो सकता है क्योंकि यह अपेक्षाकृत कम लागत वाला है और इसके लिए अर्हता प्राप्त करना आसान है.

नुकसान

1. भुगतान में निरंतरता का अभाव. एक बार जब दर समायोजित हो जाती है, तो यह बजट को मुश्किल बना सकता है, खासकर अगर आपकी दर हर महीने या छह महीने में समायोजित होती है.
2. ब्याज दरें बढ़ सकती हैं. हाइब्रिड एआरएम में, निश्चित अवधि के दौरान ब्याज दर अक्सर कृत्रिम रूप से कम होती है। इसलिए यदि दरें बहुत अधिक नहीं बदलती हैं, तो भी ब्याज दर रीसेट होने पर आपका भुगतान अभी भी बढ़ सकता है। यदि ब्याज दरें बढ़ी हैं, तो आपकी दर आपकी कैप राशि तक बढ़ सकती है, जो कुछ मामलों में, नकारात्मक परिशोधन में परिणाम कर सकती है.
3. आप कम निश्चित ब्याज दर से गुजर सकते हैं. हालांकि एआरएम पर ब्याज दर शुरू में 30 साल के तय बंधक से कम होगी, यह रीसेट हो जाएगा। यदि पुनर्वित्त से पहले ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो आप 30 साल के कम ब्याज दर पर छूट सकते हैं.
4. छिपी हुई समस्याओं के लिए अधिक संभावना है. दुर्भाग्य से, बंधक प्रदाताओं ने सबसे नैतिक समूह साबित नहीं किया है और एआरएम जैसे कुछ बंधक को दुरुपयोग करने की प्रवृत्ति है। दूसरे शब्दों में, आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि आप बढ़िया प्रिंट में कुछ भी याद नहीं कर रहे हैं और आप ऋण की शर्तों को समझते हैं जैसे कि मार्जिन, भुगतान और ब्याज कैप, और ब्याज तल काम कैसे करते हैं। कई गृहस्वामियों ने इस प्रकार के ऋण के कारण खुद को गर्म पानी और यहां तक ​​कि दिवालियापन में पाया है.

अंतिम शब्द

समायोज्य दर बंधक पिछले कई वर्षों में लोकप्रियता में बहुत वृद्धि हुई है, मुख्य रूप से उनकी कम लागत और ब्याज दरों के कारण। हालाँकि, उनके साथ भी गंभीर दुर्व्यवहार किया गया है। फिर भी, एक समायोज्य दर बंधक जो आपको फिट करने के लिए तैयार है और आपकी वित्तीय जरूरतों को तब तक बहुत फायदेमंद हो सकता है जब तक आप बंधक की सभी शर्तों के बारे में जानते हैं.

इसके अलावा, किसी भी बंधक और विशेष रूप से एआरएम का चयन करते समय, अपनी व्यक्तिगत स्थिति और इरादे पर विचार करें। उदाहरण के लिए, यदि आप कई वर्षों से अपने घर में रहने की उम्मीद करते हैं और ब्याज दर सभी समय के चढ़ाव पर हैं, तो एआरएम आपके लिए कोई मायने नहीं रख सकता है। निश्चित रूप से, आप पहले कुछ वर्षों में कुछ पैसे बचाएंगे, लेकिन संभावना है कि जब आप पुनर्वित्त करेंगे तो आप उच्च ब्याज दर के माध्यम से अधिक भुगतान करेंगे.

बंधक को समझने और उसकी तुलना करने के लिए समय निकालें और ध्यान रखें कि आपके लिए कौन सी सुविधाएँ सबसे महत्वपूर्ण हैं। हमेशा सही बंधक प्राप्त करने और नुकसान और महंगी गलतियों से बचने के लिए हस्ताक्षर करने से पहले ऋण दस्तावेज की अच्छी तरह से समीक्षा करें.

क्या आपने एक समायोज्य दर बंधक के साथ जाना चुना? क्यों या क्यों नहीं?